Was bringt der Energieausweis für Eigentümer, Mieter und Käufer?

Wohnungseigentum & Grundbesitz 9. Juni 2016

Der Energieausweis sagt etwas über die energetische Qualität eines Gebäudes aus. Er dient als Entscheidungskriterium bei Kauf- oder Mietinteressen. Der Eigentümer ist zur Vorlage verpflichtet. Die Ausstellung erfolgt durch den Energieberater. Einen Verbrauchsausweis erhalten Sie ab 25,00 Euro, einen Bedarfsausweis ab 300,00 Euro.

I. Es geht um die energetische Qualität eines Gebäudes

1.1. Die Energieeffizienz ist entscheidend

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt vor, dass Immobilien, die vermietet oder verkauft werden sollen, einen Energieausweis benötigen. Aber auch der Neubau oder die größere Sanierung von Bestandsgebäuden ist ein Anlass für die Ausstellung eines Energieausweises.

Der Energieausweis informiert über die Energieeffizienz eines Gebäudes (z.B. gute Wärmedämmung, moderne Anlagentechnik). Diese ist angesichts der steigenden Energiepreise ein wichtiges Entscheidungskriterium für Kauf- oder Mietinteressenten.

Wer die Energiebilanz eines Gebäudes kennt, kann mithilfe der Angaben im Energieausweis die bauliche und energetische Qualität einer Immobilie einordnen und sie mit anderen Gebäuden vergleichen. Eigentümer haben es darüber hinaus leichter, gezielte Maßnahmen zur energetischen Verbesserung zu treffen (z.B. Modernisierung, Sanierung). Investitionen in Energiesparmaßnahmen zahlen sich oft schon nach kurzer Zeit aus.

1.2. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen

Den Ausweisen liegen unterschiedliche Bewertungsverfahren zugrunde, die in der EnEV festgelegt sind. Beachten Sie dabei: Ob Neubau, Sanierung, Erweiterung oder Bestandsgebäude – stets wird das ganze Gebäude beurteilt. Eine einzelne Wohnung kann nicht Gegenstand des Ausweises sein – auch nicht bei Wohnungseigentum!

Der bedarfsbasierte Energieausweis

Für den Bedarfsausweis wird das Gebäude bau- und energietechnisch analysiert. Sind die notwendigen Angaben aus vorhandenen Unterlagen zu entnehmen (z.B. Baupläne, Baubeschreibungen, Wärmeschutznachweise), kann der bedarfsbasierte Energieausweis auf der Basis dieser Unterlagen ermittelt werden (sogenanntes Kurzverfahren), ohne dass der Energieberater das Gebäude selbst begutachten muss.

Sind die Unterlagen jedoch nicht (mehr) vollständig oder wurden seit dem Bau Änderungen vorgenommen, muss ein Energieberater das Gebäude begehen und die notwendigen Werte vor Ort aufnehmen (sogenanntes Langverfahren). Aus den ermittelten Werten wird mithilfe komplexer Softwareprogramme der Energieeffizienzwert ermittelt, der im Ausweis auszuweisen ist.

Die EnEV 2014 führt ein neues vereinfachtes Verfahren ein, mit dessen Hilfe nachgewiesen werden kann, dass Neubauten den Vorgaben der EnEV entsprechen, wenn bestimmte von der Bundesregierung im Bundesanzeiger veröffentlichte Ausstattungsvarianten eingehalten werden (§ 3 Abs. 5 EnEV). Diese Kennwerte sind dann bei diesen Immobilien auch im Energiebedarfsausweis anzusetzen.

Der Bedarfsausweis bemüht sich um eine objektive Komponente und analysiert aufwendig die Bautechnik des Gebäudes; das Nutzerverhalten spielt hingegen keine Rolle. Allerdings verwässert die Orientierung an der Energieart das Ergebnis. Denn je nach Energieträger fließen in die Berechnungsverfahren unterschiedliche Kennzahlen ein. Das führt dazu, dass der im Ausweis offengelegte Primärenergiebedarf bei erneuerbaren Energieträgern (z.B. bei Solarenergie) erheblich niedriger ausfällt als bei fossilen Energien wie Erdöl.

Der verbrauchsbasierte Energieausweis

Der Verbrauchsausweis wird auf der Grundlage von individuellen Daten des Energieverbrauchs und der Gebäudenutzfläche berechnet.

Hierzu wird der erfasste Energieverbrauch von drei Jahren witterungsbereinigt und zu einem Durchschnittswert verrechnet, wobei beispielsweise auch längere Leerstände berücksichtigt werden, um möglichst objektive Daten zu gewinnen. Im Fall dezentraler Warmwasserzubereitung muss der Endenergieverbrauch pauschal erhöht werden, sofern die für die Warmwasserbereitung benötigte Energie nicht bekannt ist.

Die Daten zum Energieverbrauch stammen aus

  • der Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude für mindestens drei aufeinanderfolgende Abrechnungsperioden oder

  • der Abrechnung der Energielieferanten für mindestens drei aufeinanderfolgende Abrechnungsperioden. Diese Abrechnungen liefern die sogenannten anderen Verbrauchswerte, die von der Verordnung auch anerkannt werden.

Der verbrauchsbasierte Energieausweis gibt den End- und Primärenergieverbrauch in Kilowattstunden pro Jahr und m²-Gebäudenutzfläche an. Dabei kann die Gebäudenutzfläche bei Wohngebäuden pauschal ermittelt werden:

  • Bei Gebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller wird die Nutzfläche pauschal mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche ermittelt,

  • bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen Wert der Wohnfläche.

Tipp

Bewahren Sie als Eigentümer Ihre Verbrauchsnachweise und Unterlagen wie zum Beispiel Heizkostenabrechnungen, Rechnungen der Stadtwerke oder Heizöllieferanten sorgfältig auf. Beantragen Sie (später) einen Energieausweis, verkürzt und erleichtert dies das Verfahren.

1.3. Welchen Energieausweis benötigen Sie?

Lange bestand die Möglichkeit für alle Wohngebäude – unabhängig von deren Alter oder Größe – einen Energieausweis wahlweise auf Bedarfs- oder auf Verbrauchsgrundlage ausstellen zu lassen. Bereits ausgestellte Ausweise behalten zwar ihre 10-jährige Gültigkeit, die uneingeschränkte Wahlfreiheit besteht seit dem 1.10.2008 jedoch nicht mehr. Es gilt:

  • Für Neubauten, bei Modernisierungen und größeren An- oder Ausbauten, in deren Verlauf eine ingenieurmäßige Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt, muss ein Bedarfsenergieausweis ausgestellt werden.

  • Für Eigentümer von Bestandsgebäuden ist die Wahl eingeschränkt, sofern sie ihr Gebäude teilweise oder ganz verkaufen oder neu vermieten wollen.

    Für Häuser mit höchstens vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977, also vor dem Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung, gestellt worden ist, dürfen nur Bedarfsausweise ausgestellt werden. Betroffen sind also Wohnungen in kleinen Wohnungseigentumsanlagen oder das typische Ein- oder Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung.

    Ausnahme: Ein Verbrauchsausweis kann in diesem Fall zulässig sein, wenn das Wohngebäude bereits das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung einhielt oder durch spätere Modernisierungen auf eben dieses Niveau gebracht wurde.

    Weiter kann der Verbrauchsausweis für Wohngebäude mit mindestens fünf Wohnungen und für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag nach dem 1.11.1977 gestellt worden ist, beantragt werden. Zulässig ist hier in jedem Fall aber auch der Bedarfsausweis.

  • Wollen Sie Fördermittel für energetische Sanierungen in Anspruch nehmen, müssen Sie in der Regel ebenfalls den Bedarfsausweis erstellen lassen, unabhängig davon, wie alt oder wie groß Ihre Immobilie ist.

Tipp

Fördermittel erhalten Sie zum Beispiel aus den Programmen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (z.B. in Form von zinsvergünstigten Darlehen oder Zuschüssen). Auch die Länder haben Förderprogramme aufgelegt. Erkundigen Sie sich nach den Förderungsmöglichkeiten bei der KfW (www.kfw.de) oder bei den zuständigen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereinen.

II. Was sagt ein Energieausweis aus?

2.1. Je grüner, desto besser

Der Energiepass umfasst in der Regel fünf Seiten. Wie er auszusehen hat, ist gesetzlich geregelt. Schauen Sie genau hin, um Bedarfs- und Verbrauchsausweis zu unterscheiden. Denn der Energieausweis enthält sowohl die Seite für den Energiebedarf als auch die für den Verbrauch, aber nur eine wird ausgefüllt.

Tipp

Beim Bedarfsausweis steht direkt unter Energieausweis der Hinweis berechneter Energiebedarf des Gebäudes. Beim Verbrauchsausweis steht unter der Überschrift erfasster Energieverbrauch des Gebäudes.

Nachfolgend können Sie sich einen Überblick verschaffen, über was der Energieausweis Auskunft gibt:

  • Das gewählte Verfahren muss angegeben werden

    Die energetische Qualität der Immobilie kann auf der Grundlage des Energiebedarfs oder auf der Grundlage des Energieverbrauchs ermittelt werden. Der Ausweis muss offenlegen, welches Verfahren gewählt wurde. Zudem muss angegeben werden, ob die Informationen, nach denen der Energieausweis erstellt wurde, vom Eigentümer selbst oder vom Aussteller zusammengestellt wurden.

  • Der Grund für die Ausstellung

    Im Energieausweis muss offengelegt werden, ob der Ausweis ausgestellt wurde, weil das Gebäude neu gebaut wurde, verkauft oder vermietet werden soll, modernisiert wurde oder ob keine besonderen Gründe vorlagen (z.B. bei einer vom Eigentümer selbst genutzten Immobilie).

  • Das Gebäude muss genau beschrieben werden

    Neben dem Gebäudetyp, der Adresse, der Anzahl der Wohnungen und der Gebäudenutzfläche müssen auch das Alter des Gebäudes und das Alter der sogenannten Anlagentechnik, also der Heizungs- und Warmwasseranlage, angegeben werden.

  • Wird das Bedarfsverfahren zugrunde gelegt, gehören hinein

    • der Primärenergiebedarf des Gebäudes und zum Vergleich die Anforderung für diesen Gebäudetyp gemäß Energieeinsparverordnung;

    • die Bewertung der Qualität der Gebäudehülle sowie als Vergleichswert die von der Energieeinsparverordnung geforderten Werte;

    • Angaben, ob und in welchem Umfang erneuerbare Energien genutzt werden beziehungsweise wie bei Neubauten die gesetzlichen Vorschriften des EEWärmeG anderweitig erfüllt werden.

  • Wird das Verbrauchswertverfahren zugrunde gelegt, gehören hinein

    • der Endenergieverbrauch des Gebäudes;

    • die tatsächlichen Verbrauchswerte der für Heizung und Warmwasser benötigten Energie;

    • der Anteil der Verbrauchswerte vom tatsächlichen Verbrauchswert für Warmwasser und Heizung;

    • der Abrechnungszeitraum;

    • die verbrauchte Brennstoffmenge;

    • der Klimafaktor;

    • der aus diesen Angaben ermittelte Energieverbrauchskennwert.

  • Das Bandtacho

    Sowohl der bedarfs- als auch der verbrauchsorientierte Energieausweis enthalten zusätzlich zu den Zahlenangaben ein sogenanntes Bandtacho. Hier wird das Gebäude plakativ auf einem längs verlaufenden Farbstrahl eingeordnet. Damit wird deutlich, wie die Werte des (Primär-)Energieverbrauchs und des (End-)Energiebedarfs des bewerteten Gebäudes im Vergleich zu anderen sind. Der Farbstrahl wechselt von Grün nach Rot. Ganz klar gilt: Je grüner, desto besser.

    Zudem werden den Farbschattierungen nun Energieeffizienzklassen von A+ (optimal) bis H (schlecht) zugeordnet, die eine leichtere Vergleichbarkeit zulassen sollen. Außerdem ist nach der EnEV 2014 der Farbstrahl verkürzt worden, der rote – ineffiziente – Bereich beginnt nun erheblich früher.

  • Registriernummer

    Neu ausgestellte Ausweise müssen registriert werden. Die dazu vergebene Nummer muss auf dem Ausweis ausgewiesen werden.

  • Datum und eigenhändige Unterschrift des Ausstellers

Tipp

Die EnEV enthält entsprechende Muster, beispielsweise für einen Energieausweis für Wohngebäude (vgl. Anlage 6 (§ 16 EnEV)). Online finden Sie die Verordnung beim Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (www.bmwi.de).

Im Ausweis haben andere Angaben als die gesetzlich geforderten nichts zu suchen. Hinweise auf individuelle Gewohnheiten der Bewohner (z.B. zum Heiz- und Lüftungsverhalten, Angaben zum Warmwasserverbrauch fürs Duschen) oder auf das Gebäude an sich (z.B. Bauweise, Lage oder Zuschnitt) gehören nicht in den Ausweis.

EnergieausweisModernisierungsvorschlag Als Bestandteil des Energieausweises muss auch eine individuelle Modernisierungsempfehlung erstellt werden. Diese enthält zwar keine ausgearbeiteten Modernisierungsmaßnahmen. Der Eigentümer erfährt so aber, was er zusätzlich tun kann, um den Energiebedarf eines Gebäudes weiter zu senken (z.B. Austausch der Fenster, Anbringen einer Außendämmung). Die EnEV verlangt jedoch nur sinnvolle, also handfeste, praktisch erprobte und kostengünstige Maßnahmen. Sind keine sinnvollen Vorschläge möglich, muss der Energieberater dies im Ausweis vermerken.

EnergieausweisNachrüstungsverpflichtung Davon zu unterscheiden sind öffentlich-rechtliche Nachrüstverpflichtungen für Bestandsgebäude nach § 10 EnEV. Diese müssen Eigentümer und Hausverwalter zwingend und selbstständig erfüllen (z.B. Ersatz alter Heizkessel, Dämmung der obersten Geschossdecke). Diese Nachrüstpflicht besteht unabhängig davon, ob energetische Maßnahmen am Gebäude durchgeführt werden oder nicht.

2.2. Welchen Nutzen bietet der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein reines Informationsmedium. Miet- oder Kaufinteressenten ermöglicht er die Vergleichbarkeit von Objekten. Denn die energetische Qualität einer Immobilie kann ein Entscheidungskriterium sein (z.B. lassen sich Heizkosten oder der Sanierungsbedarf einschätzen).

Bescheinigt der Ausweis einer Immobilie schlechte energetische Werte, kann das für Vermieter oder Verkäufer ein Anreiz sein, eine energetische Sanierung voranzubringen. Den hohen Kosten steht eine bessere Vermarktungssituation und Vermietbarkeit gegenüber (z.B. Zeitungsannonce mit den Angaben aus dem Energieausweis) – auch zu höheren Preisen.

Den Modernisierungsempfehlungen des Ausweises können Hinweise auf Verbesserungsmaßnahmen entnommen werden. Es besteht aber keine Modernisierungspflicht des Vermieters! Auch andere Ansprüche von Mieterseite auf Schadensersatz oder Mietminderung lassen sich derzeit daraus nicht ableiten.

2.3. Wie lange ist ein Ausweis gültig?

Schon bevor der Energieausweis zum Pflichtdokument wurde, gab es unterschiedliche Energiepässe bzw. -ausweise, deren Aussagekraft nicht miteinander vergleichbar ist. Einige dieser Dokumente können aber für eine Übergangszeit gleichwertig wie der Energieausweis nach der EnEV  2009 zur Dokumentation eingesetzt werden. Das gilt im Wesentlichen für:

  • Energiepässe, die von Gebietskörperschaften oder auf deren Veranlassung vor dem 1.10.2007 unter einheitlichen Bestimmungen ausgestellt wurden.

  • Energieausweise, die vor Inkrafttreten der EnEV 2014 ausgestellt wurden und noch den alten Gestaltungskriterien entsprechen.

Tipp

Zur Klärung, ob Ihr bestehender Ausweis fortgilt oder nicht, wenden Sie sich an einen Energieberater oder legen Sie Ihren vorhandenen Energieausweis einem Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein vor.

Diese Ausweise, aber auch die nach den Vorschriften der EnEV 2014 erstellten Energieausweise, gelten zehn Jahre ab Ausstellungsdatum.

Ausnahme: Werden vor Ablauf der 10-Jahres-Frist umfangreiche Änderungen, Erweiterungen oder Ausbauten am Gebäude durchgeführt und muss in diesem Zusammenhang der Jahresprimärenergiebedarf neu berechnet werden, ist ein neuer Energieausweis als öffentlich-rechtlicher Nachweis auch vor Fristablauf zu erstellen.

Tipp

Vereinbaren Sie in diesem Fall mit den ausführenden Unternehmen, dass der Energieausweis – ohne Zusatzkosten – am Ende der durchgeführten Maßnahmen mitgeliefert wird.

Energieausweise werden nicht verlängert. Nach zehn Jahren wird ein neuer Energieausweis auch dann fällig, wenn sich an dem Gebäude nichts geändert hat. Als Grundlage kann der alte Ausweis herangezogen werden, doch muss die Berechnung neu durchgeführt werden.

III. Welche Gebäude sind ausweispflichtig?

Neubauten

Häuslebauer und andere Immobilieneigentümer, die neu gebaut haben, mussten bereits seit 1995 nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung, später nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung einen Wärmebedarfsausweis vorweisen. Haben Sie also bereits einen solchen Ausweis für Ihre Immobilie, bleibt dieser zehn Jahre gültig.

Seit dem 1.1.2008 muss nach der EnEV grundsätzlich für alle Wohngebäude – unabhängig davon, ob Sie es selbst nutzen oder vermietet haben – ein Energieausweis ausgestellt werden, wenn ein Gebäude neu errichtet wird.

Bestandsimmobilien, die saniert oder erweitert werden

Wird eine Bestandsimmobilie umgebaut oder umfangreich saniert, ist ein (neuer) Energieausweis auszustellen, wenn im Zuge der Modernisierung eine ingenieurmäßige Berechnung des Energiebedarfs des gesamten Gebäudes erfolgt (das heißt, es wird der Energiebedarf sowie der sogenannte Transmissionswärmeverlust errechnet).

Unter diesen Voraussetzungen ist ebenfalls ein (neuer) Ausweis fällig, wenn das beheizte Volumen eines Gebäudes um mehr als die Hälfte vergrößert wird.

Gibt es Ausnahmen von der Ausweispflicht?

Ja. Die Ausweispflicht besteht nicht

  • für Bestandsimmobilien, die weder neu vermietet noch verkauft werden sollen. Das trifft insbesondere auf Selbstnutzer eines Einfamilienhauses zu;

  • bei einem Eigentumswechsel durch Zwangsversteigerung oder aufgrund eines Erbfalls. Diese Anlässe fallen nicht unter die in § 16 EnEV genannten Ausstellungsanlässe;

  • für denkmalgeschützte Gebäude – selbst wenn sie verkauft oder neu vermietet werden sollen;

  • wenn Immobilien nicht dauerhaft, sondern weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden (z.B. Ferienhäuser) beziehungsweise wenn sie nur für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und der zu erwartende Energieverbrauch weniger als 25 % des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt. Das gilt ebenso für kleine Gebäude mit einer Nutzfläche bis zu 50 m2;

  • für Gebäude, die nur für kurze Dauer errichtet werden (z.B. Zelte, Traglufthallen) oder die für spezielle Nutzungen vorgesehen sind (z.B. Ställe, Gewächshäuser).

IV. Wer benötigt den Ausweis – und wozu?

4.1. Eigentümer

Sie müssen sich um die Ausstellung eines Energieausweises kümmern

Für die nach der EnEV ausweispflichtigen Gebäude muss rechtzeitig ein Energieausweis ausgestellt werden, beispielsweise bei einem Neubau oder bei einer umfangreichen Modernisierung, vor dem Verkauf oder der Vermietung. In den beiden letzten Fällen trifft Sie als Eigentümer zudem die Pflicht, das Dokument vorzulegen und im Falle des Zustandekommens des Vertrages eine Kopie zu überreichen (vgl. nächste Punkte).

Was beinhaltet das Recht auf Einsichtnahme konkret?

Als Eigentümer müssen Sie den Energieausweis einem Interessenten vor Abschluss eines neuen Mietvertrages oder dem Verkauf eines Hauses vorlegen, so die EnEV. Der Interessent muss also die Möglichkeit haben, sich den Ausweis anzuschauen.

Sie genügen Ihrer Pflicht, wenn Sie den Ausweis während der Besichtigung aushängen oder auslegen. Einer Aufforderung durch den Interessenten müssen Sie nachkommen und den Ausweis vorlegen. Das Original oder eine Kopie des Ausweises muss spätestens nach Vertragsabschluss übergeben werden.

Eine gesetzliche Vorlagepflicht gegenüber Behörden gibt es grundsätzlich nicht. Die Behörde kann jedoch Einsicht verlangen. Können Sie den Ausweis dann nicht vorweisen, liegt eine Ordnungswidrigkeit vor (vgl. unten).

Kein Einsichtsrecht für Altmietverhältnisse

Als Eigentümer sind Sie nicht verpflichtet, in einem bestehenden Mietverhältnis Ihrem Mieter den Energieausweis vorzulegen. Lassen Sie sich nach Ablauf der Gültigkeit des Ausweises oder nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen einen neuen Energieausweis ausstellen, müssen Sie nicht erneut Einsicht gewähren, wenn das ursprüngliche Mietverhältnis fortbesteht.

Wenn Sie Miet- oder Kaufinteressenten suchen

Wenn Sie eine Anzeige in einer Zeitung oder im Internet aufgeben, um einen Käufer oder einen neuen Mieter zu finden, müssen in der Anzeige einige Pflichtangaben enthalten sein (§ 16a EnEV):

  • die Art des Energieausweises Ihrer Immobilie,

  • der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,

  • der Energieträger, mit dem das Gebäude ausweislich des Ausweises heizt,

  • das im Ausweis ausgewiesene Baujahr,

  • die ausgewiesene Energieeffizienz.

Wenn Sie gegen die Pflichten der EnEV verstoßen

Als Eigentümer können Sie mit einem Bußgeld belangt werden, wenn entgegen der Vorgaben der EnEV Energieausweise nicht übergeben werden oder in Anzeigen nicht die notwendigen Angaben enthalten sind. Das kann Sie bis zu 15.000,00 € kosten.

Beachten Sie: Fehlende oder nicht vorgelegte Energieausweise ändern aber nichts an der Rechtswirksamkeit der Kauf- bzw. Mietverträge. Ebenso wenig ist der Ausweis Voraussetzung für eine Auflassung oder die Eintragung eines Eigentumswechsels im Grundbuch.

Haften Sie als Verkäufer für die Richtigkeit des Energieausweises?

Der Energieausweis dient allein der Information. Die bloße Vorlage des Ausweises stellt keine Vereinbarung über die Beschaffenheit oder den Zustand der Immobilie dar, sofern Sie Ihren Vertragspartnern nichts weiter zusagen.

Ist der Energieausweis unrichtig, ohne dass dies auf eigene (schuldhaft) falsche Angaben zurückgeht, haften Sie als Verkäufer grundsätzlich nicht. Anders, wenn Sie wissen, dass der Ausweis fehlerhaft ist. Dann müssen Sie den Kauf- oder Mietinteressenten darauf hinweisen.

4.2. Käufer oder Mieter

Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus

Bereits aus den Verkaufsanzeigen können Sie wichtige Informationen zur Immobilie entnehmen (§ 16a EnEV). Als Käufer haben Sie zudem das Recht, vor Vertragsschluss den Energieausweis vorgelegt und spätestens nach Vertragsschluss das Original oder eine Kopie ausgehändigt zu bekommen.

Tipp

Wird Ihnen der Ausweis übergeben, können Sie ihn während der Gültigkeitsdauer verwenden. Sie benötigen also keinen neuen – auf Ihren Namen ausgestellten – Ausweis, da der Ausweis für das jeweilige Gebäude gilt.

Sie mieten eine Wohnung oder ein Haus

Mieten Sie eine Wohnung oder ein Haus neu an, können Sie bereits aus den Vermietungsanzeigen erste Informationen zur energetischen Qualität der Immobilie ersehen. Zudem können Sie verlangen, den Energieausweis vorgelegt zu bekommen; während einer Wohnungsbesichtigung reicht es, wenn der Ausweis aushängt. Spätestens bei Vertragsschluss muss Ihnen eine Kopie ausgehändigt werden.

Tipp

Erbitten Sie bereits während der Besichtigung eine Kopie oder notieren Sie die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis, um vergleichen zu können, wenn Sie mehrere Objekte besichtigen.

Im laufenden Vertragsverhältnis haben Sie als Mieter kein Einsichtsrecht. Allerdings kann Ihr Vermieter Ihnen den Ausweis freiwillig vorlegen.

Haben Sie als Mieter einen eigenen Energieversorgungsvertrag abgeschlossen (z.B. beziehen Sie Ihre Heizenergie direkt vom Gasversorger), sind Sie verpflichtet, Ihrem Vermieter die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre mitzuteilen, wenn dieser die Ausstellung eines Verbrauchsenergieausweises beauftragt (LG Karlsruhe, Urteil vom 20.2.2009, 9 S 523/08, NZM 2009 S. 907). Der Energieversorger selbst darf dies aus Gründen des Datenschutzes nur dann, wenn Sie ausdrücklich einwilligen.

Der Energieausweis ist grundsätzlich nicht Bestandteil des Mietvertrages und dient ausschließlich der Information. Als Mieter können Sie deshalb keine Modernisierungspflicht aus dem Ausweis ableiten. Auch für Altbauten besteht kein gesetzlicher Anspruch auf einen bestimmten Energiestandard.

Daher ist aufgrund der bisherigen Rechtslage keine Mietminderung möglich, wenn der tatsächliche Verbrauch nicht dem entspricht, was sich aus den Werten des Energieausweises erwarten lässt.

Noch ist unklar, welche Auswirkungen mögliche Nachrüstungspflichten eines Eigentümers nach der EnEV auf laufende Mietverhältnisse haben (z.B. wird ihm die Dämmung der obersten Geschossdecke auferlegt). Derzeit haben Mieter keinen Schadensersatzanspruch, wenn beispielsweise die unterlassene Dämmung zu hohen Heizkosten führt (LG Berlin, Urteil vom 4.2.2011, 63 S 181/10, GE 2011 S. 485). Hier bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof entscheidet.

4.3. Wohnungseigentümer

Auch Wohnungseigentümer sind verpflichtet, im Falle der Vermietung oder des Verkaufs ihrer Wohnung den Ausweis vorzulegen und bei Vertragsabschluss das Original oder eine Kopie zu überreichen .

Anders als andere Immobilieneigentümer können Wohnungseigentümer jedoch nicht von sich aus einen Energieausweis erstellen lassen. Denn die Ausweise können ausschließlich für die gesamte Immobilie beantragt werden – in diesem Fall die Wohnungseigentumsanlage. Den Energieausweis erhalten Sie von Ihrem Verwalter.

Der einzelne Eigentümer hat allerdings einen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft, dass ein solcher Energieausweis beantragt und schließlich zur Verfügung gestellt wird. Das gilt auch, wenn die Mehrheit der Eigentümer die Wohnungen nicht vermietet, sondern selbst bewohnt.

Grundsätzlich wird ein solcher Beschluss in der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich getroffen. Lehnt die Gemeinschaft es ab, einen Energieausweis erstellen zu lassen, muss der einzelne Eigentümer seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Dies kann allerdings einige Zeit dauern.

Kommt es in diesem Zusammenhang zu einem Bußgeldverfahren und kann der Eigentümer nachweisen, dass er die Erstellung des Ausweises von den Miteigentümern verlangt hat, wird in der Regel kein Bußgeld verhängt. Denn dies setzt das Verschulden des Vermieters voraus, das in diesem Fall wohl nicht vorliegt.

Die Kosten der Erstellung des Energieausweises trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft.

V. Wenn es um Fragen der Ausstellung geht

5.1. Wie wird der Energieausweis erstellt?

Bei Neubauten bilden die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes die Grundlage für die Erstellung des Energieausweises.

Bei Bestandsgebäuden nimmt der Energieberater häufig einen Gebäudecheck vor, erhebt und berechnet die notwendigen Daten (z.B. Maße, Verbrauchsdaten, Heizungsanlage, Dämmung). Auf dieser Grundlage erstellt er den Energieausweis und spricht die entsprechenden Modernisierungsempfehlungen aus.

Als Eigentümer dürfen Sie nach der EnEV die erforderlichen Daten aber auch selbst erheben. Planungsunterlagen, aus denen die Dach- und Wandkonstruktionen sowie Dämmungen hervorgehen, und Unterlagen über die Verbrauchsdaten von Heizung und Warmwasser können Sie beim Aussteller einreichen. Dieser darf auf dieser Grundlage einen Energieausweis ausstellen, sofern es keinen Zweifel an deren Richtigkeit gibt.

5.2. Nur Fachleute dürfen den Ausweis ausstellen

Der Energieausweis wird von sogenannten Energieberatern ausgestellt:

  • Für Neubauten sind nach landesrechtlichen Regelungen sogenannte Bauvorlageberechtigte ausstellungsberechtigt, teilweise auch bestimmte Sachverständige (z.B. für Schall- und Wärmeschutz).

  • Für Bestandsgebäude und Modernisierungsempfehlungen ist die bundeseinheitliche Regelung des § 21 EnEV zu beachten. Danach darf als Energieberater tätig sein, wer eine gewisse baunahe Ausbildung durchlaufen hat (z.B. Architekten, Ingenieure, Techniker, Schornsteinfeger, Bauhandwerker oder Handwerker aus dem Bereich Heizungsbau und Installation). Zudem muss der Berechtigte vertiefte Kenntnis über energiesparendes Bauen vorweisen können (z.B. sammelt er nach dem Studium zwei Jahre Berufserfahrung im Bereich der Bau- oder Anlagentechnik oder absolviert er eine Fortbildung gemäß der EnEV erfolgreich).

Die Aussteller sind verpflichtet, die Informationen, die sie zur Ausstellung des Ausweises benötigten, sowie eine Kopie des Ausweises für zwei Jahre nach Ausstellung aufzubewahren.

Als Eigentümer beauftragen Sie einen Energieberater mit der Ausstellung eines Energieausweises. In Wohnungseigentumsanlagen muss die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass ein Energieausweis erstellt werden soll.

5.3. Wie finden Sie den richtigen Energieberater?

Zugelassene Energieberater finden Sie über die Verbraucherzentralen (www.verbraucherzentrale-energieberatung.de), die örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine oder im Internet beispielsweise über www.energieberater-suche.de oder www.energieberater-regional.de.

Entscheiden Sie sich beispielsweise für einen verbrauchsbasierten Ausweis, können Sie ihn in der Regel von der Firma erhalten, die Ihre Heizkosten abrechnet. Einfamilienhauseigentümer können ihn meist auch über ihren Energielieferanten ausstellen lassen.

5.4. Was kostet ein Ausweis?

Die EnEV regelt die Kosten für das Ausstellen eines Energieausweises nicht. Als Auftraggeber sollten Sie deshalb mehrere Angebote einholen und die Preise vergleichen. Achten Sie darauf, dass der Berater seine Leistung nicht überteuert anbietet. Beim derzeitigen Boom im Bereich der Energieberatung werden häufig Mondpreise verlangt.

Wird ein Ausweis aus Verbrauchsdaten erstellt, ist dies schneller und einfacher zu realisieren, als wenn umfangreiche Gebäudeinformationen auszuwerten sind oder gar eine Begehung notwendig wird. Deshalb ist ein Verbrauchsausweis günstiger.

Die Kosten für einen Verbrauchsausweis betragen derzeit zwischen 25,00 € und 50,00 €. Einen Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus gibt es im Kurzverfahren ab 300,00 €; im Langverfahren müssen Sie sogar mit 400,00 € bis 600,00 € aufwärts rechnen.

Die Kosten trägt stets der Eigentümer! Bei einer Wohnungseigentumsanlage trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten des Energieausweises. Sie werden gemäß dem Kostenverteilungsschlüssel verteilt, wie er in der Gemeinschaftsordnung zur Kostentragung vorgesehen ist.

Die Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Doch können sie bei einer Vermietung im Rahmen der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

5.5. Werden die Ausweise kontrolliert?

Energieausweise benötigen eine Registriernummer, die der Aussteller des Ausweises beantragt und die auf dem Ausweis angegeben wird (§§ 26 c ff. EnEV). Diese Nummern sowie die Information über die Art des Ausweises und des Gebäudes werden bei der Registrierstelle gespeichert.

Die Ausweise können von den sogenannten Kontrollstellen einer Stichprobenkontrolle unterzogen werden. Das bedeutet, dass ein bestimmter Prozentsatz der neu ausgestellten Ausweise überprüft wird. Die Daten des Gebäudeeigentümers werden nur in Einzelfällen an die zuständige Behörde weitergegeben. Ist das der Fall, muss der Aussteller den Eigentümer darüber informieren.

Das Deutsche Institut für Bautechnik übernimmt ab dem 1.5.2014 zunächst die Rolle der zentralen Kontrollstelle (www.dibt.de). Die Bundesländer werden sukzessive eigene Kontrollstellen einrichten (§ 30 EnEV).

5.6. Haftet der Aussteller für fehlerhafte Ausweise?

Wird der Energieausweis falsch berechnet (z.B. bleiben Bauteile unberücksichtigt) oder ist die Datengrundlage zur Ausstellung falsch angesetzt, kann dem Auftraggeber ein Schaden entstehen. Aber auch für Käufer oder Mieter kann sich ein Fehler im Ausweis finanziell negativ auswirken.

  • Durch einen Berechnungsfehler wird die Immobilie im Ausweis energetisch schlechter dargestellt, als sie es tatsächlich ist. Ein längerer Leerstand bzw. ein geringerer Verkaufs-/Mietpreis führt zu einem Vermögensschaden des Eigentümers.

  • Ein Gebäude wird fälschlich mit einer zu guten Energiebilanz ausgewiesen. Der Mieter bezahlt deshalb eine zu hohe Miete bzw. trägt ein Mehr an Heizkosten.

Ob Ersatzansprüche gegen den Energieberater erfolgreich sind, ist derzeit unklar. Es fehlt an einer klaren gesetzlichen Regelung. Entsprechende Rechtsprechung steht noch aus. Achten Sie deshalb bei der Auswahl Ihres Beraters möglichst auch darauf, dass Haftungsrisiken durch eine geeignete Versicherung abgesichert sind.