Immobilienkauf: Erst informieren, dann zum Notar

Wohnungseigentum & Grundbesitz 9. Juni 2016

Auf welche rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks kommt es an, was müssen Sie zum Vertragsschluss wissen, was kommt an Kosten auf Sie zu und welche Sonderformen des Immobilienerwerbs gibt es? – Bereiten Sie sich auf Ihren Immobilienkauf vor.

I. Informieren und aufklären

Kaufinteressenten müssen sich grundsätzlich selbst kümmern

Unabhängig davon, ob Sie ein bebautes oder unbebautes Grundstück oder einen Teil eines Grundstücks erwerben oder verkaufen wollen, ein Immobiliengeschäft hat rechtliche Konsequenzen und lässt sich nur unter ganz strengen Voraussetzungen rückgängig machen. Bereiten Sie sich deshalb insbesondere als Käufer gut vor und klären Sie bestimmte Rechtsfragen vorab.

In Abschnitt II stellen wir Ihnen mögliche gesetzliche oder vertragliche Beschränkungen, Verbote oder Belastungen vor, die Sie bei Ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen sollten.

  • Informieren Sie sich unbedingt vorab, ob die von Ihnen gewünschte Nutzung für das bestimmte Grundstück bzw. die Gegend zulässig ist (z.B.: Können Sie an das Haus einen Wintergarten anbauen oder eine Etage aufstocken?).

  • Achten Sie weiter auf Vorschriften des Denkmal- und Naturschutzes. Hier ist die Nutzung des Grundstücks häufig mit besonderen Auflagen verbunden.

  • Klären Sie, ob Altlasten auf dem Grundstück zu erwarten sind und ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Denn muss das Grundstück saniert oder noch erschlossen werden, haben Sie mit erheblichen (Zusatz-)Kosten zu rechnen.

Tipp

Welche Nutzungen zulässig sind, entnehmen Sie dem Bebauungsplan, den Sie bei Ihrer Gemeinde einsehen können. Weitere Auskünfte (z.B. zu Naturschutzvorschriften, Baumschutzregelung, Altlastenproblematik) erhalten Sie auf den verschiedenen Ämtern Ihrer Gemeinde (z.B. Planungs-, Bauordnungs-, Umwelt-, Kataster- oder Vermessungsamt).

Wollen Sie eine Bestandsimmobilie erwerben, sollten Sie zur Besichtigung einen Sachverständigen (z.B. einen Architekten) mitnehmen. Dieser erkennt als Experte offensichtliche Mängel leichter als Sie. Offenkundige Mängel müssen Sie als Käufer selbst erkennen (z.B. Feuchtigkeitsflecken an Kellerwänden). Denn dieses Risiko wird in der Regel zulässigerweise durch einen Haftungsausschluss im Vertrag abgewälzt (vgl. nächsten Punkt; BGH, Urteil vom 16.3.2012, V ZR 18/11 ).

Verkäufer treffen Hinweis- und Offenbarungspflichten

Wer ein unbebautes Grundstück oder eine Bestandsimmobilie verkauft, muss den Käufer über grundlegende Umstände informieren.

  • Dazu zählen die Beschaffenheit bzw. der bauliche Zustand des Hauses. Ein Verkäufer muss deshalb über eine bestehende Asbestbelastung aufklären (BGH, Urteil vom 27.3.2009, V ZR 30/08, NJW 2009 S. 2120).

  • Das Verhältnis zur Nachbarschaft ist zu offenbaren, etwa, wenn langjährige Nachbarschaftsstreitigkeiten bestehen oder schikanöses Verhalten der Nachbarn vorliegt (z.B. die permanente Störung der Nachtruhe).

  • Über offene baurechtliche Fragen ist aufzuklären (z.B. über schwebende Nachbarschaftsstreitigkeiten mit einem damit einhergehenden Baustopp).

Darüber müssen Sie als Verkäufer von sich aus aufklären, selbst wenn der Käufer keine Fragen stellt. Fragt der Kaufinteressent jedoch konkret nach, müssen Sie wahrheitsgemäß und umfassend antworten.

Mit der Übergabe von Unterlagen erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht nicht in jedem Fall. Dies ist nur dann ausreichend, wenn er davon ausgehen kann, dass der Käufer die Papiere nicht nur zur allgemeinen Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird (z.B. enthalten die Unterlagen ein Sachverständigengutachten zu möglichen Mängeln; BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 245/10, NJW 2012 S. 846).

Als Verkäufer müssen Sie grundsätzlich Mängel einer Immobilie offenbaren, die nicht ohne Weiteres erkennbar sind, aber für die Kaufentscheidung Ihres Vertragspartners relevant sind und die beabsichtigte Nutzung beeinflussen.

Gleiches gilt für Spuren von Mängeln, die erkennbar sind, deren Art und Umfang aber unklar ist. Verfügen Sie in diesen Fällen über eigene Sachkunde, haben Sie bekannte Mängel und deren Ursachen zu benennen. Ebenso, wenn Sie diese Kenntnis aufgrund eines Gutachtens erlangt haben.

Eine Aufklärungspflicht trifft Sie als Verkäufer jedoch nicht bereits, wenn lediglich die Gefahr von möglichen Mängeln besteht (z.B. bei Hausschwammgefahr). Einen entsprechenden konkreten Verdacht müssen Sie jedoch äußern (BGH, Urteil vom 7.2.2003, V ZR 25/02, NJW-RR 2003 S. 772).

Denn ein Haftungsausschluss hilft nicht weiter, wenn Sie als Verkäufer den Mangel kannten (z.B. einen Schädlingsbefall). Verschweigen Sie einen Mangel absichtlich, ist der vereinbarte Gewährleistungsausschluss unwirksam und Sie haften für den Schaden.

Aber: Haben Sie keine Kenntnis, müssen Sie den Käufer auch nicht darüber aufklären, dass Ihnen die Schadensursache unbekannt ist und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind (z.B. bei Feuchtigkeitsflecken; BGH, Urteil vom 16.3.2012, V ZR 18/11 ).

Als Käufer bleibt Ihnen hier nur die Möglichkeit, nachzuweisen, dass der unwissende Verkäufer in Wirklichkeit doch Kenntnis hatte und die Mängel arglistig verschwiegen hat. Dies wird in der Praxis häufig schwierig sein. In einem solchen Fall sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

Tipp

Fragen Sie während der Vertragsverhandlungen deshalb ausdrücklich beispielsweise nach Belastungen durch Hausschwamm oder Wohngifte. Begnügen Sie sich nicht mit ausweichenden Antworten. Protokollieren Sie die Aussagen des Verkäufers und übernehmen Sie sie in den Kaufvertrag. Das erleichtert im Schadensfall die Beweisführung.

II. Auf welche rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks es ankommt

2.1. Bestehen Beschränkungen, Verbote oder Altlasten?

Was sich aus dem Gesetz ergeben könnte

Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten

Besteht eine Zweckbestimmung für bestimmte Gebiete innerhalb einer Gemeinde, folgt daraus, dass Sie Ihr Grundstück nicht für alle Zwecke nutzen dürfen. Wie das Gebiet genutzt wird, entnehmen Sie dem Bebauungsplan (z.B.: Liegt das Grundstück in einem reinen Wohn- oder in einem Mischgebiet?); die sich daraus ergebenden Nutzungsmöglichkeiten sind in der Baunutzungsverordnung erläutert (§§ 1 - 11 BauNVO).

  • In reinen Wohngebieten können Sie keine Autowerkstatt errichten; dagegen sind kleine Ladengeschäfte, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebiets dienen, zulässig.

  • Bauen Sie ein Wohnhaus in einem Mischgebiet, müssen Sie sich auf eine gewisse Lärmbelästigung durch umliegende kleinere Gewerbeeinheiten einstellen.

Auch Wege- oder Leitungsrechte können die Grundstücksnutzung erheblich einschränken (z.B. verlaufen Leitungen oder Kanäle im Grundstück oder sind Leitungsrechte zugunsten des örtlichen Energieversorgers eingetragen). Schließlich kann auch eine Baulast auf dem Grundstück liegen.

Hat der Grundstücksverkäufer für das Nachbargrundstück eine Baulast übernommen, damit der Nachbar bei einem größeren Bauvorhaben die vorgeschriebenen Abstandsflächen unterschreiten konnte, schränkt das die Nutzbarkeit des von Ihnen erworbenen Grundstücks ein. Sie müssen einen entsprechenden Anteil Ihres Grundstücks entlang der Grenze (zusätzlich) unbebaut lassen.

Tipp

Verlassen Sie sich nicht nur auf die Auskünfte des Verkäufers, schauen Sie selbst im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis nach.

Einschränkung der Gestaltungsmöglichkeiten

Der Bebauungsplan legt häufig Baugrenzen, Baulinien oder Baufenster fest, die beim Bau der Immobilie beachtet werden müssen. Die Größe (z.B. Anzahl der Geschosse) oder die Gestaltung (z.B. Dachformen) der Immobilie kann im Bebauungsplan ebenso vorgegeben werden wie Elemente der Außengestaltung (z.B. Zaun oder Hecke).

Tipp

Oft sind auf Antrag umfangreichere Bebauungen oder abweichende Gestaltungen möglich. Ist es für Ihre Kaufentscheidung wichtig, eine umfangreichere Bebauung realisieren zu können, kann bereits der (Alt-)Eigentümer einen entsprechenden Antrag stellen. So haben Sie Gewissheit.

Besteht in der Gemeinde eine Baumschutzsatzung, sind Sie unter Umständen im Rückschnitt oder beim Abholzen von Bäumen eingeschränkt. Erfragen Sie bei Ihrer Gemeinde, ob eine solche Regelung besteht, damit Sie das bereits im Vorfeld bei Ihrer Planung berücksichtigen können.

Es besteht ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Vorkaufsrechte werden Gemeinden durch das Baugesetzbuch eingeräumt, damit sie die Möglichkeit haben, ihre Bauleitplanung umzusetzen, das heißt, die von ihnen gewünschten Strukturen im Gemeindegebiet zu verwirklichen. So bestehen etwa in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gemeindliche Vorkaufsrechte. Je nach Art der Vorkaufsrechte sind sie im Grundbuch eingetragen.

Tipp

Der Notar kann im Zuge des Erwerbsvorgangs die Bestätigung der Gemeinde einholen, dass entweder kein Vorkaufsrecht besteht oder dass es nicht ausgeübt wird.

Beschränkungen durch denkmalschutzrechtliche Verbote oder Auflagen

Ob es sich bei einer Immobilie um ein Denkmal handelt, lässt sich in der Regel durch den Eintrag in die Denkmalliste beziehungsweise in ein Verzeichnis der Denkmäler erkennen. Wollen Sie es genau wissen, fragen Sie bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach.

Denn steht ein Haus unter Denkmalschutz, müssen Sie bei geplanten Umbau- oder Renovierungsarbeiten Veränderungsverbote und Erhaltungsgebote berücksichtigen und mit der Denkmalschutzbehörde zusammenarbeiten.

Beschränkungen durch naturschutzrechtliche Verbote oder Auflagen

Neben der Baumschutzsatzung (vgl. oben) müssen Sie unter Umständen weitere naturschutzrechtliche Vorschriften beachten.

So kann das Bundesnaturschutzgesetz relevant werden, wenn sich auf dem zu erwerbenden Grundstück gefährdete Arten niedergelassen haben. Liegt das Grundstück in einer Trinkwasserschutzzone, dürfen Sie keine Öltanks zum Zwecke der Wärmeversorgung Ihres Hauses darauf bauen.

Haftung für Altlasten

Befinden sich auf einem Grundstück Altlasten (z.B. liegt es in einem ehemaligen Militär- oder Industriegebiet), müssen diese vom jeweiligen Eigentümer zunächst auf seine Kosten beseitigt werden. Da die Entsorgung sehr teuer werden kann, sollten Sie bereits vor dem Grundstückskauf prüfen, ob sich Altlasten auf dem Grundstück befinden können.

Tipp

Hat die Gemeinde Erkenntnisse über Altlasten oder altlastverdächtige Flächen, werden diese ins Altlastenkataster eingetragen. Das sollten Sie auf alle Fälle einsehen! Und zumindest in Zweifelsfällen ist in den Kaufvertrag eine Zusicherung des Verkäufers aufzunehmen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Besprechen Sie dies mit Ihrem Notar.

Haftung für Erschließungsmaßnahmen

Ausstehende, noch nicht abgeschlossene oder noch nicht abgerechnete Erschließungsmaßnahmen können einen Grundstückskauf teuer machen – und das auch noch zu einem späteren Zeitpunkt.

Insbesondere wer ein Grundstück in einem Neubaugebiet erwirbt, sollte bei der Gemeinde klären, ob alle durchgeführten Maßnahmen abgerechnet worden sind. Das gilt auch für ältere Wohngebiete. Dort auch mit Blick auf etwaige Straßenbaubeiträge, also die Kosten für Aus- oder Umbau einer Straße.

Tipp

Stehen diese Beiträge noch aus, sollte im Kaufvertrag vereinbart werden, wer diese Beiträge zu zahlen hat – Käufer oder Verkäufer. Lediglich mündliche Vereinbarungen helfen im Streitfall nicht weiter.

Beschränkungen durch den Haustyp

Interessieren Sie sich für eine bestimmte Immobilie, sollten Sie sich darüber informieren, welche rechtlichen Konsequenzen mit dem Haustyp verbunden sind:

  • Bei einem frei stehenden Einfamilienhaus müssen Sie mit Blick auf das Nachbargrundstück Grenzabstände bei der Bebauung oder Bepflanzung einhalten.

  • Besonderheiten können sich bei Doppel- oder Reihenhäusern ergeben, sofern die Grundstücke nicht realgeteilt sind, sondern im Sondereigentum stehen. Wege und Garagenhöfe befinden sich dann meist im Gemeinschaftseigentum. In solchen Fällen können sich Einschränkungen auch hinsichtlich der Gestaltung der eigenen Häuser ergeben.

Tipp

Prüfen Sie deshalb, was die Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung hierzu regelt. Sofern Miteigentumsanteile bestehen (z.B. an Eigentümerwegen, Park- oder Stellplätzen), sehen Sie auch das Grundbuch ein. Da diese Angaben aber häufig nicht im Grundbuchblatt, sondern auf einem gesonderten Blatt stehen, sollten Sie auch einen Blick in die Grundakten werfen.

Fragen des Energiestandards

Werden Immobilien neu errichtet, sind die aktuellen energetischen Vorschriften zu beachten, insbesondere von Bedeutung dafür ist die jeweils geltende Energieeinsparverordnung.

Für den Gebäudebestand bestehen nur wenige Nachrüstpflichten, die insbesondere für den Fall eines Eigentumswechsels gelten (z.B. sind bestimmte Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 eingebaut wurden, auszutauschen oder in bestimmten Fällen die oberste Geschossdecke zu dämmen).

Tipp

Wird eine Bestandsimmobilie verkauft, muss dem Käufer die Gelegenheit gegeben werden, den Energieausweis einzusehen. Davon sollten Sie als Kaufinteressent auch Gebrauch machen. Dadurch gewinnen Sie einen ersten Eindruck über die energetische Qualität der Immobilie und können auf dieser Grundlage einen möglichen Sanierungsbedarf einschätzen.

Wollen Sie eine Bestandsimmobilie verkaufen, müssen Sie nach der Energieeinsparverordnung 2014 dem Kaufinteressenten zwingend einen gültigen Energieausweis vorlegen. Zudem muss bereits die Immobilienannonce bestimmte Pflichtangaben zu energetischen Kennwerten enthalten. Bleiben Sie als Verkäufer diese Angaben schuldig, müssen Sie seit dem 1.5.2015 mit einem Bußgeld bis zu 15.000,00 € rechnen.

Was sich aus einem Vertrag ergeben könnte

Bestehende Mietverträge

Bestehende Mietverträge gehen ohne Änderung auf den Käufer über. Der Käufer – nicht der Verkäufer – kann den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen, wenn die Immobilie selbst oder durch nahe Angehörige genutzt werden soll. Die Absicht des Erwerbers, die Mietwohnung künftig zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann dabei ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen (BGH, Urteil vom 26.9.2012, VIII ZR 330/11 ). Die Kündigungsmöglichkeit besteht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Dabei sind die üblichen Kündigungsfristen zu beachten.

Tipp

Besteht ein Mietvertrag, tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein. Der Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem Mieter ist nur im gegenseitigen Einverständnis möglich. Als Kaufinteressent sollten Sie deshalb vor Abschluss des Kaufvertrages auf jeden Fall den Mietvertrag einsehen. Als Erwerber einer vermieteten Immobilie sollten Sie darauf achten, dass Ihnen alle Unterlagen, die das Mietverhältnis betreffen, ausgehändigt werden und Sie die Kaution erhalten.

Sichert der Verkäufer lediglich mündlich zu, dass der Mieter auszieht, reicht dies nicht. Im Kaufvertrag kann jedoch vereinbart werden, dass die Wohnung oder das Haus geräumt übergeben wird. Ist das Haus oder die Wohnung bei Übergabe nicht geräumt, kann der Käufer Schadensersatz verlangen.

Schuldrechtliche Vereinbarung

Liegen Rechte oder Lasten auf einem Grundstück, sind sie in der Regel im Grundbuch verzeichnet. Ist etwa ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, bleiben Sie als Erwerber daran gebunden, sofern Sie nicht vereinbaren, dass es vor dem Erwerb gelöscht wird. Damit sind Sie bei der eigenen Nutzung der Immobilie unter Umständen stark eingeschränkt. Bei einem Wiederverkauf wird sich ein bestehendes Wohnrecht im Preis niederschlagen.

Grundpfandrechte

Liegen auf dem Grundstück Grundpfandrechte (z.B. Hypothek, Grundschuld), bleibt beispielsweise eine eingetragene Grundschuld bestehen, sofern sie nicht vor dem Verkauf gelöscht wird. Folge: Im Ernstfall haben Sie die Vollstreckung in das Grundstück zu dulden und müssen anschließend auf zivilrechtlichem Wege eine Lösung mit dem Verkäufer finden.

Tipp

Verlassen Sie sich nicht allein auf den Notar, sondern sehen Sie selbst die entsprechenden Grundbuchauszüge ein, um sich über die vorhandenen Belastungen zu informieren. Liegen demnach Grundpfandrechte auf dem Grundstück, bestehen Sie auf einer vertraglichen Regelung. Entweder sind die Belastungen vor der Umschreibung zu löschen, sodass Sie das Grundstück lastenfrei erwerben, oder Sie übernehmen die Belastungen und dies wird auf den Kaufpreis angerechnet.

Womit Sie sich bis zum Vertragsschluss noch beschäftigen sollten

Wer ist der richtige Verkäufer?

Der Immobilienkaufvertrag muss den richtigen Verkäufer des Grundstücks nennen; es muss sich um den Eigentümer oder um seinen Bevollmächtigten handeln. Prüfen Sie dazu die Abteilung I des jeweiligen Grundbuches, um herauszufinden, wer das ist.

Handelt es sich um das richtige Grundstück?

Stellen Sie sicher, dass die grundbuchmäßige Bezeichnung der Immobilie Vertragsbestandteil wird. Nur das gewährleistet die eindeutige rechtliche Zuordnung, dass Sie auch die richtige Immobilie und nicht etwa das Nachbargrundstück erwerben.

Wie kann die Höhe des Kaufpreises festgelegt werden?

Zur Vorbereitung eines Immobiliengeschäfts bzw. der Preisverhandlungen wollen Sie als Verkäufer den Wert der Immobilie bestimmen, um den möglichen Kaufpreis festzulegen. Als Käufer wollen Sie abschätzen, ob der verlangte Kaufpreis gerechtfertigt ist. Achten Sie darauf, dass eventuell bestehenbleibende Belastungen eingepreist werden.

Wie ist die Fälligkeit des Kaufpreises geregelt?

Legen Sie im Vertrag nicht nur die Höhe des Kaufpreises fest, sondern auch einen Kalendertag, zu dem der vereinbarte Kaufpreis gezahlt werden soll. Achten Sie darauf, dass der Betrag erst ausgezahlt werden soll, wenn der Eigentumsübergang grundbuchlich gesichert ist. Vereinbaren Sie dazu entweder,

  • dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, oder

  • dass zumindest eine Notarbestätigung vorliegt, aus der hervorgeht, dass der Eintragung keine Hindernisse im Wege stehen, oder

  • dass der Kaufpreis hinterlegt und die Auflassung erklärt wird.

Wurden bereits Teilbeträge des Kaufpreises gezahlt, muss dies im Kaufvertrag angegeben werden. Das gilt auch, wenn der Kaufpreis verrechnet wird.

Üblicherweise müssen Sie sich als Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, für den Fall, dass Sie der Zahlung nicht nachkommen.

Haben Sie eine Finanzierungsabrede getroffen?

Hier sind grundsätzlich zwei Wege üblich:

  • Bereits im notariellen Kaufvertrag können Sie mit dem Verkäufer vereinbaren, dass er einer Grundstücksbelastung zustimmt. Dies bietet sich an, wenn Sie zum Erwerb des Grundstücks ein Darlehen benötigen, das Sie über eine Grundschuld auf das erworbene Grundstück sichern wollen. In diesem Fall können Sie eine Grundschuld oder Hypothek eintragen lassen, obwohl Sie noch nicht Eigentümer des Grundstücks sind. Dazu sollte dringend der Notar eingeschaltet werden. Denn er sichert sowohl Käufer als auch Verkäufer dadurch ab, dass das Grundstücksgeschäft Zug um Zug abgewickelt wird. Solche zusätzlichen Vereinbarungen erhöhen aber die Notarkosten.

  • Möglich ist auch eine Vereinbarung darüber, dass Sie als Käufer in bestehende Kreditverträge eintreten. Achten Sie in diesem Fall darauf, dass die übernommenen Belastungen auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Wie sollte die Haftung für Mängel der Immobilie geregelt werden?

Sachmängel einer Immobilie können beispielsweise in der Größe des Grundstücks oder in der Bodenbeschaffenheit liegen (z.B. stellt sich nachträglich heraus, dass die Grundstücksfläche falsch angegeben wurde oder der Boden kontaminiert ist; § 459 BGB).

Eine Klausel, wonach der Verkäufer für Sachmängel nicht haftet, ist zwar durchaus üblich und zulässig. Folge: Als Erwerber tragen Sie das alleinige Risiko. Eine solche Vereinbarung ist deshalb aber auch ein direkter Fingerzeig, dass Sie zunächst die Gegebenheiten genau überprüfen sollten.

Tipp

Insbesondere wenn Sie eine gebrauchte Immobilie erwerben, sollten Sie das Haus von einem Sachverständigen prüfen lassen, ob es Schäden aufweist. Dies gilt auch für sanierten Altbau, denn auch hier kann mancher Mangel versteckt sein. Einen Sachverständigen finden Sie über die örtliche Industrie- und Handelskammer oder den zuständigen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein.

Häufig ist im Vertragsentwurf auch der Ausschluss der Rechtsmängelhaftung (§ 434 BGB) vorgesehen. Damit wäre der Verkäufer davon freigestellt, dass auf dem Grundstück noch weitere Rechte Dritter liegen (z.B. ein Wohnrecht). Eine solche Regelung belastet Sie als Käufer übermäßig. Bestehende Belastungen können Sie vertraglich übernehmen, einen darüber hinausgehenden Haftungsausschluss sollten Sie möglichst vermeiden. Klären Sie die Rechtslage vorab!

Wann wird der Besitz übergeben?

Vergessen Sie nicht, den Zeitpunkt der Besitzübergabe zu regeln und einen bestimmten Kalendertag dafür festzulegen. Zu diesem Termin muss Ihnen der Verkäufer die Nutzung der Immobilie ermöglichen (z.B. durch Schlüsselübergabe). Kommt er dem nicht nach, gerät er ohne Mahnung in Verzug und muss eventuell entstehende Schäden tragen (z.B. Kosten, die Ihnen durch die Verzögerungen des Umzugs entstehen, etwa verlängerte Mietzahlungen oder die Kosten für das notwendige Einlagern Ihrer Möbel).

Auch Sie als Käufer geraten in Verzug, wenn Sie an diesem Termin nicht zur Besitzübernahme erscheinen. Entsteht dem Verkäufer dadurch ein Schaden (z.B. Fahrt- oder Anwaltskosten), müssen Sie diesen ersetzen.

Ist ein Rücktrittsrecht vereinbart?

An die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts sollten Sie für bestimmte Risikofälle denken. Etwa wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Wert für die Immobilie zu hoch angesetzt war (z.B. erwerben Sie ein kontaminiertes Grundstück). Der Verkäufer wird sich in der Regel nur auf ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht einlassen (z.B. zwölf Monate).

Denkbar ist auch, dass der Kauf eines Grundstücks für Sie nur interessant ist, wenn Sie eine ganz bestimmte Nutzung oder Bebauung realisieren können. In diesem Fall können Sie ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbaren, dass die Baugenehmigung nicht erteilt wird.

Wer trägt die Notarkosten?

Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Lediglich Kosten der Löschung nicht übernommener Lasten (z.B. Grundschulden) sind vom Verkäufer zu tragen. Doch können Sie im Vertrag etwas anderes vereinbaren.

2.2. Was sagt das Grundbuch?

Es liefert Argumente für Kaufinteressenten wie für Verkäufer

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register (fast) aller Grundstücke eines Grundbuchbezirks. Es informiert über die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstücks (z.B. Eigentumsverhältnisse, Belastungen; vgl. unten).

Haben Sie eine geeignete Immobilie gefunden, sollten Sie als Kaufinteressent zunächst die Grundbuchlage prüfen und sich über die rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks informieren.

Aber auch Verkäufer sind damit gut beraten, um sich vor möglichen Überraschungen zu schützen (z.B. stellen Sie als Erbe fest, dass das vererbte Grundstück dem Erblasser nicht allein gehörte oder dass Belastungen eingetragen sind).

Grundbuch-Informationen gelten als richtig und vollständig

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB). Das bedeutet, dass der Inhalt des Grundbuchs als richtig und vollständig gilt, selbst wenn die tatsächliche Rechtslage anders sein sollte (z.B. ist jemand als Eigentümer eingetragen, obwohl dies der tatsächlichen Rechtslage nicht entspricht). Bis zum Beweis des Gegenteils wird unterstellt, dass eingetragene Rechte im Grundbuch auch existieren und dem Berechtigten zustehen bzw. nicht eingetragene Rechte nicht bestehen (§ 891 BGB). Sie als Käufer dürfen darauf vertrauen.

Ausnahme: Bestimmte Angaben sind nicht verbindlich (z.B. über Wirtschaftsart, Lage und Grundstücksgröße). Die verbindliche Nutzungsart und Größe ergibt sich ausschließlich aus der Flurkarte und dem Bebauungsplan.

Aufgrund des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs können Sie ein Grundstück gutgläubig vom eingetragenen Eigentümer erwerben. Dies gilt nicht, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist (§ 899 BGB) oder wenn Sie als Erwerber wissen, dass die Grundbucheintragung unrichtig ist (z.B. ist Ihnen bekannt, dass das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist und diese Eintragung fälschlicherweise gelöscht wurde; § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Nicht alles steht im Grundbuch

Das Grundbuch sagt nicht alles über die rechtlichen Eigenschaften einer Immobilie aus. Daneben können gesetzliche (z.B. ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht der Gemeinde) oder vertragliche Verpflichtungen bestehen (z.B. Mietverträge), die nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Erkundigen Sie sich danach bei den zuständigen Ämtern und fragen Sie Ihren Vertragspartner ausdrücklich danach.

Wer kann das Grundbuch wo und wie einsehen?

Zuständigkeit der Grundbuchämter

Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt, die bei den Amtsgerichten angesiedelt sind; in Baden-Württemberg bei den Gemeinden. Zuständig sind jeweils die Ämter, in deren Einzugsbereich die Grundstücke gelegen sind.

In der Regel werden sie elektronisch geführt, mancherorts liegen sie noch in Loseblattform vor. Aufgeteilt sind die Grundbücher in Blätter, das heißt, für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Einsichtsberechtigung

Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, kann das Grundbuch einsehen, denn das Grundbuch ist grundsätzlich öffentlich. Allein die Neugierde, Kenntnis über die Eigentums- und Vermögensverhältnisse an einem Grundstück zu erlangen, reicht nicht aus (OLG Schleswig, Beschluss vom 12.1.2011, 2 W 234/10 ).

Ein berechtigtes Interesse haben Sie vielmehr:

  • als Grundstückseigentümer. Hier gilt: Haben Sie ein Grundstück geerbt, wurde aber das Grundbuch noch nicht auf Sie umgeschrieben, bringen Sie zum Nachweis Ihres berechtigten Interesses den Erbschein mit;

  • als Grundstückskäufer. Aber: Die Einsicht ins Grundbuch wird Ihnen versagt, wenn Sie noch keine konkreten Verkaufsverhandlungen führen, sondern nur den Eigentümer ermitteln wollen. Bringen Sie deshalb entsprechende Unterlagen mit zum Grundbuchamt, um Ihr berechtigtes Interesse nachzuweisen (z.B. schriftliches Einverständnis des Verkäufers oder ein Maklerangebot);

  • als Notar, ohne dass im Einzelfall das berechtigte Interesse nachgewiesen werden muss.

Umfang des Einsichtsrechts

Bei berechtigtem Interesse können Sie sowohl einzelne Grundbuchblätter als auch die dazugehörige Grundbuchakte einsehen. Diese Akte ergänzt das Grundbuchblatt. Sie wird für jedes Grundbuchblatt gesondert geführt und enthält Unterlagen, auf die sich Eintragungen im Grundbuch gründen (z.B. Eintragungsbewilligungen und die ihnen zugrunde liegenden Verträge) oder auf die die Eintragungen verweisen (z.B. auf Urkunden, die auch Eintragungen bei anderen Gerichten betreffen und dort aufbewahrt werden).

Tipp

Wollen Sie den Umfang eines Ihnen zustehenden Wegerechts prüfen, sollten Sie auf jeden Fall selbst die Grundakten einsehen. Das gilt selbst dann, wenn ein Notar eingeschaltet ist. Denn dieser ist gesetzlich nur dazu verpflichtet, den Grundbuchinhalt einzusehen, nicht auch die Grundakten (§ 21 BeurkG). Sie erhalten beim Grundbuchamt sogenannte Grundbuchauszüge. Anders als die bloße Einsichtnahme sind diese Auszüge in der Regel kostenpflichtig. Fordern Sie deshalb ausdrücklich unbeglaubigte Auszüge an. Sie reichen als Information aus und sind erheblich preiswerter.

Was steht auf einem Grundbuchblatt?

Auf die Farbe bzw. Unterstreichung kommt es an! Nicht mehr gültige Grundbucheintragungen werden im Grundbuch rot unterstrichen. Auf Kopien erscheinen die Unterstreichungen folglich in Schwarz.

Auch im elektronischen Grundbuch werden Streichungen unterstrichen. Die jeweils genutzten Farben sind derzeit noch uneinheitlich. Von Bedeutung sind für Sie lediglich die nicht unterstrichenen Eintragungen. Achten Sie zusätzlich auf den Löschungsvermerk, um ganz sicherzugehen!

Das Grundbuchblatt umfasst:

Das müssen Sie dabei beachten:

Aufschrift

Die Aufschrift bezeichnet im Wesentlichen das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, die Nummer des Grundbuchs und des Grundbuchblattes.

Bestandsverzeichnis

Es enthält alle Grundstücke eines Eigentümers. Vermerkt sind die sogenannten Katasterdaten: Gemarkungsname, Flur- und Flurstücksnummer, die Wirtschaftsart (z.B. Acker, Garten, Wohnhaus mit Hofraum), Lage des Grundstücks sowie seine Größe; beispielsweise: Bauplatz, Sonnenstraße 7, Größe 10a 8 m2 .

Ebenso werden Rechte eingetragen, über die das sogenannte herrschende Grundstück verfügt (z.B. ein Wegerecht, also das Recht, das herrschende Grundstück von der Straße aus über ein dazwischen liegendes Grundstück zu betreten).

Grundstücke desselben Eigentümers werden in der Regel auf einem Blatt zusammen geschrieben. Hierbei kommt der laufenden Nummerierung der Grundstücke im Bestandsverzeichnis besondere Bedeutung zu, damit das jeweilige Grundstück eindeutig identifiziert werden kann.

Abteilung I

Dieser Abteilung entnehmen Sie die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Der aktuelle Eigentümer ist derjenige, der an letzter Stelle der Eigentümer einer Grundstücksparzelle eingetragen ist.

Prüfen Sie, ob Ihr Vertragspartner als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist, denn von einem Nichteigentümer können Sie das Grundstück nicht erwerben! Zwar kann Ihr Vertragspartner bereits Eigentümer sein, ohne dass das Grundbuch aktualisiert wurde (z.B. als Erbe). Doch sollten Sie dies vorab klären.

Bei mehreren Eigentümern werden Angaben zur Art der Miteigentümerstellung gemacht (z.B. Erbengemeinschaft, Miteigentümer zu je 1/3).

Eingetragen wird auch die Form des Eigentumserwerbs (z.B. Auflassung, Zuschlag in der Zwangsversteigerung, Erbfolge).

Abteilung II

Hier stehen die Lasten und Beschränkungen der Immobilie mit Ausnahme der Grundpfandrechte (vgl. dazu Abteilung III).

Beispiel:

  • Rechte Dritter (z.B. Wegerechte, Verlegung von Leitungen, Nießbrauch, Reallast, Erbbaurecht);

  • Bau-/Nutzungsbeschränkungen (z.B. Verbot einer bestimmten Bebauung oder Nutzung des Grundstücks (z.B. keine Tankstelle));

  • vertragliches (dingliches) Vorkaufsrecht (z.B. steht einem Nachbarn aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung ein Vorkaufsrecht an der Immobilie zu);

  • Verfügungsbeschränkungen (z.B. Vermerk über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens, Vermerk über die Anordnung der Nachlassverwaltung);

  • einstweilige Sicherungen (z.B. Vormerkungen, Widersprüche). Ist beispielsweise eine Auflassungsvormerkung eingetragen, sollten Sie darauf drängen, dass der Verkäufer sie zunächst aus dem Grundbuch beseitigen lässt. Denn diese ältere Rechtsposition geht der Ihren vor!

Beachten Sie: Können Sie dem Eintrag in der Abteilung II nicht vollständig entnehmen, welche Belastungen für das Grundstück bestehen, sehen Sie die entsprechende Grundakte ein (vgl. dazu oben).

Abteilung III

Hier werden die vorhandenen Hypotheken, Grund- und Rentenschulden verzeichnet, mit denen das Grundstück belastet ist.

Die Rangfolge der Belastungen ersehen Sie, sofern nichts anderes vermerkt ist, aus der Reihenfolge der Eintragung. Erloschene Rechte sind gerötet und mit einem Löschungsvermerk versehen.

2.3. Was wird eigentlich alles mitverkauft?

  • Der eigentliche Grund und Boden. Ob das Grundstück auch wirklich das ist, welches Sie erwerben wollen, können Sie mithilfe der Adresse, des Lage- und Katasterplans, aber auch der Grundbucheintragung überprüfen, damit es nicht zu Verwechslungen kommt.

  • Wesentliche Bestandteile. Diese sind mit dem Grund und Boden fest verbunden (z.B. Gebäude, Heizungsanlage, Badezimmerausstattung, passgenau zugeschnittener Teppichboden, Carport, Einbaumöbel, Einbauküche – so verbreitet in Norddeutschland; sonst Zubehör).

    Alles, was mit dem Gebäude fest verbunden ist, ist auch mit Grund und Boden verbunden und wird grundsätzlich mitverkauft. Ausnahme: Sie vereinbaren mit dem Verkäufer, dass er es ausbaut.

  • Bewegliches Zubehör, sofern es dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dient, ohne wesentlicher Bestandteil zu sein und ein räumliches Verhältnis zum Grundstück besteht (z.B. Alarmanlage, Parabolantenne, Baumaterial auf dem Grundstück wie Ziegeln oder Fliesen, Heizölvorrat im Tank oder die hauseigenen Mülltonnen). Bewegliches Zubehör gilt im Zweifel als mitverkauft, außer Sie treffen eine andere Vereinbarung mit dem Verkäufer.

  • Sonstige bewegliche Sachen, die nicht wesentlicher Bestandteil oder Zubehör sind (z.B. Gartenmöbel, Gardinen, Bauunterlagen). Sie werden grundsätzlich nicht mitverkauft, außer sie vereinbaren etwas anderes mit dem Verkäufer.

Auch wenn wesentliche Bestandteile oder Zubehör im Kaufvertrag nicht gesondert aufgelistet werden müssen, empfiehlt es sich, ein sogenanntes Bestandsverzeichnis über das Zubehör anzulegen (z.B. Auflistung von Sachen, Rechten und Rechtsverhältnissen). Denn das Zubehör bleibt zwar rechtlich selbstständig, gilt aber als (mit)verkauft, wenn das Grundstück verkauft wird, und Sie können es vom Alteigentümer verlangen.

Sie können im Notartermin darauf verzichten, dass das Verzeichnis verlesen wird. Auf jeden Fall muss auf das Verzeichnis in der Niederschrift des Kaufvertrages verwiesen werden und muss ihr beigefügt werden (§ 14 BeurkG).

Tipp

Erwerben Sie eine Immobilie mit einer Einbauküche, sollten Sie diese als übernommenen Grundstücksbestandteil im Kaufvertrag aufführen und einen realistischen Übernahmepreis dafür vereinbaren. Das gilt auch für andere Einbaumöbel oder eine Sauna. In diesem Fall müssen Sie hierfür keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Erkundigen Sie sich beim örtlichen Finanzamt.

III. Prüfen Sie den Vertragsentwurf eingehend

Auch wenn sämtliche Immobilienverträge notariell beurkundet werden müssen (z.B. auch Vorverträge oder beim Erwerb über einen Makler), können Sie die Vertragsverhandlungen zunächst ohne Notar führen. Das kann aus Kostengründen interessant sein. In der Praxis wird Ihnen jedoch häufig ein Vertragsentwurf vorliegen, den Sie sorgfältig und kritisch prüfen sollten. Lassen Sie sich deshalb den Entwurf frühzeitig aushändigen!

Der Notar muss Ihnen den Vertrag grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung überlassen (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG)), wenn Sie die Immobilie zu privaten Zwecken erwerben und Ihr Vertragspartner den Verkauf als Selbstständiger oder Gewerbetreibender vornimmt (z.B. als Bauträger). Schließen Sie das Grundstücksgeschäft mit einem Privatmann ab, ist die 2-Wochen-Frist nicht zwingend vorgeschrieben. Bestehen Sie aber trotzdem auf einer ausreichenden Frist zur Prüfung des Vertrages.

Haben Sie besondere Vorstellungen (z.B. über den Übergabetermin) oder wollen Sie bestimmte Absprachen oder Zusicherungen (z.B. über die Vornutzung des Grundstücks) festhalten, ist jetzt der Zeitpunkt, dies zu äußern und in den Vertrag aufnehmen zu lassen.

Orientieren Sie sich dabei an der folgenden Checkliste. Achten Sie darauf, dass die angesprochenen Punkte vorab geklärt bzw. im Vertrag festgeschrieben sind. Was Sie inhaltlich dazu wissen müssen, erläutert Ihnen der Abschnitt II.

  • Ist der Verkäufer der Eigentümer des Grundstücks?

  • Wurde die Immobilie richtig bezeichnet?

  • Entspricht die Größe des Grundstücks der angegebenen/vereinbarten Größe?

  • Welche Rechte und Lasten liegen auf dem Grundstück?

  • Welche Grundpfandrechte belasten das Grundstück und wie soll damit verfahren werden?

  • Beeinträchtigen vertragliche Vereinbarungen die Nutzung der Immobilie?

  • Sind die Höhe und der Zeitpunkt der Fälligkeit des Kaufpreises geregelt?

  • Haben Sie eine Finanzierungsabrede getroffen?

  • Wie sollte die Haftung für Mängel der Immobilie geregelt werden?

  • Wann wird der Besitz übergeben?

  • Ist ein Rücktrittsrecht vereinbart?

  • Wer trägt die Notarkosten?

  • Wer übernimmt die Erschließungskosten?

  • Was passiert mit dem Zubehör des Grundstücks?

IV. Vertragsschluss und Beurkundung beim Notar

4.1. Die Aufgaben des Notars

Wann gehts zum Notar?

Spätestens mit dem Abschluss der Vertragsverhandlungen wird der Gang zum Notar notwendig, der den Abschluss des Immobilienkaufvertrages beurkunden muss (§ 313 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Dabei ist der gesamte Vertrag zu beurkunden, das heißt auch eventuelle (mündliche) Abreden. Somit sind Verträge unwirksam, in denen beispielsweise nur ein Teil des vereinbarten Kaufpreises beurkundet wird. Erst durch die Eintragung in das Grundbuch wird dieser Fehler geheilt, das heißt, der Vertrag wird wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Sie rechtlich aber nicht abgesichert.

Wenn aus steuerlichen Gründen statt des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 300.000,00 € nur ein Teilbetrag in Höhe von 250.000,00 € beurkundet wird, entspricht der beurkundete Inhalt nicht dem Parteiwillen. Der Vertrag ist bis zur Eintragung ins Grundbuch unwirksam. Zugleich liegt in diesem Vorgehen zumindest eine strafbare Steuerverkürzung, die zu erheblichen Schwierigkeiten führen kann.

Auch spätere Änderungen des Vertrages müssen grundsätzlich notariell beurkundet werden (sogenannte Nachtragsbeurkundung). Als Verkäufer sollten Sie insbesondere darauf achten, dass im Vertrag nicht bereits die Kaufpreiszahlung bestätigt wird, obwohl dieser erst nach Beurkundung entrichtet werden soll. Denn diese Bestätigung gilt als wirksame Vorausquittung (BGH, Urteil vom 20.4.2011, V ZR 221/10, NJW 2011 S. 2785).

Der Notar als unabhängiger Dritter

Der Notar ist kein Vertreter einer der beiden Vertragsparteien, sondern ein unabhängiger und unparteilicher Betreuer aller Beteiligten (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO). In dieser Eigenschaft muss er insbesondere bei einem Immobiliengeschäft folgende Pflichten erfüllen:

  • Er hat den Willen der Vertragspartner zu ermitteln und – sofern nötig – den Sachverhalt durch gezielte Nachfragen zu klären. Er ist verpflichtet, das Grundbuch einzusehen, außer wenn die Beteiligten auf eine sofortige Beurkundung bestehen. Beachten Sie dabei: Die Grundakten sollten Sie auf jeden Fall selbst einsehen, denn der Notar muss nur den Grundbuchinhalt einsehen, nicht die Grundakten (§ 21 BeurkG).

  • Er muss von sich aus regelungsbedürftige Fragen ansprechen und entsprechende Formulierungen vorschlagen.

  • Der Notar muss einen juristisch einwandfreien Vertrag aufsetzen und beurkunden. Die Vereinbarungen muss er nicht daraufhin prüfen, ob und inwieweit sie für Sie vorteilhaft sind. Denn damit würde er gegen das Gebot der Neutralität gegenüber beiden Vertragsparteien verstoßen.

    Deshalb wird er Ihnen in der Regel einen standardisierten Kaufvertrag präsentieren, in dem lediglich die individuellen Daten eingefügt sind. Die Vorgaben dieses Standardvertrages sind selbstverständlich nicht bindend, sondern können – und sollten – an Ihre Bedürfnisse angepasst werden. Dabei sollten auf jeden Fall sämtliche Punkte geregelt werden, auf die Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben.

    Tipp

    Machen Sie aber unbedingt den Notar von sich aus darauf aufmerksam, wenn Sie mit der Grundstücksübertragung einen besonderen Zweck oder ein persönliches Motiv verfolgen (z.B. Verkauf zu einem günstigen Preis, um als Gegenleistung vom Erwerber gepflegt zu werden), damit das bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden kann.

    Als Eltern verkaufen Sie Ihrem Sohn ein Grundstück, behalten sich ein Wohnrecht vor und vereinbaren ein Veräußerungsverbot. Das Darlehen Ihres Sohns wird durch die Eintragung einer Grundschuld gesichert, die Sie genehmigen. Der Eigentumsübergang und die Grundschuld werden eingetragen, während das Wohnrecht erst bei drohender Zwangsvollstreckung nachrangig eingetragen werden soll. Auf die Gefahr, dass hier durch die vorrangige Eintragung der Grundschuld der Verlust des Grundstücks und damit des Wohnrechts drohen kann, hätte Sie der Notar hinweisen müssen, insbesondere, weil er Ihr erklärtes Ziel kannte, die Nutzung am bislang bewohnten Haus zu erhalten.

  • Der Notar hat den Willen der Beteiligten im Vertrag niederzulegen und die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung der Erklärungen aufzuklären. Haben Sie keine Hemmungen, nachzufragen, wenn Sie etwas nicht verstehen (z.B. wenn der Notar die juristischen Fachbegriffe für Sie nicht verständlich übersetzt).

    Fehlt im Vertrag eine Regelung, die üblicherweise bei einem Grundstückskauf beurkundet wird, muss der Notar nachfragen. Unterlässt er dies, haftet er für Schäden, die aus der Regelungslücke entstehen (BGH, Urteil vom 9.12.2010, III ZR 272/09, NJW 2011 S. 1355).

  • Der Notar muss sich dafür ausreichend Zeit nehmen. Fragen Sie bereits nach, wenn Sie den Vertragsentwurf enthalten haben. Scheuen Sie sich aber auch nicht, den Notar beim Verlesen des Vertrages zu unterbrechen, wenn Ihnen erst zu diesem Zeitpunkt noch Fragen entstehen.

    Stellt der Notar fest, dass einer der Beteiligten am Kaufvorgang besonders unerfahren ist und dass nach den Umständen des konkreten Falls die Gefahr besteht, dass dieser Partei deshalb ein besonderer Schaden entsteht, trifft ihn eine besondere Aufklärungspflicht über die möglichen Rechtsfolgen (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG; OLG München, Urteil vom 1.3.2012, 1 U 1531/11 ).

Verletzt der Notar seine Amtspflichten schuldhaft (z.B. klärt er Sie unzureichend auf oder berät er Sie falsch) und entsteht Ihnen dadurch ein Schaden, haftet er dafür. Wenden Sie sich in solch einem Fall an die örtlich zuständige Notarkammer, die Sie auch über das weitere Vorgehen in einem Haftungsfall informiert. Die Notarkammern der Länder erfahren Sie über die

Bundesnotarkammer
Mohrenstraße 34
10117 Berlin
Tel.: 030/38 38 66–0
Fax: 030/38 38 66–66
bnotk@bnotk.de
www.bnotk.de

4.2. Der Immobilienkaufvertrag wird notariell beurkundet

Das umfasst die Niederschrift

Wird der Grundstückskaufvertrag beurkundet, muss der Notar weitere Sachverhalte prüfen und gemeinsam mit den Erklärungen der Vertragsparteien protokollieren (§ 8 Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Die Niederschrift umfasst nach § 9 BeurkG:

  • den Namen des Notars,

  • die Feststellung der Identität der beteiligten Personen. Bringen Sie deshalb zum Notartermin einen amtlichen, mit Lichtbild versehenen Ausweis mit!,

  • die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten,

  • die Vertretungsmacht (z.B. wenn einer der Beteiligten als Bevollmächtigter oder gesetzlicher Vertreter für einen Dritten handelt, etwa einen Minderjährigen),

  • die Verlesung, Genehmigung und Unterzeichnung der Urkunde,

  • den Hinweis auf Anlagen (z.B. werden dem Kaufvertrag Pläne, Karten, Abbildungen oder das sogenannte Bestandsverzeichnis über das Zubehör beigefügt).

Das von allen Beteiligten unterschriebene Original des notariellen Kaufvertrages bleibt beim Notar. Als Käufer bzw. Verkäufer erhalten Sie eine sogenannte Ausfertigung. Das ist eine Abschrift des Kaufvertrages, die mit einem vom Notar unterschriebenen Ausfertigungsvermerk versehen ist (§ 49 BeurkG).

Um den Eigentumsübergang der Immobilie vorzubereiten, erklärt der Verkäufer in Anwesenheit eines Notars, dass er sein Eigentum auf den Erwerber übertragen will, und als Käufer erklären Sie, dass Sie dieses Eigentum erwerben wollen (sogenannte Auflassung; § 925 Abs. 1 BGB). Dabei muss das Grundstück, das übertragen werden soll, als sogenannter Auflassungsgegenstand bezeichnet sein. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit dem Abschluss des Kaufvertrages erklärt.

Erst mit der Eintragung werden Sie Eigentümer

Der Auflassung folgt die Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB). Denn erst durch die Eintragung in das Grundbuch wird der Grundstückserwerb abgeschlossen. Dazu beantragt der Notar die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt und legt folgende Dokumente vor:

  • eine öffentlich beglaubigte Eintragungsbewilligung des bisherigen Eigentümers und

  • eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die unter anderem belegt, dass Sie die Grunderwerbsteuer beglichen haben.

Bei Sicherungsinteresse hilft eine Auflassungsvormerkung

Da die Eintragung des Grundstücks einige Zeit dauert (in der Praxis mehrere Wochen bis zu einem halben Jahr), können Sie Ihre Rechte während dieser Zeit sichern und eine sogenannte Auflassungsvormerkung eintragen lassen (§ 883 BGB). So können Sie verhindern, dass Ihre Rechte durch weitere Eintragungen gefährdet werden (z.B. wird eine Zwangshypothek oder eine Grunddienstbarkeit eingetragen).

Auch wenn damit erhöhte Kosten verbunden sind, sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie auf diese Sicherung verzichten wollen. Bei fremdfinanziertem Immobilienerwerb besteht häufig die Bank darauf, dass eine solche Vormerkung eingetragen wird.

Gerade bei Bauträgerverträgen wird die Bedeutung der Auflassungsvormerkung besonders deutlich. Denn zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Eigentumsübergang liegt in der Regel die vollständige Bauphase des erworbenen Objekts. Der Käufer zahlt den Kaufpreis gemäß vertraglicher Vereinbarung. Die letzte Zahlung wird er erst leisten, wenn das Objekt fertiggestellt und mängelfrei ist. Doch erst mit der letzten Zahlung – Zug um Zug – wird der Bauträger den Eigentumsübergang zulassen.

4.3. Der Notar wickelt den Kaufvertrag ab

Die weitere Abwicklung des Kaufvertrages sollten Sie dem Notar überlassen. Dieses Verfahren ist für Sie bequem und sicher. Doch haben diese Vorzüge ihren Preis. Denn für die Abwicklung des Verfahrens und die Verwaltung der Gelder fallen höhere Notarkosten an.

Haben Sie dies mit dem Notar vereinbart, kümmert er sich nach der Beurkundung um die Auflassungsvormerkungen und besorgt unter Umständen die notwendigen Genehmigungen (z.B. Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, oder eine Teilungsgenehmigung, wenn nur ein Grundstücksteil verkauft werden soll) und Bescheinigungen (z.B. Verzicht der Gemeinde auf die Ausübung des Vorkaufsrechts).

Sobald die Auflassungsvormerkungen eingetragen sind, kann die Zahlung an den Notar erfolgen. Sofern Sie dies vertraglich vereinbart haben, wird der Betrag zunächst zur Ablösung noch bestehender Belastungen des Grundstücks verwendet. Der Notar stellt nach Zahlungseingang den Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt. Ist diese erfolgt, zahlt er den (verbleibenden) Betrag an den Verkäufer aus.

Notaranderkonto nur bei besonderem Sicherungsinteresse

Die Abwicklung des Kaufs über ein Notaranderkonto bietet beiden beteiligten Vertragsparteien ein hohes Maß an Sicherheit, das jedoch seinen Preis hat. Daher sollten Sie dieses Verfahren nur anstreben, wenn Sie ein besonderes Sicherungsinteresse haben (z.B. haben Sie Bedenken, dass Ihr Vertragspartner seine Pflichten erfüllt).

Denn Notaranderkonten richtet der Notar nur nach besonderer Vereinbarung für sogenannte Verwahrungsgeschäfte ein (§ 54a BeurkG). Es handelt sich dabei um ein treuhänderisches Sonderkonto, auf dem fremde Gelder verwahrt und von dem aus sie anschließend weitergeleitet werden (z.B. beim Immobilienkauf).

Im Kaufvertrag muss dann sowohl geregelt werden, ob und wann der Kaufpreis auf das Notaranderkonto einzuzahlen ist, als auch unter welchen Bedingungen der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer weiterzuleiten hat (z.B. nachdem die Umschreibung des Grundbuchs dem Notar vom Grundbuchamt mitgeteilt wurde). Wer die Kosten trägt, wird im Vertrag vereinbart. Dies wird in der Regel die Vertragspartei sein, die die Abwicklung über das Notaranderkonto veranlasst hat.

Überweist der Notar den Kaufpreis verspätet und entsteht Ihnen als Erwerber dadurch ein Schaden (z.B. entgangener Anlageverlust), können Sie vom Notar Ersatz verlangen (OLG Zweibrücken, Urteil vom 10.2.2003, 7 U 99/02 ).

V. Das kommt an Kosten auf Sie zu

5.1. Notar- und Gerichtskosten

Die Notar- und Gerichtskosten, die beim Grundstückskauf anfallen, sind grundsätzlich von der Höhe des Grundstückskaufpreises abhängig. Die Berechnungsgrundlagen beider Kostenarten finden Sie im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Danach werden für einzelne Tätigkeiten oder Leistungen des Notars oder des Gerichts (z.B. Beurkundung, Eintragung) bestimmte Gebührensätze festgelegt.

Die Gebühren werden jeweils gesondert für beide Institutionen berechnet, auch wenn beide mit der Erbringung der gleichen Leistung betraut sind. Sie erhalten auch getrennte Rechnungen bzw. Gebührenbescheide.

Beachten Sie: Die nachfolgende Aufstellung liefert lediglich einen ersten Anhaltspunkt. Denn die Kosten erhöhen sich, wenn beispielsweise der Notar zusätzliche Aufgaben erfüllt (z.B. werden alte Rechte gelöscht, mehrere Texte beurkundet oder zusätzlich Gelder verwaltet). Zudem ergeben sich weitere Unsicherheiten aus dem Gesetzeswortlaut des GNotKG. Hier muss die Praxis erst erweisen, welche Einzelleistungen unter die weit gefassten Begriffe des Gesetzes fallen.

Tätigkeit/Leistung

Art der Gebühr

Gebührensatz

Beurkundung des
Kaufvertrages

Notariatsgebühren

Vollzugsgebühr

2

0,5

Eintragung ins Grundbuch

Gerichtskosten

1

Auflassungsvormerkung

Gerichtskosten

0,5

Hypotheken-/
Grundschuldbestellung

Gerichtskosten

Notariatsgebühr

1

1

Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus einer relativ umständlichen Berechnung, der der Geschäftswert zugrunde liegt (§ 3, § 34 GNotKG). Sie können Notar- und Gerichtskosten, die auf Sie zukommen, aus den Vorgaben des Gesetzes berechnen oder Sie nutzen einen Online-Gebührenrechner, um sich einen Überblick zu verschaffen. Ein zuverlässiger Rechner wird beispielsweise vom Handelsblatt angeboten (http://grundbuch.rechner.handelsblatt.com/rechner2/handelsblatt2/).

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück zu 200.000,00 € wird gleichzeitig mit der Auflassung und der Bewilligung der Auflassungsvormerkung beurkundet. Bei einem Geschäftswert (= Kaufpreis) von 200.000,00 € fallen für die Beurkundung des Kaufvertrages 870,00 € Notarkosten an, für die Grundschuldbestellung 300,00 €. Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung berechnet das Grundbuchamt 217,50 €, für die Eintragung wiederum 300,00 €.

Schauen Sie dem Notar bei der Höhe der Gebühr auf die Finger! Notare dürfen bei Immobilienkaufverträgen neben den Beurkundungsgebühren und der Gebühr für die Überwachung der Fälligkeit des Kaufpreises eine zusätzliche Gebühr für die Überwachung der Kaufpreiszahlung erheben. Das gilt selbst für den Fall, dass die Notartätigkeit sich darauf beschränkt, beim Verkäufer eine Bestätigung des Zahlungseingangs anzufordern. Allerdings darf dafür nicht der volle Geschäftswert, sondern nur ein dem geringen Umfang der Tätigkeit entsprechender Bruchteil angesetzt werden (BGH, Beschluss vom 12.5.2005, V ZB 40/05, NJW 2005 S. 3218).

Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten. Lediglich Kosten der Löschung nicht übernommener Lasten (z.B. Grundschulden) sind vom Verkäufer zu tragen. Doch können Sie im Vertrag etwas anderes vereinbaren.

5.2. Steuern

Grunderwerbsteuer

Bei einem Grundstückskauf verlangt das Finanzamt Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz unterscheidet sich zwischen den Ländern.

In Bayern und Sachsen beträgt er 3,5 % des Kaufpreises, in Niedersachsen und Hamburg 4,5 %, in Baden-Württemberg, Hessen und Brandenburg 5 %, in Schleswig-Holstein 6,5 %.

Die Steuer fällt regelmäßig an für den Kauf eines unbebauten Grundstücks, eines Hauses, eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden sowie für die Übertragung eines Erbbaurechts. In bestimmten Fällen sieht das Gesetz Steuerbefreiungen vor (z.B. bei Erwerb unter Ehegatten). Erkundigen Sie sich beim örtlichen Finanzamt.

Umsatzsteuer

Unabhängig davon, ob Sie als Privatperson ein unbebautes Grundstück oder eine Immobilie kaufen oder ein Erbbaurecht erwerben, fällt zusätzlich keine Umsatzsteuer an. Denn Grundstücksgeschäfte sind per Gesetz grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 lit a UStG). Das gilt auch, wenn Sie das Grundstücksgeschäft mit einem selbstständigen oder gewerblichen Unternehmer tätigen (z.B. einem Bauträger). Vielmehr unterliegen Grundstückskaufverträge grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.

5.3. Beiträge

Anschlussbeiträge

Anschlussbeiträge bezahlen Sie für die Ent- und/oder Versorgungseinrichtungen auf Ihrem Grundstück (z.B. (Ab-)Wasser, Strom, Gas oder Fernwärme; § 127 Abs. 4 BauGB). Sie dürfen nach landesrechtlichen Vorschriften (z.B. dem Kommunalabgabengesetz) oder nach vertraglichen Vereinbarungen (z.B. Energieversorgungsvertrag der Stadtwerke) erhoben werden.

Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge werden von den Gemeinden für die erstmalige Herstellung eines Zugangs vom Grundstück zur Straße, zu Wegen oder zu Plätzen erhoben. Die Grundstücke werden durch diese baulichen Maßnahmen baureif gemacht.

In älteren Baugebieten ist in der Regel nicht mehr mit Erschließungsbeiträgen zu rechnen, da die Beiträge meist bereits abgerechnet sind. In neueren Baugebieten muss die bereits seit wenigen Jahren fertig gebaute Straße jedoch nicht bedeuten, dass die Beiträge bereits abgerechnet wurden.

Straßenbaubeiträge

Auch für nachträgliche Maßnahmen an Straßen, Wegen und Plätzen, an die Ihr Grundstück grenzt, müssen Sie unter Umständen mit einem Beitragsbescheid rechnen. Damit werden die Investitionskosten an bereits bestehenden Anlagen refinanziert, das heißt die Kosten für den Aus- oder Umbau einer Straße.

Anlieger müssen Straßenbaubeiträge bezahlen, etwa wenn eine Straße einen zusätzlichen Radweg erhält oder wenn sie von Grund auf erneuert werden muss.

5.4. Sonstige Kosten

Maklerprovision

Rechtlich ändert sich beim Immobilienerwerb über einen Makler nichts. Nur der Suchvorgang ist anders und die Kosten sind höher. Denn beim Immobilienerwerb kann auch künftig frei vereinbart werden, wer den Makler bezahlt (das heißt, der Verkäufer, der Erwerber oder es erfolgt eine Kostenteilung zwischen beiden Parteien).

Beachten Sie: Das seit dem 1.6.2015 gesetzlich geregelte Bestellerprinzip gilt nur für Vermietungen! Danach muss der Besteller des Maklers, in der Regel also der Vermieter, die Provision bezahlen.

Auch die Begrenzung der Höhe der Maklerprovision auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer ist auf Vermietungen beschränkt. Beim Immobilienverkauf darf die Provisionshöhe weiterhin frei ausgehandelt werden.

In der Praxis orientiert sich die Maklervergütung an den im jeweiligen Bundesland ortsüblichen Gebühren. Sie liegt häufig bei 6 % des Kaufpreises. Den regional üblichen Prozentsatz können Sie bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer oder dem Immobilienverband Deutschland erfragen.

IVD Bundesverband e.V.
Littenstraße 10
10179 Berlin
Tel.: 030/27 57 26–0
Fax: 030/27 57 26–49
info@ivd.net
www.ivd.net

Vermessung

Vermessungskosten fallen an, wenn Sie kein Grundstück im Ganzen, sondern lediglich einen Teil eines Grundstücks kaufen bzw. verkaufen (z.B. teilt ein Eigentümer sein großes Grundstück in zwei kleinere Grundstücke, die er separat verkauft), oder wenn die Grenzen des Grundstücks zwar aus den amtlichen Unterlagen hervorgehen, vor Ort aber nicht mehr feststellbar sind (z.B. wurden die Grenzmarkierungen zerstört). In diesem Fall muss das Grundstück bzw. der Teil davon vermessen werden.

Die Gebühren des damit beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Vermessungsingenieurs sind zwar staatlich verordnet und ergeben sich aus der Gebührenordnung für die Kataster- und Vermessungsbehörden. Sie sind jedoch nach Aufwand gestaffelt, sodass sie nicht exakt angegeben werden können.

Tipp

Mit Fragen zum Verfahren (z.B. Antragserfordernis) und zu den möglichen Gebühren, die im Rahmen einer Grundstücksteilung bzw. der damit verbundenen Vermessung anfallen können, wenden Sie sich am besten an Ihre örtliche Gemeindeverwaltung oder erkundigen Sie sich bei einem Vermessungsingenieur bzw. -büro.

VI. Sonderformen des Immobilienerwerbs

6.1. Sie erwerben eine Immobilie auf Rentenbasis

In diesem Fall bezahlen Sie den vereinbarten Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern in Raten. Sie können aber auch vereinbaren, zu Beginn einen Teil des Kaufpreises in einer Summe zu zahlen und nur den Rest zu verrenten.

Die Verrentung des Kaufpreises hat häufig den Hintergrund und Vorteil, dass nicht der gesamte Kaufpreis fremdfinanziert werden muss, sodass ein Immobilienerwerb auch bei geringerem Eigenkapitel oder bei notwendigen umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zu verwirklichen ist. Sie können frei vereinbaren, über welchen Zeitraum sich die Ratenzahlung hinziehen soll.

  • Möglich ist eine Ratenzahlung bis zum Lebensende des Verkäufers (sogenannte Leibrente ). Doch können Sie als Käufer in diesem Fall nur schwer kalkulieren, wie teuer die Immobilie wirklich wird, da das Lebensalter des Verkäufers nicht vorhergesagt werden kann.

  • Wird die Laufzeit der Rentenzahlung begrenzt (sogenannte Zeitrente ), können Sie den Kaufpreis zwar abschätzen, doch wirkt sich die kürzere Zahlungsdauer auf die Höhe der Ratenzahlungen aus.

Die Höhe der Rente bestimmt sich nach dem Wert des bebauten Grundstücks, der zu erwartenden Lebensdauer des Verkäufers sowie nach der angemessenen Verzinsung (z.B. dem im Bewertungsgesetz zugrunde gelegten Zinssatz von 5,5 %).

Die zu erwartende Lebensdauer können Sie mithilfe der Allgemeinen Deutschen Sterbetafel bestimmen, die auch Versicherungsgesellschaften ihren Berechnungen zugrunde legen. Erkundigen Sie sich danach bei Ihrer Versicherung.

Zur Vorbereitung der Preisverhandlungen sollten Sie sich überlegen, welchen Betrag Sie ausgeben wollen und ihn auf einen realistischen Zeitraum verteilen. Beachten Sie, dass hier noch keine Verzinsung eingerechnet ist!

Tipp

Um zu prüfen, ob die verlangte Rentenhöhe angemessen ist, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen, denn der Berechnung liegt ein kompliziertes Verfahren zugrunde. Hilfe finden Sie bei Anwälten oder Steuerberatern, aber auch in Ihrem örtlichen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein.

Häufig enthält der Vertrag beim Erwerb auf Rentenbasis eine Wertsicherungsklausel. Damit wird die Rentenhöhe an die Entwicklung eines bestimmten Index gekoppelt (in der Regel der Lebenshaltungskostenindex). Wenden Sie sich mit Ihren Fragen dazu an den Informationsservice beim

Statistischen Bundesamt
Gustav-Stresemann-Ring 11
65189 Wiesbaden
Tel.: 0611/75–1
Fax: 0611/72–4000
poststelle@destatis.de
www.destatis.de

Die Anpassung der Rente geschieht in der Regel automatisch nach den Regeln, die Sie im Vertrag vereinbart haben (z.B. jährlich oder wenn sich der Index ändert).

Der Verkäufer wird in der Regel durch eine Reallast im Grundbuch abgesichert. Zusätzlich bietet sich ein Rückübertragungsrecht an für den Fall, dass der Käufer mit mehreren Raten in Rückstand gerät. Alternativ ist auch der Abschluss einer Leibrentenversicherung zugunsten des Verkäufers möglich.

6.2. Sie erwerben ein Erbbaurecht

Auch Erbbauverträge (Erbpacht) erlauben eine Vertragsgestaltung, bei der im Erwerbszeitpunkt nicht der gesamte Kaufpreis zu zahlen ist. Doch werden Sie in diesem Fall nicht Grundstückseigentümer. Sie erwerben als Erbbaurechtsnehmer vom Eigentümer vielmehr ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht an dem Grundstück, für das Sie einen Erbbauzins zahlen.

Gleichzeitig erhalten Sie das Recht, auf dem Grundstück eine Immobilie zu errichten. Obwohl Sie nach außen hin wie ein echter Eigentümer agieren können, müssen Sie gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks Beschränkungen beachten.

Sie können als Erbbauberechtigter zwar das Erbbaurecht mit Zustimmung des Grundstückseigentümers verkaufen, jedoch nicht das Grundstück selbst.

Beachten Sie: Der Erbbaurechtsvertrag enthält sämtliche für Sie relevanten Regelungen des Nutzungsrechts! Überprüfen Sie diesen Vertrag daher sehr sorgfältig. Lassen Sie sich dabei von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten.

Das Erbbaurecht wird in der Regel für die Dauer von 75 oder 99 Jahren vereinbart. Ob und für wie lange Sie den Vertrag verlängern können, hängt von den Verhandlungen mit dem Eigentümer ab, an den das Nutzungsrecht nach Ablauf der Erbpacht zurückfällt. Möglich ist auch die Vereinbarung einer Verlängerungsoption für den Erbbauberechtigten bereits bei Abschluss des Vertrages.

Tipp

Da Sie einen Erbpachtvertrag auch während der Laufzeit erwerben können, hängt die verbleibende Vertragsdauer zwangsläufig vom Zeitpunkt des Erwerbs ab. Je länger die verbleibende Nutzungsdauer der Rechte ist, desto höher fällt der von Ihnen zu zahlende Erbbauzins aus.

Der Erbbauzins muss grundsätzlich keine auf Dauer festgeschriebene Größe sein, sondern kann unter bestimmten Bedingungen angepasst werden. Meist steigt er in Abhängigkeit vom Index der Lebenshaltungskosten (vgl. oben). Die Höhe der Zahlungen lässt sich für die Zukunft daher nur schätzen, denn sie sind bis zum Ende der Laufzeit des Vertrages fällig.

6.3. Sie erwerben im Wege der Zwangsversteigerung

Wenn Sie an einer Zwangsversteigerung teilnehmen wollen, dann sollten Sie sich vorab vor allem über die Besonderheiten beim Immobilienerwerb im Wege der Zwangsversteigerung informieren.