Wann liegt eine gewerbliche Nutzung vor?

Mieten & Wohnen • 6. März 2026

Helle Wohnung mit Sofa und Esstisch. — Pixel-Shot / stock.adobe.com

Darf man in einer Mietwohnung ein Gewerbe ausüben? Ein Vermieter in München meinte, sein Mieter überschreite die Wohnnutzung, weil er in der Wohnung einen Handel betrieb. Es kam zur fristlosen Kündigung – doch der Fall landete vor Gericht.

Wann eine gewerbliche Nutzung in der Wohnung zulässig ist

Grundsätzlich darf ein Mieter Tätigkeiten in seiner Wohnung ausüben, solange diese der üblichen Wohnnutzung entsprechen und nicht nach außen in Erscheinung treten. Das bedeutet: Solange keine Kunden in der Wohnung empfangen werden, keine Mitarbeiter dort arbeiten und die Außenwirkung minimal bleibt, spricht nichts gegen bestimmte gewerbliche Aktivitäten – etwa reine Online‑Tätigkeiten oder Bürotätigkeiten im Homeoffice. Diese Linie bestätigte auch das AG München in seinem Urteil.

Im vorliegenden Fall betrieb der Mieter einen Handel mit Kitboards und Kitefoils aus seiner Wohnung. Die Vermieterin war der Ansicht, dies stelle eine vertragswidrige Nutzung dar, und kündigte außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich. Doch für das Gericht kam es entscheidend darauf an, ob die geschäftliche Tätigkeit äußerlich wahrnehmbar war – etwa durch Kundenverkehr oder regelmäßige Lieferungen, die den Hausfrieden stören könnten. Dafür aber gab es keinen Beweis.

Warum die gewerbliche Nutzung der Wohnung im Einzelfall erlaubt war

Die Vermieterin argumentierte, dass bereits die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse sowie das Lagern und Versenden von Waren aus der Wohnung eine Zweckentfremdung darstellten. Doch das AG München sah dies anders:

Die bloße Angabe der Wohnadresse als Geschäftsanschrift, etwa im Impressum oder gegenüber Kunden, reicht nicht aus, um eine Überschreitung der Wohnnutzung anzunehmen. Entscheidend sei vielmehr, ob die Tätigkeit über das hinausgeht, was in einer normalen Wohnung üblich und zumutbar ist.

Das Gericht stellte fest, dass keine Anhaltspunkte vorlagen, dass der Mieter Kunden empfing oder Mitarbeiter beschäftigte. Auch ein nennenswerter Lieferverkehr war nicht belegt. Damit lag keine vertragswidrige gewerbliche Nutzung der Wohnung vor – und die Kündigung war unwirksam.

Fazit: Warum die Entscheidung für Mieter und Vermieter wichtig ist

Die Entscheidung zeigt deutlich: Nicht jede geschäftliche Tätigkeit führt automatisch zu einer unzulässigen gewerblichen Nutzung der Wohnung. Oft kommt es auf die konkrete Außenwirkung an. Für Mieter bedeutet das mehr Sicherheit, wenn sie die Wohnung beispielsweise für Online‑Geschäfte oder als stilles Arbeitszimmer nutzen. Für Vermieter wiederum ist klar: Eine Kündigung setzt mehr voraus als reine Vermutungen. Entscheidend sind nachweisbare Störungen oder eine klare Überschreitung der Wohnnutzung.

AG München, Urteil vom 18.9.2025, 419 C 23314/24

Tipp

Sie wollen eine Immobilie vermieten oder selbst Räume geschäftlich nutzen? Dann ist es entscheidend zu wissen, ob ein gewerblicher Mietvertrag oder ein Wohnraummietvertrag vorliegt. Beide unterscheiden sich rechtlich erheblich: Gewerbliche Mietverträge bieten deutlich mehr Vertragsfreiheit, aber auch weniger Schutz, während Wohnraummietverträge stärker reguliert sind – etwa bei Kündigungen, Mieterhöhungen oder Gebrauchsbeschränkungen. Gerade wenn Sie Räume für Büros, Läden, Restaurants oder Lagerhallen vermieten oder anmieten möchten, sollten Sie einen klar formulierten und rechtssicheren Vertrag verwenden. Smartlaw bietet dafür maßgeschneiderte Verträge – nicht nur für Wohnungen, sondern auch für gewerbliche Objekte aller Art. Mit Smartlaw erstellen Sie Ihren Mietvertrag schnell, rechtssicher und perfekt auf die tatsächliche Nutzung abgestimmt. So vermeiden Sie Streit und schaffen klare Regeln für beide Seiten.