Was tun bei Wohnungsmängeln?

Ein Mangel betrifft nicht nur die Mietwohnung, sondern kann auch von außen kommen. Besteht Streit, ob ein Mangel vorliegt, kommt es auf vertragliche Vereinbarungen an oder ob eine Abweichung vom üblichen Zustand vorliegt.
Der Mieter muss den Mangel anzeigen, um seine Folgerechte wie Mietminderung und gegebenenfalls Schadensersatz geltend zu machen.

Was tun bei Wohnungsmängeln?

I. Schon bei der Mängelfeststellung scheiden sich die Geister

1.1. Was fällt unter den Begriff Mangel?

Fragen Sie einen Juristen, was ein Wohnungsmangel ist, erhalten Sie meist folgende Antwort: Das ist die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Was das auf gut Deutsch heißt, erfahren Sie im Folgenden.

Sie sollten hierzu auch wissen, dass ein Mangel nicht immer nur die Mietwohnung selbst betrifft, sondern auch von außen kommen oder sich in einer rechtlichen Beschränkung ausdrücken kann.

  • Baumängel: Unzureichender Schallschutz; fehlende Wand- oder Deckenisolierung; Schimmelbefall, Austritt von Schadstoffen (z.B. Formaldehyd, Asbest).

  • Öffentlich-rechtliche Beschränkungen: Räume, die nicht die vorgeschriebene Raumhöhe haben, dürfen nicht wie vereinbart benutzt werden; Sperrung einzelner Wohnungsteile wegen Baufälligkeit.

  • Umweltmängel: Lärm durch Baumaßnahme aus der Nachbarschaft; Geruchsbelästigungen durch einen Gewerbebetrieb.

  • Versorgungsmängel: Heizung funktioniert nicht, sodass Raumtemperaturen unzureichend sind; Warmwassertemperaturen unter 40°C.

1.2. Auch was Sie vereinbart haben, spielt eine Rolle

Schriftlich oder mündlich – beides zählt

Besteht Streit darüber, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag. Darin finden Sie nämlich, was vertraglich geschuldet ist.

Werden Sie darin nicht fündig, sollten Sie überlegen, ob Sie nicht mündlich diesbezügliche Absprachen getroffen haben – denn auch die können verbindlich sein. Allerdings werden die im Streitfall häufig nicht so leicht zu beweisen sein.

Wer guten Zustand verspricht, muss ihn auch erbringen

Erklärt ein Vermieter vor Mietbeginn, dass sich die Wohnung in einem besonders guten Zustand befindet, liegt ein Mangel vor, wenn dies dann nicht der Fall ist.

Ruhig gelegene Wohnung, hieß es da unter anderem in der Vermietungsanzeige. Kurz nach dem Einzug stellt der Mieter jedoch fest, dass circa alle 30 Minuten von der nahe gelegenen Bahnstrecke Zuglärm stört. Das, was andere Mieter als ortsübliche Störung hinzunehmen haben, ist für diesen Mieter ein handfester Mangel.

Übernimmt er gar die Garantie für einen bestimmten Zustand der Mietsache (zugesicherte Eigenschaft), liegt ein Mietmangel vor, wenn diese fehlt.

Im Mietvertrag heißt es: Bis zum 30.9. werden Thermopanefenster eingesetzt. Geschieht dies jedoch erst am 15.4. des Folgejahres, liegt bis dahin ein Mangel vor. Ob die alten Fenster noch völlig in Ordnung waren, spielt dabei keine Rolle.

Wenn die Wohnfläche kleiner ist als vereinbart

Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass eine Wohnung kleiner ist als vereinbart, gilt das als Mangel, sofern die Flächenabweichung über 10 % liegt (BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WM 2004 S. 336).

Das gilt auch, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag mit ca. ... angegeben ist (BGH, Urteil vom 24.3.2003, VIII ZR 133/03, WM 2004 S. 268).

Die relativierende ca.-Angabe hat für die Einstufung als Mangel keine Bedeutung. Insbesondere rechtfertigt diese nicht, bei der Berechnung eine zusätzliche Toleranz zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 10.3.2010, VIII ZR 144/09, NZM 2010 S. 313).

Im Mietvertrag wird die Wohnungsgröße mit ca. 100 m2 angegeben. Später stellt sich heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 87 m2 beträgt. Hier liegt somit eine Abweichung von über 10 % vor. Nicht zulässig ist, unter Berücksichtigung einer Toleranz zum Beispiel 95 m2 anzunehmen, sodass dann die tatsächliche Wohnflächenabweichung hier die 10 %-Grenze nicht erreichen würde.

Tipp

Nicht immer lassen sich Messungenauigkeiten zu 100 % ausschließen. Deshalb sind Sie als Vermieter aus dem Schneider, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag zum Wohnflächeneintrag deutlich machen, dass es sich hierbei nicht um eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung handelt (BGH, Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09 ).

Im Mietvertrag heißt es: Größe der Wohnung: ca. 54,78 m2. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.

Ist im Mietvertrag allerdings keine Wohnfläche angegeben, kann sich der Mieter später nicht auf einen Mangel berufen, wenn die Wohnung kleiner ist, als er ursprünglich angenommen hatte. Ausnahme: Die Wohnung war in der Zeitungsannonce mit einer bestimmten Wohnfläche angegeben worden. Und die Parteien waren bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgegangen, dass die darin angegebenen Werte stimmten (BGH, Urteil vom 23.6.2010, VIII ZR 256/09, GE 2010 S. 1047).

In der Zeitungsannonce war die Wohnung mit ca. 76 m2 angegeben worden. Vor Abschluss des Mietvertrages war der Mieterin noch eine Wohnungsskizze mit einer Flächenberechnung der einzelnen Zimmer ausgehändigt worden. Daraus ergab sich eine Gesamtgröße der Wohnung von 76,45 m2. Deshalb ist anzunehmen, dass beide Parteien sich stillschweigend auf eine Wohnfläche von 76,45 m2 geeinigt hatten.

1.3. Ist nichts vereinbart, zählt das, was üblich ist

Welcher Zustand als allgemein üblich oder erlaubt anzusehen ist, wird man in den meisten Fällen problemlos selbst herausfinden können. Hier reicht häufig der gesunde Menschenverstand, um zu entscheiden, ob ein Mangel vorliegt.

  • In Ihren Wohnräumen wird es trotz voll aufgedrehter Heizkörperventile nur 17 bis 18°C warm.

  • Die Fensterrahmen haben sich altersbedingt verzogen, sodass Regenwasser eindringt.

Soweit es um die Einhaltung technischer Normen geht (z.B. beim Schallschutz oder der Wärmedämmung), kommt es in der Regel darauf an, ob die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe beachtet worden sind (BGH, Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR 300/08, VuR 2009 S. 659).

Jedoch kann ein Mieter verlangen, dass auch bei einer nicht modernisierten Altbauwohnung ein Mindeststandard vorhanden ist, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, Urteil vom 26.7.2004, VIII ZR 281/03, WM 2004 S. 527).

Ein Mieter kann erwarten, dass die Wohnung so ausgestattet ist, dass er hier die für seine Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte betreiben kann. So muss es möglich sein, die Wasch- oder Geschirrspülmaschine laufen zu lassen und daneben weitere Geräte zu betreiben (z.B. PC, Fernseher).

II. Ein Mangel liegt vor – was nun?

2.1. Klären Sie zunächst, wer den Mangel beseitigen muss

Im Normalfall ist der Vermieter zuständig

Das folgt aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Die Instandhaltungspflicht entfällt für den Vermieter ausnahmsweise dann, wenn durch die erforderliche Maßnahme die sogenannte Opfergrenze überschritten würde. Davon spricht man, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Aufwand und dem Nutzen der Reparatur besteht und der Mangel nicht vom Vermieter verschuldet worden ist (OLG Hamburg, Urteil vom 8.11.2000, 4 U 205/99, WM 2001 S. 542; AG Neukölln, Urteil vom 22.11.2001, 10 C 247/01, GE 2002 S. 265).

Da die Gasleitungen des Hauses altersbedingt marode und undicht sind, sperrt das Versorgungsunternehmen die Gaszufuhr. Eine Mietpartei verlangt die Wiederherstellung der Gaszufuhr, um in der Küche den gerade erst angeschafften Gasherd weiter benutzen zu können. Der Vermieter hält die Wiederherstellung der Gasversorgung für unzumutbar, da diese mindestens 11.000,00 € betragen würde. Stattdessen stellt er den Mietern einen gleichwertigen Elektroherd zur Verfügung. Das Amtsgericht Neukölln hat in diesem Fall die Opfergrenze als überschritten angesehen und die Forderung der Mieter abgewiesen.

Wenn der Mieter den Mangel verursacht hat

Hat der Mieter die Mietsache beschädigt, ist in der Regel er auch für die Instandsetzung verantwortlich.

Der Mieter schlägt seine Wohnungstür zu, obwohl er den Türschlüssel von innen hat stecken lassen. Um wieder in die Wohnung zu gelangen, muss der Schließzylinder aufgebohrt werden. Für dessen Erneuerung muss hier selbstverständlich der Mieter aufkommen.

Treten durch den normalen Gebrauch der Mietsache Verschleißschäden auf (z.B. müssen einzelne Rollladenbänder erneuert werden), ist es Sache des Vermieters, für die notwendige Reparatur zu sorgen.

Allerdings darf der Vermieter die Kosten in vielen Fällen auf den Mieter abwälzen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart wurde.

Die Rollladenbänder sind altersbedingt verschlissen. Im Mietvertrag wurde eine Kleinreparaturklausel vereinbart, wonach für bestimmte Reparaturen der Mieter die Kosten zu tragen hat, sofern sie den Höchstbetrag von 100,00 € nicht überschreiten. Da hier die Erneuerungskosten unter diesem Betrag liegen, muss der Mieter den Austausch bezahlen.

Wenn Dritte den Mangel verursacht haben

Haben Dritte die Mietsache beschädigt (z.B. durch einen Steinwurf ins Fenster), haften selbstverständlich diese für den Schaden. Sofern sie aber nicht greifbar sind, ist es Sache des Vermieters, den Schaden zu beheben.

Sind es andere Mieter im Haus, muss der Vermieter im Rahmen seiner Fürsorgepflicht für Abhilfe sorgen.

Eine Familie im Haus stört andere Mietparteien erheblich durch überlautes Türschlagen und regelmäßiges Grillen auf dem Balkon. Hier ist es Aufgabe des Vermieters, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen.

Beeinträchtigungen, die durch Dritte zwangsläufig verursacht werden (z.B. Lärm und Schmutz durch Straßenbauarbeiten), kann der Vermieter naturgemäß nicht unterbinden. Besonders ärgerlich für ihn, wenn seine Mieter deswegen gleichwohl die Miete mindern dürfen.

Vor dem Haus entsteht eine Großbaustelle dadurch, dass die gegenüberliegenden Häuser abgerissen werden. Aufgrund des Lärms durch Bagger und eine Abrissbirne hat das Amtsgericht Münster den Mietern eine Mietminderung von 15 % zugebilligt (AG Münster, Urteil vom 17.12.2008, 8 C 4499/08, WM 2009 S. 177).

Wenn unklar ist, wer den Mangel beseitigen muss

Bei bestimmten Schäden (z.B. feuchten Wänden mit Schimmelbefall) wird häufig darüber gestritten, ob diese auf Schäden am Haus bzw. Baumängel zurückzuführen oder vom Mieter verursacht worden sind (z.B. durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten).

In solchen Fällen werden Sie meist nicht umhinkommen, die Ursachen durch Einschaltung eines Fachmanns klären zu lassen.

2.2. Fordern Sie den Verantwortlichen zur Beseitigung auf

In der Regel wird es der Mieter sein, der von seinem Vermieter die Mängelbeseitigung verlangt. Er ist es auch, der nach dem Gesetz (§ 536 c Abs. 1 Satz 1 BGB) verpflichtet ist, auftretende Wohnungsmängel dem Vermieter unverzüglich zu melden. Vor allem, um diesem zu ermöglichen, die Mängel zu beheben und weitere Schäden zu vermeiden.

Unterlässt der Mieter die Anzeige oder zeigt er den Mangel zu spät an, verliert er sein Recht, die Miete zu mindern und muss unter Umständen noch Schadensersatz leisten (§ 536 c Abs. 2 BGB).

Ein Zurückbehaltungsrecht (vgl. nächsten Abschnitt) kann der Mieter als Druckmittel erst an den Mieten ausüben, die fällig werden, nachdem er den Mangel seinem Vermieter angezeigt hat (BGH, Urteil vom 3.11.2010, VIII ZR 330/09, WM 2011 S. 12).

Tipp

Melden Sie Wohnungsmängel aus Beweisgründen immer schriftlich und fordern Sie Ihren Vermieter gleichzeitig zur Mängelbeseitigung auf. Setzen Sie ihm hierzu eine angemessene Frist, damit Sie unter Umständen nach Fristablauf die Sache selbst in die Hand nehmen können (vgl. nächsten Abschnitt).

Handelt es sich ausnahmsweise um einen Schaden, den der Mieter schuldhaft verursacht hat, so ist der Vermieter berechtigt, diesen beheben zu lassen, sobald die Frist abgelaufen ist, die er dem Mieter zuvor gesetzt hat.

2.3. Was tun, wenn nichts geschieht?

Wie Sie Ihren Vermieter unter Druck setzen können

Reagiert Ihr Vermieter auf Ihre Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht, können Sie Ihrem Anliegen Nachdruck verleihen. § 320 BGB gibt Ihnen für diesen Fall ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht.

Das bedeutet, dass Sie einen Teil der Miete einbehalten dürfen. Sie sind allerdings nicht berechtigt, pauschal den gesamten Mietbetrag einzubehalten! Die Gerichte erlauben hierfür lediglich das 3- bis 5-Fache der Minderungsquote (BGH, Urteil vom 26.3.2003, XII ZR 167/01, ZMR 2003 S. 416). Deshalb müssen Sie zunächst die Höhe der in Ihrem Fall anzusetzenden Mietminderungsquote bestimmen.

Wegen eines Wasserschadens in der Küche können Sie die Miete in Höhe von 10 % mindern. Sie behalten zusätzlich einen Teil in Höhe von 30 % der Miete als Druckmittel ein.

Beruft sich Ihr Vermieter auf eine Vertragsklausel, wonach die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nur zulässig sein soll, wenn dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit schriftlich angekündigt worden ist, gilt das bei vermietetem Wohnraum nicht. Eine solche Klausel ist unwirksam (LG Berlin, Urteil vom 11.2.1997, 64 S 445/96, ZMR 1998 S. 33).

Wichtig: Die als Druckmittel einbehaltenen Beträge müssen Sie wieder zurückzahlen, sobald der Mangel beseitigt ist. Den die Mietminderung betreffenden Mietanteil können Sie dagegen behalten.

Tipp

Um unnötigen Streit zu vermeiden, sollten Sie Ihrem Vermieter am besten schriftlich mitteilen, welchen Betrag Sie aus welchen Gründen zurückbehalten. Legen Sie das Geld auf einem Sparkonto an, damit es Ihnen nach Beseitigung des Mangels zur Rückzahlung wieder zur Verfügung steht.

Sie lassen den Mangel selbst beseitigen

Wenn es notwendig und praktikabel ist, können Sie die Mängelbeseitigung auch selbst in die Hand nehmen. Allerdings erst, nachdem Ihr Vermieter nach Ablauf der von Ihnen gesetzten Frist sich mit der Mängelbeseitigung im Verzug befindet. Ansonsten bleiben Sie auf den Handwerkerkosten sitzen (BGH, Urteil vom 16.1.2008, VIII ZR 222/06, WM 2008 S. 147).

Ausnahme: Es handelt sich um einen Notfall.

Am Wochenende fällt bei Ihnen die Heizung aus. Da winterliche Temperaturen herrschen und der Vermieter und auch die Hausverwaltung nicht erreichbar sind, lassen Sie einen Heizungsnotdienst kommen.

Im Hinblick auf die Ihnen entstehenden Kosten können Sie von Ihrem Vermieter einen angemessenen Vorschuss verlangen. Will er nicht zahlen, können Sie ihm eine Frist setzen und nach entsprechender Vorankündigung den Vorschuss mit der Miete verrechnen.

Klagen Sie auf Mängelbeseitigung

Will Ihr Vermieter den Mangel nicht beseitigen und bietet sich wegen des Umfangs der Arbeiten (z.B. gleich mehrere Fenster müssen ersetzt werden) eine Eigeninitiative nicht an, bleibt Ihnen nur noch der Gang zum Gericht. Lassen Sie sich hierbei von einem Fachanwalt vertreten.

III. Bei Wohnungsmängeln ist Mietminderung erlaubt

Liegt ein Wohnungsmangel vor, den der Mieter nicht verursacht hat, darf der Mieter grundsätzlich die Miete in dem Umfang herabsetzen, wie der Wohnwert beziehungsweise die Benutzbarkeit der Wohnung dadurch beeinträchtigt ist.

Wegen eines Wohnungsbrandes müssen aus statischen Gründen sämtliche Fußböden der darüberliegenden Wohnung erneuert werden. Die davon betroffenen Mieter können ihre Wohnung bis zum Abschluss der Sanierungsarbeiten nicht bewohnen. Hier kommt eine Mietminderung in Höhe von 100 % in Betracht.

Die Frage, ob eine Mietminderung überhaupt gerechtfertigt ist und in welcher Höhe, ist in vielen Fällen leider nicht so einfach zu beantworten. Klären Sie dies in Ihrem Fall sorgfältig anhand der nachfolgenden Punkte.

3.1. Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat

Beruhen zum Beispiel die Schimmelflecken im Bad und Schlafzimmer auf einem falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, ist er selbst für die Mängelbeseitigung verantwortlich und auch nicht berechtigt, die Miete zu mindern.

Wenn der Mieter den Mangel nicht angezeigt hat

Der Mieter ist verpflichtet, einen Wohnungsmangel seinem Vermieter unverzüglich zu melden, damit dieser für Abhilfe sorgen kann. Unterlässt er dies, entfällt sein Mietminderungsrecht.

Gemindert werden darf hier erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter von dem Mangel erfährt.

Ausnahme: In den Fällen, in denen der Vermieter auch bei rechtzeitiger Mängelanzeige den Mangel nicht hätte beseitigen können, darf auch ohne entsprechende Anzeige gemindert werden.

  • Straßenbauarbeiten vor dem Haus führen zu erheblichem Baulärm und Schmutz. Hier darf auch ohne Anzeige dieses Mangels die Miete gemindert werden.

  • Der Vermieter lässt die Fassade seines Hauses reinigen. Die Beeinträchtigungen durch die angebrachte Schutzfolie (geringerer Lichteinfall, Lärm durch Reinigungsgeräte) rechtfertigen eine Mietminderung auch ohne vorherige Anzeige des Mangels.

Wenn es sich um einen unerheblichen Mangel handelt

Eine Mietminderung kommt nicht in Betracht, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Die von der Nachbarwohnung ausgehenden Geräusche durch Haushaltsgeräte, wie Staubsauger, Wasch- oder Spülmaschine, übersteigen nicht das übliche Maß.

Wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss gekannt hat

Unterschreibt der Mieter den Mietvertrag, obwohl er weiß, dass die Wohnung einen Mangel hat, darf er wegen dieses Mangels später nicht mindern. Das gilt auch, wenn er den Mangel grob fahrlässig nicht erkannt hat (§ 536b Abs. 1 BGB).

Der Mieter mietet die Wohnung, ohne sie zuvor besichtigt zu haben. Die verrotteten Fenster hätten ihm ansonsten gleich auffallen müssen.

Nur ausnahmsweise darf der Mieter trotz Kenntnis des Mangels mindern.

  • Das Wohnzimmerfenster, das sich bei Mietbeginn schlecht schließen ließ, hat sich inzwischen verzogen, sodass es regelmäßig reinregnet.

  • Der Mieter durfte berechtigterweise davon ausgehen, dass der auf dem Hausgrundstück lagernde Baumüll demnächst beseitigt wird.

  • Der Vermieter hatte bei Mietbeginn zugesichert, bis zu einem bestimmten Termin im Gäste-WC für Warmwasser zu sorgen.

Wenn der Mieter weiterhin die volle Miete gezahlt hat

In solch einem Fall verlor ein Mieter vor der Mietrechtsreform (1.9.2001) noch sein Mietminderungsrecht. Seit diesem Zeitpunkt schadet es allerdings nicht mehr, wenn der Mieter trotz eines Mangels weiterhin voll bezahlt hat.

Meldet er seine Mietminderung aber zu spät an, kann dies unter Umständen als stillschweigender Verzicht gewertet werden bzw. kann sein Anspruch verwirken (BGH, Urteil vom 16.7.2003, VIII ZR 274/02, WM 2003 S. 440).

Der Mieter hatte den Vermieter auf die altersbedingt verschlissenen und verzogenen Fensterrahmen hingewiesen und sein Leid geklagt. In mehreren Gesprächen hatte er jedoch kein Wort von einer beabsichtigten Mietminderung fallen lassen und die Miete weiterhin in vollem Umfang gezahlt.

Wenn der Mieter die Mangelbeseitigung vereitelt

Kann der Mangel nicht beseitigt werden, weil der Mieter die vom Vermieter beauftragten Handwerker nicht in die Wohnung lässt, ist das Mietminderungsrecht wegen Annahmeverzugs ausgeschlossen (LG Berlin, Urteil vom 21.5.2010, 65 S 526/09, GE 2010 S. 909).

3.2. Welche Minderungsquote ist angemessen?

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Mietsache. Je schwerwiegender die Beeinträchtigung ist, desto umfangreicher fällt die Mietminderung aus. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt, dass die Mietminderung angemessen sein muss.

Dies ist naturgemäß immer eine Frage des Einzelfalls. Deshalb bieten die gängigen Mietminderungstabellen immer nur einen groben Anhaltspunkt für die konkret vorzunehmende Mietminderung.

Einfach zu beurteilende Fälle, in denen die Miete in vollem Umfang gemindert werden kann oder die Mietminderungsquote eindeutig berechnet werden kann, sind leider die Ausnahme.

  • Die Wohnung ist wegen eines Brandschadens für einen gewissen Zeitraum nicht mehr bewohnbar. Hier ist die Mietminderungsquote eindeutig mit 100 % anzusetzen.

  • Weichen vereinbarte und tatsächliche Wohnfläche über 10 % voneinander ab, liegt ein Mangel vor. Aus der Differenz lässt sich der konkrete Mietminderungsbetrag leicht errechnen.

Tipp

Einigen Sie sich am besten mit Ihrem Vertragspartner auf einen konkreten Mietminderungsbetrag. Die folgenden Ausführungen sollen Ihnen helfen, eine vereinbarungsfähige Minderungsquote zu ermitteln.

Wenn der Mangel sich auf das gesamte Mietobjekt gleich auswirkt

Bei bestimmten Beeinträchtigungen (z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen) sollten Sie zur ersten Orientierung eine Mietminderungs-Tabelle hinzuziehen. Suchen Sie dort unter dem entsprechenden Stichwort nach Anhaltspunkten für eine angemessene Mietminderungsquote.

In Ihrem Haus werden Baumaßnahmen durchgeführt, die mit erheblichem Lärm und Schmutz verbunden sind. In der Mietminderungs-Tabelle finden Sie das Urteil des Amtsgerichts Osnabrück, das für Wärmedämmmaßnahmen an einem Familienhaus und die damit naturgemäß zusammenhängenden schwerwiegenden Geräusch- und Lärmbeeinträchtigungen eine Mietminderung in Höhe von 30 % für angemessen gehalten hat. Da Sie die Situation in Ihrem Haus ähnlich einstufen, schlagen Sie Ihrem Vermieter eine entsprechende Minderungsquote vor.

Wenn nicht alle Räume in gleicher Weise beeinträchtigt sind

Wirkt sich ein Mangel nicht auf die gesamte Wohnung aus, sondern nur auf einzelne Räume (z.B. sind Wohn- und Arbeitszimmer durch einen Wasserschaden nicht voll benutzbar), sind hauptsächlich diese Wohnungsteile zu berücksichtigen. Eine Möglichkeit für die Bemessung der Minderungsquote besteht darin, vom entsprechenden Wohnflächenanteil auszugehen.

In der Praxis werden jedoch häufiger Bewertungsschemata verwendet, die auf die sogenannte Hamburger Tabelle zurückgehen. Danach wird jedem Wohnraum ein bestimmter Wohnwert zugeteilt (z.B.: Wohnzimmer 28 %, Arbeitszimmer 20 %, Schlafzimmer 12 %).

Je nachdem, in welchem Maße die einzelnen Räume von dem Mangel beeinträchtigt sind, lässt sich dann der jeweilige Minderungsanteil ermitteln.

Sie zahlen für Miete und Nebenkosten insgesamt 600,00 €. In der Zeit vom 15.7. bis 31.8. ist Ihr Schlafzimmer wegen eines größeren Wasserschadens nicht benutzbar (Minderungsquote hierfür deshalb 100 %). Eines der beiden Betten und den Kleiderschrank bringen Sie während dieser Zeit in Ihrem Wohnzimmer unter. Dieses ähnelt nunmehr eher einer Abstellkammer. Gäste können Sie dort nicht mehr empfangen (Benutzbarkeit des Wohnzimmers deshalb 50 %). Weil Sie das zweite Bett in Ihrem Arbeitszimmer unterbringen müssen, ist auch dieser Raum beeinträchtigt (Minderungsquote hier 20 %).

Die Minderungsquote ermitteln Sie für dieses Berechnungsbeispiel anhand der Hamburger Tabelle wie folgt:

Raum

Wohnwert

Mietanteil

Beeinträchtigung

Minderwert

Wohnzimmer

28 %

168,00 €

50 %

84,00 €

Arbeitszimmer

20 %

120,00 €

20 %

24,00 €

Schlafzimmer

12 %

72,00 €

100 %

72,00 €

Küche

10 %

60,00 €

Bad

10 %

60,00 €

Abstellräume

7 %

42,00 €

Gäste-WC

3 %

18,00 €

Balkon

10 %

60,00 €

gesamt

100 %

600,00 €

180,00 €

Aus der Tabelle ergibt sich für den Ausgangsfall ein Änderungsbetrag von 180,00 €. Dieser macht im Verhältnis zur Bruttomiete (600,00 €) eine Minderungsquote von 30 % aus. Diese Quote ist nunmehr auf den Zeitraum der Beeinträchtigung zu beziehen. Daraus ergibt sich für den halben Juli eine Minderungsquote von 15 % und für den gesamten August eine von 30 %.

Wichtig: Bei Anwendung der Hamburger Tabelle ist es nicht allein damit getan, die Minderungsquoten der einzelnen Räume zusammenzurechnen. Nach Auffassung der Hamburger Richter ist zusätzlich eine Gesamtbewertung des Wohnverhältnisses erforderlich.

Dies geschieht praktisch durch eine gewisse Auf- oder Abrundung der Minderungsquote. Dadurch soll berücksichtigt werden, inwieweit sich der Mangel auch auf den Wohnwert der nicht unmittelbar betroffenen übrigen Wohnräume auswirkt.

Da in dem obigen Ausgangsfall der Mangel in den betroffenen Räumen nicht durch eine verstärkte Nutzung anderer Räume kompensiert werden kann, könnte man hier noch schätzungsweise 10 % der Quote von 30 %, also 3 %, hinzuschlagen.

Berechnungsgrundlage ist immer die Bruttowarmmiete

Bei der Berechnung des konkreten Mietminderungsbetrages ist immer von dem Betrag auszugehen, den der Mieter für Grundmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Heizkostenvorauszahlung entrichtet (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03, WM 2005 S. 384).

Grundmiete:

600,00 €

Betriebskostenvorauszahlung:

100,00 €

Heizkostenvorauszahlung:

100,00 €

Mietminderungsquote:

20 %

Minderungsbetrag:

160,00 € (= 20 % von 800,00 €)

Mit einer solchen Berechnung ist die Sache aber noch nicht erledigt. Denn nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann der Mietminderungsbetrag erst mit der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden (BGH, Urteil vom 13.4.2011, VIII ZR 223/10, GE 2011 S. 749).

Im obigen Beispiel beträgt die Jahresbruttomiete, von der die Mietminderung berechnet wurde, 9.600,00 €. Laut Jahresabrechnung ergaben sich für das Jahr insgesamt 3.000,00 € an Betriebskosten. Die 20 %ige Mietminderung auf den Jahresbruttobetrag von insgesamt 12.600,00 € ergibt jetzt einen monatlichen Mietminderungsbetrag von 210,00 € (12.600,00 € × 20 % : 12 = 210,00 €). Nach erfolgter Betriebskostenabrechnung sind jetzt gezahlte und geschuldete Bruttomiete unter Berücksichtigung der Mietminderung gegenüberzustellen.

3.3. Wer die Miete mindern will, muss es richtig machen

Mangel und Beeinträchtigung konkret beschreiben

Aus rein rechtlicher Sicht reduziert sich bei Auftreten eines Mangels die Miete kraft Gesetzes automatisch (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Gleichwohl ist zu empfehlen, dass Sie als Mieter die Mietminderung – praktisch also den Abzug von der Miete – dem Vermieter vorab mitteilen.

Außerdem sollten Sie ihm den Mangel und das Ausmaß der dadurch entstandenen Beeinträchtigung deutlich machen. Nur so kann er abschätzen, was da auf ihn zukommt.

Beschränken Sie sich hierbei auf nur ungenaue Angaben, kann es leicht zu Missverständnissen kommen.

Der Mieter teilt dem Vermieter lediglich mit, dass der Abfluss des Duschbeckens verstopft sei. Hier muss er sich nicht wundern, wenn der Vermieter sich darauf beschränkt, ihm eine Flasche Rohrfrei vor die Tür zu stellen. Stattdessen hätte der Mieter besser melden sollen, dass es ihm nicht gelungen war, den Abfluss durch ähnliche Maßnahmen freizubekommen und die Ursache für die Verstopfung wohl nicht durch ihn verursacht worden ist.

In den meisten Fällen werden Sie als Mieter ohnehin verpflichtet sein, den Mangel anzuzeigen.

Mietzahlungen am besten zunächst unter Vorbehalt leisten

Solange der konkrete Mietminderungsbetrag noch nicht zweifelsfrei feststeht, sollten Sie die Miete in vollem Umfang bezahlen, jedoch unter Vorbehalt eines späteren Mietabzuges. Hierdurch halten Sie dem Vermieter die Tür offen für eine Vereinbarung und vermeiden, durch einen eventuell überhöhten Mietminderungsansatz beim Vermieter ins Fettnäpfchen zu treten.

Tipp

Teilen Sie Ihrem Vermieter schon aus Beweisgründen alles schriftlich mit.

Lässt sich der Mietminderungsbetrag bereits konkret ermitteln, darf der Mieter im Normalfall den entsprechenden Mietabzug für den laufenden Monat schon bei der nächsten Mietzahlung vornehmen.

Der Mieter stellt sechs Monate nach Bezug seiner Wohnung fest, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten erheblich abweicht. Da die Abweichung mehr als 10 % ausmacht, ist er berechtigt, die Miete auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche neu zu berechnen und ab der nächsten Miete den sich daraus ergebenden geringeren Mietbetrag zu zahlen. In diesem Fall hat er gleichzeitig einen Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete. Diesen kann er ebenfalls nach entsprechender Vorankündigung von der Miete abziehen.

Tipp

Schauen Sie als Mieter vorsichtshalber in Ihren Mietvertrag. Finden Sie darin eine Klausel, wonach die Aufrechnung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzukündigen ist, müssen Sie diese beachten.

Am besten ist eine Einigung mit dem Vertragspartner

Ist der Vermieter bereit, den Mangel zu beseitigen und ist man sich auch über die Höhe der Mietminderung einig, kann eine schriftliche Vereinbarung darüber möglichen Konflikten vorbeugen.

Ist absehbar, wann etwa der Mangel beseitigt sein könnte, sollten Sie sich in Ihrer Vereinbarung hauptsächlich auf die Bemessung der Minderungsquote einigen. Die entsprechende Verrechnung sollte dann am besten nach Mängelbeseitigung erfolgen.

IV. Wann sogar Schadensersatz fällig wird

Bestimmte Mängel können nicht nur eine Mietminderung auslösen, sondern auch dem Mieter weiteren Schaden zufügen. § 536a Abs. 1 BGB unterscheidet drei Fälle:

Der Mangel war bereits bei Vertragsabschluss vorhanden

Kurz nach Einzug des Mieters in die Dachgeschosswohnung gibt es dort einen heftigen Wassereinbruch. Dadurch werden Teile des Mietermobiliars erheblich beschädigt. Es stellt sich dann heraus, dass bereits bei Abschluss des Mietvertrages Dachschäden vorhanden waren, die den Wassereinbruch ermöglicht haben. Die Schäden an der Wohnung und vor allem am Mietermobiliar muss der Vermieter ersetzen.

Hier haftet der Vermieter, auch wenn ihn kein Verschulden trifft, aufgrund der sogenannten Garantiehaftung. Denn mit Abschluss des Mietvertrages garantiert der Vermieter, dass die Wohnung frei von Mängeln ist.

Ausgeschlossen ist die Garantiehaftung nur, wenn dies vereinbart wurde. Entsprechende Klauseln sind zulässig (BGH, Urteil vom 3.7.2002, XII ZR 327/00, NZM 2002 S. 784).

Im Mietvertrag heißt es: Für bei Mietbeginn vorhandene sichtbare und unsichtbare Mängel der Mietsache leistet der Vermieter keine Gewähr.

Keinen Schadensersatz erhalten Mieter, wenn sie bei Vertragsabschluss den Mangel gekannt haben oder hätten kennen müssen (§ 536b BGB).

Der Mieter mietet eine Dachgeschosswohnung an, ohne sie zuvor besichtigt zu haben. Wenn er nach seinem Einzug feststellt, dass er wegen der Dachschrägen im Schlafzimmer keinen Kleiderschrank aufstellen kann, ist das allein seine Sache.

Der Mangel entsteht erst im Laufe des Mietverhältnisses

Der Mieter wohnt bereits mehrere Jahre in der Wohnung. Aufgrund eines Defekts an der Dachrinne dringt Wasser durch die Außenwände. Hierdurch verschimmelt die Rückwand seines Schlafzimmerschranks.

In diesem Fall haftet der Vermieter nur bei Verschulden. Das heißt, wenn er den Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat. War dem Vermieter in dem Beispielsfall der Zustand der Dachrinne bekannt und hat er gleichwohl nichts unternommen, sieht die Sache schon anders aus.

Achtung: Ein Haftungsausschluss im Mietvertrag ist unzulässig (BGH, Rechtsentscheid vom 24.10.2001, VIII ARZ 1/01, WM 2002 S. 141)!

Im Mietvertrag heißt es: Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.

Der Vermieter ist mit der Mängelbeseitigung im Verzug

Materieller Schaden

Der Mieter hat seinem Vermieter mitgeteilt, dass der mitgemietete Kühlschrank in der Wohnung zwischenzeitliche Aussetzer beim Kühlen hat. Gleichzeitig hat er ihn aufgefordert, den Kühlschrank innerhalb einer bestimmten Frist reparieren oder austauschen zu lassen. Als nach Fristablauf noch immer nichts unternommen wurde, verlangt er Ersatz für seine verdorbenen Lebensmittel.

Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn für die Leistung ein bestimmter Zeitpunkt vereinbart ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Nach dem Mietvertrag muss die Heizung jeweils am 1. Oktober in Betrieb genommen werden. Geschieht das nicht, kann der Mieter bei zu geringen Temperaturen in der Wohnung den Ersatz seiner Mehraufwendungen verlangen. Dazu gehören zum Beispiel auch die Kosten für die Anschaffung eines Elektroheizgerätes.

Schmerzensgeld

Führt ein Wohnungsmangel zu einer Gesundheitsschädigung, kann der Mieter auch Schmerzensgeld verlangen (§ 253 Abs. 2 BGB).

Der Mieter erkrankt schwer aufgrund bauseits bedingter Raumfeuchtigkeit und Schimmelbildung.