Wie Sie bei der Kündigung von Wohnraum alles richtig machen

Kündigung einzelner Personen einer Mietergemeinschaft

Haben Sie auf Mieterseite den Mietvertrag mit mehreren Personen unterschrieben (z.B. als Ehepaar), können Sie den Mietvertrag nicht für sich allein kündigen. Denn hier gilt nur das Alles-oder-nichts-Prinzip: Wenn nicht alle kündigen, ist die Kündigung unwirksam.

Entsprechend können auch Sie als Vermieter nicht nur einzelnen Personen einer Mietergemeinschaft kündigen (z.B. weil nur eine bestimmte Person Sie beleidigt hat). In einem solchen Fall müssten Sie gegenüber allen Mietern kündigen. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Kündigung bezogen auf einzelne Teile des Mietobjekts

Wollen Sie als Mieter nicht mehr benötigte Abstellräume, einen Garten oder die Garage kündigen, ist dies nur möglich, wenn es sich dabei um ein von Ihrem Wohnraummietvertrag getrenntes Mietverhältnis handelt.

Im Laufe des Mietverhältnisses haben Sie von Ihrem Vermieter zusätzlich eine Garage angemietet. Dafür haben Sie einen Extra-Mietvertrag abgeschlossen und zudem noch vereinbart, dass es sich hierbei noch um ein eigenständiges Mietverhältnis handelt.

Auch als Vermieter sind Sie zu einer Teilkündigung nicht berechtigt. Allerdings gibt es für Sie von diesem Grundsatz folgende Ausnahmen:

• Es handelt sich um ein Mietverhältnis im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB (z.B. Wohnraum, den Sie nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet haben, oder möblierten Wohnraum in der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung).

• Nach § 573 b BGB dürfen Sie Räume, die nicht zum Wohnen bestimmt sind (z.B. Abstellräume, Speicher, Keller), oder Grundstücksteile (z.B. Garten, Stellplatz, Garage) isoliert kündigen. Damit beenden Sie nur das Mietverhältnis über diesen Teil, der übrige Teil des Mietverhältnisses wird dagegen aufrechterhalten.

Allerdings geht das nur, wenn Sie vorhaben, auf diese Weise Wohnraum zu schaffen, um diesen dann zu vermieten. Oder auch, wenn Sie neuen Wohnraum schaffen und diesen und die vorhandenen Wohnungen mit Nebenräumen und Grundstücksteilen ausstatten wollen.

• Sie haben Ihrem Mieter eine Wohnung mit Stellplatz vermietet. Auf den vermieteten Stellplätzen wollen Sie ein neues Mietshaus bauen. Davon ist auch der Stellplatz Ihres Mieters betroffen, den Sie hiermit kündigen.

• Sie kündigen einem Mieter seinen mitgemieteten Trockenraum im Dachgeschoss, weil Sie das ganze Dachgeschoss zu einer Mietwohnung umbauen wollen. Als Ausgleich hierfür möchten Sie ihm einen Kellerraum vermieten. Da aber alle Kellerräume vermietet sind, kündigen Sie einem anderen Mieter seinen Kellerraum. Diesen teilen Sie unter beiden Mietern auf.

Die Kündigungsfrist beträgt in einem solchen Fall drei Monate. Die hiervon betroffenen Mieter können für die weggefallenen Räume oder Grundstücksteile eine angemessene Herabsenkung der Miete verlangen (§ 573b Abs. 4 BGB).

Sie haben einen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel

In Ihrem Mietvertrag steht: Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ... Monate/Jahr(e), wenn eine der Parteien nicht bis spätestens ... (z.B. 3) Monate vor Ablauf der Mietzeit kündigt.

Haben Sie eine solche Klausel vereinbart, gilt diese auch noch heute. Sie können Ihr Mietverhältnis deshalb jeweils nur zum vertraglich vereinbarten Ablauftermin kündigen (BGH, Urteil vom 20.6.2007, VIII ZR 257/06, WM 2007 S. 463).

Als Vermieter können Sie darüber hinaus nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können.

Sie haben einen Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsklausel

In Ihrem Mietvertrag heißt es: Der Mietvertrag wird auf die Dauer von ... Jahren geschlossen und läuft am ... ab.

In diesem Fall endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Termin, ohne dass Sie kündigen müssen – und grundsätzlich vorher auch nicht ordentlich kündigen dürfen.

Wenn der Mieter die Vertragsverlängerung verlangt

Der Mieter kann von seinem Vermieter bei diesem Vertragstypus die Verlängerung des Vertrages auf unbestimmte Zeit verlangen. Dies muss allerdings spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietvertrages schriftlich geschehen.

Die Verlängerung des Mietverhältnisses können Sie als Vermieter dadurch verhindern, indem Sie noch vor dem vereinbarten Endtermin der Verlängerung des Mietvertrages widersprechen. Ihr Widerspruch macht aber nur Sinn, wenn Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können oder ausnahmsweise keinen Kündigungsgrund brauchen. Lesen Sie dazu die oben beschriebenen Ausnahmefälle.

Die richtigen Absender angeben

Wenn nicht nur Sie allein im Mietvertrag als Vermieter stehen, sondern eventuell noch Ihr Ehegatte oder die Miterben, mit denen Sie das vermietete Anwesen gemeinsam geerbt haben, dürfen Sie in Ihrer Kündigungserklärung niemanden vergessen.

Als erster Grundsatz gilt dabei: Alle Vermieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen auch die Kündigung unterschreiben. Fehlt die Unterschrift eines Mitvermieters, ist die Kündigung unwirksam. Unliebsame Folge: Sie müssen nochmals kündigen, wobei die Kündigungsfrist wieder neu zu laufen beginnt.

Haben Sie eine bereits vermietete Wohnung zusammen mit anderen Miterben geerbt, treten alle Miterben gemeinsam an die Stelle des verstorbenen Vermieters. Deshalb können auch nur alle gemeinsam die Kündigung aussprechen.

Die richtigen Adressaten

Wollen Sie einer Mietergemeinschaft kündigen, müssen Sie Ihre Kündigung an alle Mieter richten, die im Mietvertrag aufgeführt sind.

Aufgepasst, wenn unklar ist, wer alles Vertragspartner ist!

Hat auf Mieterseite eine Person, die im Kopf des Mietvertrages aufgeführt ist, den Mietvertrag nicht unterschrieben, ist zweifelhaft, ob sie damit auch Vertragspartner geworden ist. Dasselbe gilt auch für den umgekehrten Fall, dass eine nicht im Kopf des Mietvertrages aufgeführte Person den Mietvertrag unterschrieben hat. Handelt es sich hierbei um Ehegatten, wird teilweise die Auffassung vertreten, dass beide Eheleute Vertragspartner sind.

Ist einer der Mieter während der Vertragslaufzeit endgültig aus der Wohnung ausgezogen (z.B. im Fall der Trennung oder Scheidung), bedeutet das noch lange nicht, dass er damit auch aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist! Ist Ihnen die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters bekannt, müssen Sie deshalb zwei Kündigungsschreiben verschicken.

Ist Ihnen die neue Anschrift nicht bekannt, dürfen Sie die Kündigung für den ausgezogenen Mieter ebenfalls an die Adresse der Mietwohnung senden (LG Mannheim, Urteil vom 19.3.1997, 4 S 198/95, DWW 1997 S. 190).

Dasselbe gilt, wenn Sie im Mietvertrag vereinbart haben, dass sich Mieter gegenseitig zum Empfang von Kündigungen bevollmächtigen (BGH, Beschluss vom 10.9.1999, VIII ARZ 1/97, ZMR 1998 S. 17).

Aufgepasst bei Altmietverträgen aus DDR-Zeiten!

Haben Sie noch einen solchen Mietvertrag? Und wohnt in Ihrer Wohnung ein Ehepaar, von dem bloß einer den Mietvertrag unterschrieben hatte? Dann müssen Sie beiden Ehegatten kündigen.

Der Grund: § 100 Abs. 3 ZGB sah vor, dass beide Ehegatten Mieter sind, selbst wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag unterschrieben hatte oder gar erst nach Beginn des Mietverhältnisses heiratete. Dieses Formerfordernis ist durch die Wiedervereinigung nicht weggefallen (LG Görlitz, Urteil vom 16.8.1995, 2 S 35/95, WM 1995 S. 649).

Widersprechen Sie der Gebrauchsfortsetzung

Bleibt Ihr Mieter über den Kündigungstermin hinaus in der Wohnung, wird das Mietverhältnis automatisch (stillschweigend) verlängert (§ 545 BGB). Diese Rechtsfolge tritt nur dann nicht ein,

• wenn Sie diesen Automatismus durch eine wirksame anderslautende Vereinbarung im Mietvertrag ausgeschlossen haben. Zum Beispiel heißt es da: Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, wird das Mietverhältnis (anders als es § 545 BGB vorsieht) nicht automatisch verlängert. Oder

• wenn Sie innerhalb von 14 Tagen, nachdem Sie von der Vertragsfortsetzung erfahren haben, dem Mieter gegenüber erklären, dass Sie mit der Vertragsverlängerung nicht einverstanden sind (§ 545 Abs. 1 BGB).

Den Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung darf der Vermieter gleich mit in die Kündigung schreiben. Dabei wird die Wirksamkeit des Widerspruchs nicht dadurch beeinträchtigt, dass im Einzelfall eine längere Kündigungsfrist (z.B. neun Monate) einzuhalten ist (BGH, Beschluss vom 21.4.2010, VIII ZR 184/09, NZM 2010 S. 510).

Ordentliche Kündigung oder Sonderkündigung

Bei einer ordentlichen Kündigung brauchen Sie als Mieter keine Kündigungsgründe anzugeben.

Dasselbe gilt auch, wenn Sie ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen . Es reicht hier aus, dass die Voraussetzungen für eine Sonderkündigung vorliegen (z.B. haben Sie eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erhalten).

Außerordentliche fristlose Kündigung

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (z.B. wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze; ) müssen Sie die Gründe für Ihre Kündigung angeben (§ 569 Abs. 4 BGB).

Ordentliche Kündigung

Als Vermieter von Wohnraum müssen Sie Ihre Kündigung immer exakt begründen (§ 573 Abs. 3 BGB). Geben Sie deshalb alle Gründe an, die vorliegen: Je mehr, umso besser! Kommt es nämlich zu einem Rechtsstreit, berücksichtigt das Gericht nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe.

Die Begründung dient dem Zweck, Ihrem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition gegenüber Ihrem Räumungsverlangen zu verschaffen. Deshalb reicht es nicht aus, wenn Sie in Ihrem Kündigungsschreiben lediglich den Gesetzeswortlaut wiederholen (z.B. Ich kündige hiermit wegen Eigenbedarf.). Ihre so begründete Kündigung ist unwirksam.

Sonderfall: Kündigung Ihrer Einliegerwohnung

Kündigung des MietverhältnissesEinliegerwohnung EinliegerwohnungKündigung Kündigen Sie in dem von Ihnen bewohnten Zweifamilienhaus dem Mieter Ihrer Einliegerwohnung gemäß § 573 a Abs. 1 BGB bzw. dem Mieter, dem Sie in der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung Wohnraum unmöbliert vermietet haben gemäß § 573 a Abs. 2 BGB, gilt:

Bei der Formulierung Ihrer Kündigung müssen Sie Ihrem Mieter deutlich erklären, dass Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB Gebrauch machen. Je nach Kenntnisstand Ihres Mieters sollten Sie unterscheiden:

• Ihr Mieter kennt sich im Mietrecht einigermaßen aus oder Sie kündigen gegenüber seinem (empfangsbevollmächtigten) Anwalt. Dann reichen knappe Formulierungen aus.

  • ... kündige ich nach § 573a BGB.

  • ... mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht für Einliegerwohnungen Gebrauch.

• Sind Sie sich nicht sicher, wie Sie das Rechtsverständnis Ihres Mieters einstufen können, sollten Sie bei der Formulierung eher auf Nummer sicher gehen.

  ... gemäß § 573a BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen, wenn das Mietobjekt sich in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet und der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst bewohnt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Nur auf sie wird die oben ausgesprochene Kündigung gestützt. Die Kündigung wird nicht auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB gestützt.

Sonderfall: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Sonderfall: außerordentliche fristlose Kündigung

Wollen Sie Ihr Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, müssen Sie Ihr Kündigungsschreiben mit einer Begründung versehen (§ 569 Abs. 4 BGB).

Längere Frist bei Kündigung der Einliegerwohnung

EinliegerwohnungKündigung Kündigung des MietverhältnissesEinliegerwohnung Berufen Sie sich in Ihrer Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse, sondern nehmen Sie die Sonderkündigungsmöglichkeit bei Einliegerwohnungen wahr, verlängert sich die in Ihrem Fall für Sie geltende Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Mitte Juni entscheiden Sie sich, dem Mieter Ihrer Einliegerwohnung zu kündigen. Da er darin bereits sechs Jahre wohnt, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate. Diese verlängert sich – weil Sie sich auf Ihr Sonderkündigungsrecht berufen – um weitere drei Monate. Wenn Sie ihm Ihre Kündigung bis zum dritten Werktag des Juli zukommen lassen, endet das Mietverhältnis am 31. März des Folgejahres.

Kürzere Kündigungsfristen

Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, eine im Einzelfall geltende längere Kündigungsfrist auf drei Monate zu verkürzen. Das geht, wenn Sie kündigen

• anlässlich des Todes Ihres Mieters oder

• nachdem Sie das Mietobjekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben haben.