I. Die Kündigung – eine reine Formsache?
Wenn Sie Ihr Mietverhältnis kündigen, wird Ihr Vertragspartner in der Regel nicht begeistert sein, egal ob er Mieter oder Vermieter ist. Denn er hat sich meist auf eine dauerhafte Vertragsbeziehung eingestellt. Und indem Sie ihm einseitig die Vertragsbeendigung aufzwingen, entstehen ihm plötzlich Kosten, die er so nicht eingeplant hat (z.B. für die Wohnungssuche, den Umzug bzw. auf Vermieterseite die Mietersuche).
Deshalb müssen Sie damit rechnen, dass Ihr Vertragspartner Ihre Kündigung besonders kritisch unter die Lupe nehmen wird. Und da der Gesetzgeber wegen der besonderen Bedeutung der Kündigung hier einige Fallstricke
eingebaut hat, sollten Sie diese kennen. Gehen Sie deshalb die einzelnen Punkte dieses Beitrages Punkt für Punkt durch.
Als Kündigender gehen Sie so auf Nummer sicher, dass Ihre Kündigung tatsächlich durchsetzbar ist. Und als Kündigungsempfänger können Sie womöglich von Fehlern profitieren, die Sie in der Kündigungserklärung entdecken.
II. Prüfen Sie vorab: Darf überhaupt gekündigt werden?
2.1. Ihr Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit
Wenn Sie einen Kündigungsausschluss vereinbart haben
Haben Sie mit Ihrem Mieter/Vermieter vereinbart, dass das Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen sein soll, können Sie bis zu dessen Ablauf nicht ordentlich kündigen.
Ein solcher Kündigungsausschluss ist allerdings nur wirksam, wenn er für beide Seiten gilt und auf maximal vier Jahre begrenzt ist (BGH, Urteil vom 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WM 2005 S. 346).
Anders als Mieter brauchen Vermieter fast immer eine stichhaltige Begründung für die Kündigung
Während Mieter bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit jederzeit (Ausnahme: vereinbarter Kündigungsausschluss) und ohne besondere Begründung kündigen können, ist dies für Vermieter in der Regel anders:
Nach § 573 BGB müssen Vermieter, um ordentlich kündigen zu können, ein
berechtigtes Interesse
an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen können.
Der Vermieter benötigt die Mietwohnung entweder für sich oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen oder Familienangehörige (sog.
Eigenbedarf).
Ausnahmsweise brauchen Sie als Vermieter keinen Kündigungsgrund in folgenden Fällen:
-
Kündigung des Mietverhältnisses
Einliegerwohnung
) kündigen (vgl. § 573a Abs. 1 BGB). -
Nach dem Tod des Mieters kündigen Sie das Mietverhältnis gegenüber den Erben (§ 564 BGB).
-
Sie haben möblierten Wohnraum innerhalb der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung vermietet (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB; klassischer Fall: die möblierte Studentenbude im Untermietverhältnis).
-
Sie haben den Wohnraum
nur zum vorübergehenden Gebrauch
vermietet (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB; z.B. Vermietung für die Zeit einer Kur). -
Es handelt sich um unmöblierten Wohnraum, der Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung ist (vgl. § 573 a Abs. 2 BGB).
Was nach einem Haus- oder Wohnungskauf gilt
Haben Sie ein Mietshaus erworben und möchten Sie einer Mietpartei (z.B. wegen Eigenbedarf
) kündigen, müssen Sie damit warten, bis Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Konkret: Auch wenn es wie üblich mit der Grundbucheintragung länger dauert, nützt es nichts, die Kündigung schon vorher auszusprechen.
Kündigung des Mietverhältnisses
Teilkündigungen sind nur ausnahmsweise erlaubt
Kündigung einzelner Personen einer Mietergemeinschaft
Haben Sie auf Mieterseite den Mietvertrag mit mehreren Personen unterschrieben (z.B. als Ehepaar), können Sie den Mietvertrag nicht für sich allein kündigen. Denn hier gilt nur das Alles-oder-nichts-Prinzip
: Wenn nicht alle kündigen, ist die Kündigung unwirksam.
Entsprechend können auch Sie als Vermieter nicht nur einzelnen Personen einer Mietergemeinschaft kündigen (z.B. weil nur eine bestimmte Person Sie beleidigt hat). In einem solchen Fall müssten Sie gegenüber allen Mietern kündigen. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.
Kündigung bezogen auf einzelne Teile des Mietobjekts
Wollen Sie als Mieter nicht mehr benötigte Abstellräume, einen Garten oder die Garage kündigen, ist dies nur möglich, wenn es sich dabei um ein von Ihrem Wohnraummietvertrag getrenntes Mietverhältnis handelt.
Im Laufe des Mietverhältnisses haben Sie von Ihrem Vermieter zusätzlich eine Garage angemietet. Dafür haben Sie einen Extra-Mietvertrag abgeschlossen und zudem noch vereinbart, dass es sich hierbei noch um ein
eigenständigesMietverhältnis handelt.
Auch als Vermieter sind Sie zu einer Teilkündigung nicht berechtigt. Allerdings gibt es für Sie von diesem Grundsatz folgende Ausnahmen:
-
Es handelt sich um ein Mietverhältnis im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB (z.B. Wohnraum, den Sie nur zum
vorübergehenden Gebrauch
vermietet haben, oder möblierten Wohnraum in der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung). -
Nach § 573 b BGB dürfen Sie Räume, die nicht zum Wohnen bestimmt sind (z.B. Abstellräume, Speicher, Keller), oder Grundstücksteile (z.B. Garten, Stellplatz, Garage) isoliert kündigen. Damit beenden Sie nur das Mietverhältnis über diesen Teil, der übrige Teil des Mietverhältnisses wird dagegen aufrechterhalten.
Allerdings geht das nur, wenn Sie vorhaben, auf diese Weise Wohnraum zu schaffen, um diesen dann zu vermieten. Oder auch, wenn Sie neuen Wohnraum schaffen und diesen und die vorhandenen Wohnungen mit Nebenräumen und Grundstücksteilen ausstatten wollen.
Sie haben Ihrem Mieter eine Wohnung mit Stellplatz vermietet. Auf den vermieteten Stellplätzen wollen Sie ein neues Mietshaus bauen. Davon ist auch der Stellplatz Ihres Mieters betroffen, den Sie hiermit kündigen.
Sie kündigen einem Mieter seinen mitgemieteten Trockenraum im Dachgeschoss, weil Sie das ganze Dachgeschoss zu einer Mietwohnung umbauen wollen. Als Ausgleich hierfür möchten Sie ihm einen Kellerraum vermieten. Da aber alle Kellerräume vermietet sind, kündigen Sie einem anderen Mieter seinen Kellerraum. Diesen teilen Sie unter beiden Mietern auf.
Die Kündigungsfrist beträgt in einem solchen Fall drei Monate. Die hiervon betroffenen Mieter können für die weggefallenen Räume oder Grundstücksteile eine angemessene Herabsenkung der Miete verlangen (§ 573b Abs. 4 BGB).
2.2. Ihr Mietvertrag ist befristet
Qualifizierter Zeitmietvertrag nach neuem Recht
Haben Sie Ihren befristeten Mietvertrag nach dem 1.9.2001 abgeschlossen, kann es sich nur um einen sogenannten qualifizierten
Zeitmietvertrag handeln. Denn seit der Mietrechtsreform können Wohnraummietverträge nur dann befristet werden, wenn der Vermieter darin angibt, dass er nach Fristablauf sein Mietobjekt in bestimmter Weise verwenden will (z.B. für den Eigenbedarf).
Dieser Vertrag endet normalerweise erst mit Ablauf der vereinbarten Frist und kann nicht durch eine ordentliche Kündigung vorab beendet werden (§ 542 Abs. 2 BGB).
Zeitmietvertrag nach altem Recht
Haben Sie Ihren Zeitmietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, handelt es sich aller Wahrscheinlichkeit nach um einen sogenannten einfachen
Zeitmietvertrag, an den Sie auch heute noch gebunden sind. Hierbei ist zu unterscheiden:
Sie haben einen Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel
In Ihrem Mietvertrag steht: Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um ... Monate/Jahr(e), wenn eine der Parteien nicht bis spätestens ... (z.B. 3) Monate vor Ablauf der Mietzeit kündigt.
Haben Sie eine solche Klausel vereinbart, gilt diese auch noch heute. Sie können Ihr Mietverhältnis deshalb jeweils nur zum vertraglich vereinbarten Ablauftermin kündigen (BGH, Urteil vom 20.6.2007, VIII ZR 257/06, WM 2007 S. 463).
Als Vermieter können Sie darüber hinaus nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse
vorweisen können.
Sie haben einen Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsklausel
In Ihrem Mietvertrag heißt es: Der Mietvertrag wird auf die Dauer von ... Jahren geschlossen und läuft am ... ab.
In diesem Fall endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Termin, ohne dass Sie kündigen müssen – und grundsätzlich vorher auch nicht ordentlich kündigen dürfen.
Wenn der Mieter die Vertragsverlängerung verlangt
Der Mieter kann von seinem Vermieter bei diesem Vertragstypus die Verlängerung des Vertrages auf unbestimmte Zeit verlangen. Dies muss allerdings spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietvertrages schriftlich geschehen.
Die Verlängerung des Mietverhältnisses können Sie als Vermieter dadurch verhindern, indem Sie noch vor dem vereinbarten Endtermin der Verlängerung des Mietvertrages widersprechen. Ihr Widerspruch macht aber nur Sinn, wenn Sie ein berechtigtes Interesse
vorweisen können oder ausnahmsweise keinen Kündigungsgrund brauchen. Lesen Sie dazu die oben beschriebenen Ausnahmefälle.
Wann Sie ausnahmsweise eine vorzeitige Vertragsbeendigung erreichen können
Auch bei einem befristeten Mietvertrag bzw. vereinbarten Kündigungsausschluss können Sie in folgenden Fällen das Mietverhältnis vorzeitig beenden:
-
Sie kündigen das Mietverhältnis fristlos (z.B. weil Ihr Mieter/Vermieter Sie schwerwiegend beleidigt hat).
-
Sie können sich auf ein Sonderkündigungsrecht berufen.
-
Sie einigen sich mit Ihrem Vertragspartner über die vorzeitige Beendigung und schließen einen Mietaufhebungsvertrag.
2.3. Kündigungsrecht im besonderen Fall auch für Sie?
Möchten Sie Ihr Mietverhältnis schneller beenden, als es Ihr Mietvertrag oder das Gesetz erlauben, sollten Sie prüfen, ob Ihnen nicht doch eines der speziellen Sonderkündigungsrechte zusteht, die in der nachfolgenden Übersicht aufgeführt sind.
Sonderkündigungsrechte des Mieters
Wie Sie der Übersicht entnehmen können, bietet das Gesetz vor allen Dingen Ihnen als Mieter mehrere Sonderausstiegsmöglichkeiten
aus Ihrem Mietvertrag (z.B. im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen und nach Mieterhöhungen).
Aber: Da viele Mieter sich inzwischen aufgrund der neuen Gesetzeslage auf eine 3-monatige Kündigungsfrist berufen können, kommen diese Sonderkündigungsrechte vornehmlich für diejenigen zum Tragen, die noch an längere Kündigungsfristen gebunden sind oder einen befristeten Mietvertrag nach altem Recht oder einen Kündigungsausschluss vereinbart haben.
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Sonderkündigungsrechte des Mieters |
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|---|---|---|---|
|
Anlass |
Voraussetzungen der Kündigung |
Kündigung des Mietverhältnisses |
Bemerkungen |
|
Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen |
§ 555e Abs. 1 BGB: Mieter erhält eine ordnungsgemäße schriftliche Ankündigung über geplante Modernisierungsmaßnahmen. |
1 Monat: Es kann bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung erfolgt, zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt werden. |
Vgl.
|
|
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete |
§ 561 Abs. 1 BGB: Mieter erhält ein Mieterhöhungsverlangen, das auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt wird. |
2 Monate: Es kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. |
Vgl.
|
|
Mieterhöhung wegen Modernisierung |
§ 561 Abs. 1 BGB: Mieter erhält ein Mieterhöhungsverlangen, das auf die durchgeführte Modernisierung gestützt wird. |
2 Monate: Es kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. |
Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht den formellen Anforderungen des Gesetzes entspricht. |
|
Staffelmietvereinbarung und befristeter Mietvertrag
Staffelmiete |
§ 557 a Abs. 3 BGB: Hier wird eine Staffelmiete vereinbart und die Mietdauer auf länger als vier Jahre festgelegt. |
3 Monate: Frühestens zum Ablauf des vierten Jahres nach Mietbeginn. Nach dem vierten Jahr jederzeit unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist. |
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Sonderkündigungsrechte des Mieters |
|||
|---|---|---|---|
|
Anlass |
Voraussetzungen der Kündigung |
Kündigungsfrist |
Bemerkungen |
|
Tod des Mieters
Sonderkündigungsrechte |
§ 563 a Abs. 2 BGB:
|
3 Monate:
|
Vgl. |
|
§ 564 Satz 2 BGB:
|
3 Monate:
|
||
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Vermieter verweigert Erlaubnis zur Untervermietung
Kündigung des Mietverhältnisses |
§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB:
|
3 Monate:
|
Vgl. Sonderinformation. |
|
Versetzung des Mieters |
§ 570 BGB a.F.:
|
3 Monate:
|
Dieses Sonderkündigungsrecht gilt nur noch für vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Mietverträge. |
Sonderkündigungsrechte des Vermieters
Aber auch Sie als Vermieter sollten wissen, dass Sie sich (z.B. nach dem Tod Ihres Mieters oder nach der Zwangsversteigerung) auf ein Sonderkündigungsrecht berufen können.
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Sonderkündigungsrechte des Vermieters |
|||
|---|---|---|---|
|
Anlass |
Voraussetzungen der |
Kündigungsfrist |
Bemerkungen |
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Einliegerwohnung |
§ 573 a BGB:
|
Verlängerung der im konkreten Fall geltenden Kündigungsfrist um 3 Monate |
Kein |
|
Tod des Mieters |
§ 564 Satz 2 BGB:
|
3 Monate:
|
Vgl. |
|
Zwangsversteigerung |
§ 57a ZVG:
|
3 Monate:
|
Bei Wohnraum ist die Kündigung nur zulässig, wenn der Vermieter sich auf einen gesetzlichen Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) berufen kann (§ 573d Abs. 1 BGB). |
III. So machen Sie formal alles richtig
3.1. Kündigen Sie immer schriftlich
Die Kündigung von Wohnraum muss immer schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine Kündigung per Telefax genügt deshalb nicht den Anforderungen an die gesetzliche Schriftform und ist deshalb unwirksam (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.11.1990, 24 U 236/89, NJW 1991 S. 2154). Gleichermaßen wäre auch eine Kündigung per Telegramm oder E-Mail unwirksam.
Ausnahme: Sie haben Ihrer E-Mail Ihren Namen hinzugefügt und das Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur
nach dem Signaturgesetz versehen. Die auf diese Weise übermittelte Kündigung ist aber auch nur dann wirksam, wenn der Empfänger damit einverstanden ist, wobei es genügt, wenn beide Parteien ihre Erklärungen in der Vergangenheit bereits per E-Mail ausgetauscht haben.
3.2. Geben Sie alle Absender und Adressaten an
Wenn Sie als Vermieter kündigen
Die richtigen Absender angeben
Wenn nicht nur Sie allein im Mietvertrag als Vermieter stehen, sondern eventuell noch Ihr Ehegatte oder die Miterben, mit denen Sie das vermietete Anwesen gemeinsam geerbt haben, dürfen Sie in Ihrer Kündigungserklärung niemanden vergessen.
Als erster Grundsatz gilt dabei: Alle Vermieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen auch die Kündigung unterschreiben. Fehlt die Unterschrift eines Mitvermieters, ist die Kündigung unwirksam. Unliebsame Folge: Sie müssen nochmals kündigen, wobei die Kündigungsfrist wieder neu zu laufen beginnt.
Haben Sie eine bereits vermietete Wohnung zusammen mit anderen Miterben geerbt, treten alle Miterben gemeinsam an die Stelle des verstorbenen Vermieters. Deshalb können auch nur alle gemeinsam die Kündigung aussprechen.
Die richtigen Adressaten
Wollen Sie einer Mietergemeinschaft kündigen, müssen Sie Ihre Kündigung an alle Mieter richten, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
Aufgepasst, wenn unklar ist, wer alles Vertragspartner ist!
Hat auf Mieterseite eine Person, die im Kopf des Mietvertrages aufgeführt ist, den Mietvertrag nicht unterschrieben, ist zweifelhaft, ob sie damit auch Vertragspartner geworden ist. Dasselbe gilt auch für den umgekehrten Fall, dass eine nicht im Kopf des Mietvertrages aufgeführte Person den Mietvertrag unterschrieben hat. Handelt es sich hierbei um Ehegatten, wird teilweise die Auffassung vertreten, dass beide Eheleute Vertragspartner sind.
Adressieren Sie Ihre Kündigung in einem solchen Fall vorsichtshalber an beide Personen. Dann machen Sie nichts falsch.
Ist einer der Mieter während der Vertragslaufzeit endgültig aus der Wohnung ausgezogen (z.B. im Fall der Trennung oder Scheidung), bedeutet das noch lange nicht, dass er damit auch aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist! Ist Ihnen die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters bekannt, müssen Sie deshalb zwei Kündigungsschreiben verschicken.
Ist Ihnen die neue Anschrift nicht bekannt, dürfen Sie die Kündigung für den ausgezogenen Mieter ebenfalls an die Adresse der Mietwohnung senden (LG Mannheim, Urteil vom 19.3.1997, 4 S 198/95, DWW 1997 S. 190).
Dasselbe gilt, wenn Sie im Mietvertrag vereinbart haben, dass sich Mieter gegenseitig zum Empfang von Kündigungen bevollmächtigen (BGH, Beschluss vom 10.9.1999, VIII ARZ 1/97, ZMR 1998 S. 17).
Aufgepasst bei Altmietverträgen aus DDR-Zeiten!
Haben Sie noch einen solchen Mietvertrag? Und wohnt in Ihrer Wohnung ein Ehepaar, von dem bloß einer den Mietvertrag unterschrieben hatte? Dann müssen Sie beiden Ehegatten kündigen.
Der Grund: § 100 Abs. 3 ZGB sah vor, dass beide Ehegatten Mieter sind, selbst wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag unterschrieben hatte oder gar erst nach Beginn des Mietverhältnisses heiratete. Dieses Formerfordernis ist durch die Wiedervereinigung nicht weggefallen (LG Görlitz, Urteil vom 16.8.1995, 2 S 35/95, WM 1995 S. 649).
Widersprechen Sie der Gebrauchsfortsetzung
Bleibt Ihr Mieter über den Kündigungstermin hinaus in der Wohnung, wird das Mietverhältnis automatisch (stillschweigend) verlängert (§ 545 BGB). Diese Rechtsfolge tritt nur dann nicht ein,
-
wenn Sie diesen
Automatismus
durch eine wirksame anderslautende Vereinbarung im Mietvertrag ausgeschlossen haben. Zum Beispiel heißt es da:Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, wird das Mietverhältnis (anders als es § 545 BGB vorsieht) nicht automatisch verlängert.
Oder -
wenn Sie innerhalb von 14 Tagen, nachdem Sie von der Vertragsfortsetzung erfahren haben, dem Mieter gegenüber erklären, dass Sie mit der Vertragsverlängerung nicht einverstanden sind (§ 545 Abs. 1 BGB).
Den Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung darf der Vermieter gleich mit in die Kündigung schreiben. Dabei wird die Wirksamkeit des Widerspruchs nicht dadurch beeinträchtigt, dass im Einzelfall eine längere Kündigungsfrist (z.B. neun Monate) einzuhalten ist (BGH, Beschluss vom 21.4.2010, VIII ZR 184/09, NZM 2010 S. 510).
Wenn Sie als Mieter kündigen
Achten Sie darauf, dass alle Personen auf Mieterseite die Kündigung unterschreiben. Selbst dann, wenn einer Ihrer Mitmieter bereits ausgezogen ist.
3.3. Aufgepasst, wenn Sie sich vertreten lassen
Sie können auch einen Vertreter (z.B. Rechtsanwalt) mit der Kündigung beauftragen. Dies bietet sich zum Beispiel an, wenn auf Kündigerseite mehrere Personen (z.B. ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft) stehen. Dies kann auch in der Form geschehen, dass einer von Ihnen in eigenem Namen und stellvertretend für die anderen die Kündigung ausspricht.
Achten Sie auf die genaue Formulierung der Vollmacht
Kündigung des Mietverhältnisses
In eigenem Namen sowie im Namen und mit der Vollmacht von Frau ... und Herrn ... kündige ich hiermit das Mietverhältnis über die Wohnung in der ... Straße Nr. ... in ...
Originalvollmacht nicht vergessen!
Der Vertreter muss dem Kündigungsschreiben eine original unterschriebene Vollmacht der Vertretenden beifügen. Es reicht nicht, wenn der Vertreter der Kündigung bloß die Kopie der Vollmacht beifügt, weil er zum Beispiel das Original behalten will. Andernfalls ist die Kündigung angreifbar!
Hat die Originalvollmacht dem Kündigungsschreiben nicht beigelegen, kann der Empfänger die Kündigung unter Berufung auf die fehlende Vollmacht als unwirksam zurückweisen (§ 174 BGB). Die Kündigung wird aber nur unwirksam, wenn er dies unverzüglich tut. Unverzüglich
bedeutet hierbei ohne schuldhaftes Verzögern
! Ausschlaggebend sind hierfür die Umstände des Einzelfalls.
Das Landgericht München hat eine Frist von 11 Tagen noch als unverzüglich angesehen, weil den Mietern noch zugebilligt werden müsste, dass diese zunächst noch Rechtsrat einholen (LG München I, Urteil vom 20.6.1995, 12 S 5539/94, WM 1995 S. 478).
Das Kammergericht Berlin hat einen Zeitraum von 14 Tagen nicht mehr als unverzüglich angesehen (KG Berlin, Urteil vom 22.5.2008, 8 U 205/07, WM 2008 S. 398).
Ausnahmsweise braucht eine Vollmacht nicht beigefügt zu werden, wenn der Empfänger von der Vertretungsbefugnis weiß bzw. sie bereits anerkannt hatte (LG Düsseldorf, Urteil vom 5.3.1991, 24 S 482/90, WM 1991 S. 588).
Der Anwalt des Vermieters ist als dessen Vertreter im Mietvertrag aufgeführt und hat diesen bisher in mehreren Prozessen gegen den Mieter vertreten.
3.4. Achten Sie auf die korrekte Begründung der Kündigung
Der Mieter kündigt
Ordentliche Kündigung oder Sonderkündigung
Bei einer ordentlichen Kündigung brauchen Sie als Mieter keine Kündigungsgründe anzugeben.
Dasselbe gilt auch, wenn Sie ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen . Es reicht hier aus, dass die Voraussetzungen für eine Sonderkündigung vorliegen (z.B. haben Sie eine Mieterhöhung wegen Modernisierung erhalten).
Im Unterschied zur ordentlichen Kündigung sollten Sie Ihre Sonderkündigung immer begründen, auch wenn Sie dazu gesetzlich nicht verpflichtet sind. Denn nicht jeder Vermieter kennt die Sonderkündigungsmöglichkeiten. Auf diese Weise ersparen Sie sich unnötige Rückfragen oder gar einen Streit darüber.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (z.B. wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze; ) müssen Sie die Gründe für Ihre Kündigung angeben (§ 569 Abs. 4 BGB).
Der Vermieter kündigt
Ordentliche Kündigung
Als Vermieter von Wohnraum müssen Sie Ihre Kündigung immer exakt begründen (§ 573 Abs. 3 BGB). Geben Sie deshalb alle Gründe an, die vorliegen: Je mehr, umso besser! Kommt es nämlich zu einem Rechtsstreit, berücksichtigt das Gericht nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe.
Die Begründung dient dem Zweck, Ihrem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition gegenüber Ihrem Räumungsverlangen zu verschaffen. Deshalb reicht es nicht aus, wenn Sie in Ihrem Kündigungsschreiben lediglich den Gesetzeswortlaut wiederholen (z.B. Ich kündige hiermit wegen Eigenbedarf.
). Ihre so begründete Kündigung ist unwirksam.
Sonderfall: Kündigung Ihrer Einliegerwohnung
Kündigung des MietverhältnissesEinliegerwohnung
gemäß § 573 a Abs. 1 BGB bzw. dem Mieter, dem Sie in der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung Wohnraum unmöbliert vermietet haben gemäß § 573 a Abs. 2 BGB, gilt:
Bei der Formulierung Ihrer Kündigung müssen Sie Ihrem Mieter deutlich erklären, dass Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB Gebrauch machen. Je nach Kenntnisstand Ihres Mieters sollten Sie unterscheiden:
-
Ihr Mieter kennt sich im Mietrecht einigermaßen aus oder Sie kündigen gegenüber seinem (empfangsbevollmächtigten) Anwalt. Dann reichen knappe Formulierungen aus.
-
... kündige ich nach § 573a BGB.
-
... mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht für Einliegerwohnungen Gebrauch.
-
-
Sind Sie sich nicht sicher, wie Sie das Rechtsverständnis Ihres Mieters einstufen können, sollten Sie bei der Formulierung eher auf Nummer sicher gehen.
... gemäß § 573a BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen, wenn das Mietobjekt sich in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet und der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst bewohnt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Nur auf sie wird die oben ausgesprochene Kündigung gestützt. Die Kündigung wird nicht auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB gestützt.
Es schadet nichts, wenn Sie Ihre Gründe angeben, die Sie zur Kündigung bewogen haben. Hierdurch machen Sie Ihrem Mieter deutlich, dass es wenig sinnvoll ist, gegen Ihre Kündigung Widerspruch einzulegen.
Sonderfall: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Handelt es sich um Wohnraum, kommen Sie mit Ihrer Kündigung nur durch, wenn Sie ein berechtigtes Interesse
(z.B. Eigenbedarf) vorweisen können (§ 573d Abs. 1 BGB) und dieses im Kündigungsschreiben sorgfältig darlegen (§ 569 Abs. 4 BGB).
Wenn Ihr Mieter stirbt, ist das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB gegenüber den Erben des Mieters mit 3-monatiger Frist kündbar. Eine Begründung hierfür ist nicht erforderlich.
Sonderfall: außerordentliche fristlose Kündigung
Wollen Sie Ihr Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, müssen Sie Ihr Kündigungsschreiben mit einer Begründung versehen (§ 569 Abs. 4 BGB).
3.5. Weisen Sie Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht hin
Kündigen Sie Ihrem Mieter, hat er – außer bei einer fristlosen Kündigung – ein Widerspruchsrecht (§ 574 BGB). Danach kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn Ihre Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellt.
Belehren Sie Ihren Mieter immer über sein Widerspruchsrecht, auch wenn Sie dazu nicht verpflichtet sind. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie frühzeitig Klarheit darüber bekommen, ob Ihr Mieter fristgemäß auszieht oder widerspricht. Denn wenn Sie ihn belehrt haben, muss er seinen Widerspruch Ihnen gegenüber spätestens zwei Monate vor Mietende einlegen. Versäumt er dies, können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen (§ 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB).
3.6. Widersprechen Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses
Besonders wenn Sie Vermieter sind, ist es wichtig, dass Sie in Ihrem Kündigungsschreiben ausdrücklich erklären: Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widersprechen wir schon jetzt.
Zieht nämlich der Mieter nicht fristgemäß aus und erklären Sie nicht innerhalb von zwei Wochen, dass Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen, verlängert es sich stillschweigend. Ausnahme: Bereits im Mietvertrag wurde diese Rechtsfolge wirksam ausgeschlossen.
Widersprechen Sie der stillschweigenden Vertragsverlängerung in Ihrem Kündigungsschreiben auch dann, wenn Sie aufgrund einer langen Wohnzeit des Mieters eine längere Kündigungsfrist (z.B. von neun Monaten) einzuhalten haben. Dies hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich erlaubt (BGH, Beschluss vom 21.4.2010, VIII ZR 184/09, NZM 2010 S. 510).
IV. Fristen unbedingt einhalten!
4.1. Wenn Sie als Vermieter kündigen
Gesetzliche Kündigungsfristen
Für Sie als Vermieter beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist zunächst drei Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Allerdings verlängert sich Ihre Kündigungsfrist je nach Wohnzeit Ihres Mieters:
-
nach fünf Jahren beträgt sie sechs Monate;
-
nach acht und mehr Jahren beträgt sie neun Monate.
Die für die Kündigungsfrist maßgebliche Mietdauer berechnen Sie, indem Sie den Zeitraum ermitteln, der zwischen dem Zeitpunkt der vereinbarten Überlassung der Wohnung und dem Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter liegt.
Aufgepasst bei Altmietverträgen!
Bei Mietverträgen, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden waren, war häufig die wohnzeitabhängige Verlängerung der Kündigungsfrist entsprechend der alten Gesetzeslage vereinbart. Danach betrug die Frist nach 10-jähriger Wohnzeit 12 Monate. Finden Sie in Ihrem Mietvertrag noch eine solche Vereinbarung, sind Sie als Vermieter daran gebunden.
Spezialfall: Sonderkündigungsrecht
Längere Frist bei Kündigung der Einliegerwohnung
Einliegerwohnungberechtigtes Interesse
, sondern nehmen Sie die Sonderkündigungsmöglichkeit bei Einliegerwohnungen wahr, verlängert sich die in Ihrem Fall für Sie geltende Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Mitte Juni entscheiden Sie sich, dem Mieter Ihrer Einliegerwohnung zu kündigen. Da er darin bereits sechs Jahre wohnt, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate. Diese verlängert sich – weil Sie sich auf Ihr Sonderkündigungsrecht berufen – um weitere drei Monate. Wenn Sie ihm Ihre Kündigung bis zum dritten Werktag des Juli zukommen lassen, endet das Mietverhältnis am 31. März des Folgejahres.
Kürzere Kündigungsfristen
Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, eine im Einzelfall geltende längere Kündigungsfrist auf drei Monate zu verkürzen. Das geht, wenn Sie kündigen
-
anlässlich des Todes Ihres Mieters oder
-
nachdem Sie das Mietobjekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben haben.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Im Gegensatz zu den oben genannten Kündigungsarten beendet eine fristlose Kündigung (z.B. wegen Zahlungsverzuges) das Mietverhältnis sofort. Das heißt: Es endet, wenn Ihr Kündigungsschreiben beim Mieter zugeht. Es ist allerdings auch möglich, dass Sie in Rücksicht auf Ihren Mieter im Kündigungsschreiben erklären, dass das Mietverhältnis erst zu einem späteren Zeitpunkt enden soll.
Wollen Sie Ihrem Vertragspartner eine derartige
Auslauffrist
gewähren, sollten Sie darauf achten, dass diese nicht über die gesetzliche 3-Monats-Frist hinausgeht. Denn sonst könnte Ihnen entgegengehalten werden, dass das für die fristlose Kündigung typische Dringlichkeitsinteresse
nicht vorliegt und die Kündigung als solche nicht durchsetzbar ist.
Vereinbarte Kündigungsfristen
Haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine längere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart, sind Sie als Vermieter daran gebunden.
4.2. Wenn Sie als Mieter kündigen
Gesetzliche Kündigungsfristen
Abgesehen davon, dass Sie als Mieter jederzeit ohne irgendeine Begründung ordentlich kündigen dürfen, genießen Sie darüberhinaus das Privileg, dass Sie sich auf eine 3-monatige Kündigungsfrist berufen können (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Im Gegensatz zur Vermieterkündigung verlängert sich Ihre Kündigungsfrist nach längerer Wohnzeit nicht.
Ausnahme: Sie haben Ihren Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen (vgl. nächsten Punkt).
Haben Sie möblierte Wohnräume innerhalb der Wohnung Ihres Vermieters gemietet, können Sie spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats kündigen (§ 573c Abs. 3 BGB).
Vereinbarte Kündigungsfristen
§ 573 c Abs. 4 BGB verbietet die Vereinbarung einer für den Mieter nachteiligen längeren als der gesetzlichen Dreimonatsfrist.
Aufgepasst bei Altmietverträgen!
Haben Sie Ihren Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, kann es sein, dass Sie darin noch die wohnzeitabhängige Verlängerung der Kündigungsfrist nach der alten Rechtslage zitiert finden. Zum Beispiel: Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.
Solche Mietvertragsklauseln gelten weiterhin nur, wenn sie zwischen Vermieter und Mieter im konkreten Fall individuell vereinbart, also ausgehandelt worden sind.
Haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine kürzere als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart, ist diese Vereinbarung zugunsten des Mieters wirksam. Als Vermieter können Sie sich demgegenüber nicht auf diese Vereinbarung berufen.
2-Wochen-Frist in Altmietverträgen der neuen Bundesländer wirksam
Mietverträge, die in den neuen Bundesländern vor dem 3.10.1990 abgeschlossen wurden, enthalten teilweise noch die Kündigungsregelungen des damals geltenden § 120 Abs. 2 ZGB mit einer 2-wöchigen Kündigungsfrist. Mieter, die dies betrifft, können sich auch heute noch auf diese damals vereinbarte Frist berufen (Kammergericht Berlin, Rechtsentscheid vom 20.1.1998, 8 REMiet 6765/97, WM 1998 S. 149).
4.3. Was Sie zum Kündigungstag wissen sollten
Ihren Wohnraummietvertrag können Sie – sofern die 3-Monats-Frist gilt – am dritten Werktag des Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das heißt, nur wenn Sie diesen Termin (3. Werktag) einhalten, zählt der entsprechende Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mit.
Der Vermieter erhält die Kündigung seines Mieters am dritten Werktag des Juni. Das Mietverhältnis endet deshalb am 31. August.
Liegt innerhalb der ersten drei Tage des Monats ein Sonn- oder Feiertag, zählt dieser bei der Fristberechnung nicht mit. Der Kündigungstag verschiebt sich dadurch entsprechend.
Fällt ein Samstag in diese Karenzzeit, gilt dieser als Werktag (BGH, Urteil vom 27.4.2005, VIII ZR 206/04, WM 2005 S. 465). Der Samstag zählt auch dann als Werktag mit, wenn er auf den letzten Tag der Karenzzeit fällt. Denn § 193 BGB, der den Samstag in diesem Fall als Werktag nicht mitzählt, ist auf Kündigungsfristen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar (BGH, Urteil vom 17.2.2005, III ZR 172/04, NJW 2005 S. 1354).
Der 3.3.2007 fiel auf einen Samstag. Eine Kündigung hätte also spätestens an diesem Tag beim Vertragspartner zugehen müssen, damit das Mietverhältnis noch zum 31.5.2007 hätte beendet werden können.
Verpassen Sie diesen Termin auch nur um einen Tag, verschiebt sich das Mietende um einen ganzen Monat. Besonders misslich wirkt sich die Fristüberschreitung aus, wenn Sie noch einen befristeten Altmietvertrag mit Verlängerungsklausel haben. Hier kann es Ihnen passieren, dass sich das Mietende um einen weitaus längeren Zeitraum verschiebt.
Ihr Mietvertrag, den Sie vor dem 1.9.2001 abgeschlossen haben, ist auf ein Jahr befristet. Er verlängert sich wie vereinbart um 12 Monate bis zum 30. 11. des Folgejahres, wenn er nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten spätestens am dritten Werktag des ersten Monats der Frist schriftlich gekündigt wird. Ihre Kündigung zum 30. 11. trifft erst am 5. 9. beim Mieter ein. Ihr Pech, denn Sie sind jetzt noch ein weiteres Jahr an den Vertrag gebunden.
V. Wie Sie den fristgemäßen Zugang Ihrer Kündigung sicherstellen und nachweisen
Ihre Kündigung wird erst wirksam, wenn Sie Ihrem Vertragspartner zugeht. Und diesen Zugang müssen Sie beweisen können, wenn Ihr Vertragspartner behauptet, Ihr Kündigungsschreiben nie erhalten zu haben.
Als Zustellungsmöglichkeiten kommen üblicherweise in Betracht:
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das Einschreiben in seinen verschiedenen Formen (z.B.
Übergabe-Einschreiben
, Einschreiben mit Rückschein, Einschreiben mit Zusatzleistungeigenhändig
, Einwurf-Einschreiben), -
per Boten,
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per Gerichtsvollzieher, wenn Sie befürchten, dass Ihr Vertragspartner nicht erreichbar sein wird.
Überlegen Sie sich gut vor Absendung Ihrer Kündigung, welche Zustellungsart für Sie die sinnvollste ist.
