Eigenbedarfskündigung: BGH stärkt Entscheidungsspielraum der Vermieter

Hintergrund: Vermieter plant Umbau und meldet Eigenbedarf an

Die Mieterin in diesem Fall lebte seit 2006 in einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Direkt darüber bewohnte der Vermieter eine ähnlich geschnittene Wohnung. Noch eine Etage höher befand sich ein bislang unausgebautes Dachgeschoss, das ebenfalls in seinem Eigentum stand. Im Jahr 2021 kündigte der Vermieter der Mieterin mit einer Eigenbedarfskündigung und setzte als Beendigungsdatum den 31. Juli 2022 fest.

Grund für die Kündigung war ein geplantes Umbauprojekt: Der Vermieter wollte das Dachgeschoss ausbauen und mit seiner eigenen Wohnung verbinden. Während der Baumaßnahmen sollte ihm seine jetzige Wohnung nicht zur Verfügung stehen, sodass er die Wohnung der Mieterin benötigte. Nach Abschluss des Ausbaus plante er, dauerhaft in die kombinierte Wohnung umzuziehen und seine bisherige Wohnung zu verkaufen.

Eigenbedarf kann auch „selbst geschaffen“ sein

Der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof. Dieser bestätigte die Kündigung und stellte klar:

Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter nicht zwingend auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sein. Entscheidend ist vielmehr, dass der Wunsch nach Eigennutzung ernsthaft, nachvollziehbar und vernünftig begründet ist.

Der BGH betonte erneut, dass die Lebensplanung eines Vermieters von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren sei. Sie dürfen ihre eigenen Vorstellungen davon, wie jemand wohnen „sollte“, nicht an die Stelle der Pläne des Vermieters setzen. Selbst wenn der Anlass für den Wohnbedarf – wie hier durch einen Umbau – bewusst herbeigeführt wurde, bleibt das Nutzungsinteresse schützenswert. Damit stärkt das Urteil den Gestaltungsspielraum von Vermietern erheblich.

Bedeutung für Mieter und Vermieter: Warum das Urteil wichtig ist

Das Urteil zeigt: Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn der Wohnbedarf des Vermieters durch zukünftige bauliche Veränderungen entsteht oder bewusst geplant wurde. Für Mieter bedeutet dies, dass Gerichte in solchen Fällen nicht mehr hinterfragen dürfen, ob eine andere Wohnlösung „besser“ oder „zweckmäßiger“ wäre.

Für Vermieter schafft das Urteil Rechtssicherheit, wenn sie ihre Wohnsituation langfristig verändern oder verbessern wollen.

BGH, Urteil vom 24.9.2025, VIII ZR 289/23