Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf

Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: Der entschiedene Fall

Eine Käuferin erwarb ein Anwesen in Neustadt an der Weinstraße für mehr als 600.000 Euro. In der Immobilienanzeige wurde das Objekt als „liebevoll kernsaniert“ beschrieben. Im notariellen Kaufvertrag war jedoch – wie bei Immobilientransaktionen üblich – ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das bedeutet grundsätzlich, dass der Käufer spätere Mängel nicht geltend machen kann.

Nach dem Kauf folgte jedoch eine böse Überraschung: Die Stadtverwaltung forderte die Käuferin auf, eine Terrasse und eine Außentreppe zu entfernen, da für beide keine Baugenehmigung vorlag. Zusätzlich stellte ein Elektriker fest, dass die Elektroinstallation aus den 1990er-Jahren stammte und damit keineswegs dem Zustand einer Kernsanierung entsprach. Die Käuferin sah sich getäuscht und erklärte die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung beim Immobilienkauf. Hilfsweise verlangte sie den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Warum „kernsaniert“ eine rechtliche Bedeutung hat

Das Landgericht Frankenthal gab der Käuferin recht. Nach Auffassung des Gerichts begründet die Bezeichnung „kernsaniert“ eine klare Erwartung an den Zustand der Immobilie. Juristisch spricht man von einer „vereinbarten Beschaffenheit“. Käufer dürfen in diesem Fall davon ausgehen, dass wesentliche Gebäudeteile – etwa Elektrik, Leitungen oder tragende Bauteile – nahezu neuwertig sind.

Ist dies nicht der Fall, liegt ein Sachmangel vor. Besonders schwer wiegt, dass die Verkäuferseite die fehlenden Baugenehmigungen verschwieg. Dieses bewusste Verschweigen stellt eine arglistige Täuschung beim Immobilienkauf dar. In solchen Fällen greift ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nicht. Die Folge: Der Kaufvertrag konnte rückabgewickelt werden, obwohl der Haftungsausschluss im Notarvertrag eindeutig formuliert war.

Fazit: Warum dieses Urteil für Sie wichtig ist

Das Urteil zeigt eindrucksvoll, wie wichtig Transparenz beim Immobilienkauf ist. Begriffe wie „kernsaniert“ sind keine unverbindlichen Werbefloskeln, sondern haben rechtliche Konsequenzen. Werden erhebliche Mängel oder fehlende Genehmigungen verschwiegen, können Käufer sich auch bei einem Haftungsausschluss wehren. Wer eine Immobilie später selbst nutzen oder vermieten möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob der Zustand den vertraglichen Zusagen entspricht. Die Entscheidung ist ein starkes Signal für Käufer und verdeutlicht, dass Arglist stärker wiegt als Vertragsklauseln.

LG Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 1.8.2025, 7 O 257/22; n. rk.