Eigenbedarf: Wann Vermieter nicht kündigen dürfen
Vermieten von Wohnraum & Garage
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28. Januar 2026
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Elena / stock.adobe.com - Symbolbild, KI-generiert
Viele Vermieter gehen davon aus, dass sie eine Wohnung nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen können. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt jedoch, dass dabei lange Sperrfristen zu beachten sind. Entscheidend ist, ab wann diese Frist wirklich zu laufen beginnt. Die Entscheidung hat große Bedeutung für Vermieter und Käufer von Eigentumswohnungen.
Eigenbedarf trotz langer Mietdauer
Die Mieter lebten bereits seit 2004 in ihrer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. Anfang 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das gesamte Haus und teilte es 2012 in Wohnungseigentum auf. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte im April 2013. Im Jahr 2016 verkaufte die Gesellschaft die vermietete Wohnung weiter. Die neuen Eigentümer wurden im März 2017 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Im September 2022 kündigten diese neuen Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Die Mieter widersprachen und beriefen sich auf die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf, die in München zehn Jahre beträgt. Die Vermieter argumentierten, die Frist müsse bereits mit dem Erwerb des Hauses durch die GmbH & Co. KG im Jahr 2012 begonnen haben.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht. Maßgeblich für den Beginn der Kündigungssperrfrist ist nicht der erste Verkauf des ungeteilten Hauses, sondern der Eigentumserwerb des jeweiligen Wohnungseigentümers. Entscheidend ist also die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Im konkreten Fall begann die zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf daher erst im März 2017. Eine Eigenbedarfskündigung war frühestens im Jahr 2027 möglich. Die Kündigung zum März 2023 war somit unwirksam.
Zur Einordnung: Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB soll Mieter davor schützen, nach der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum kurzfristig ihre Wohnung zu verlieren. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie München – kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Warum Vermieter genau hinsehen müssen
Das Urteil zeigt eindrücklich, wie wichtig eine sorgfältige rechtliche Prüfung ist. Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, kann nicht automatisch wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarf beginnt erst mit der eigenen Grundbucheintragung – und kann viele Jahre betragen. Für Vermieter kann eine falsch eingeschätzte Frist zu langwierigen und teuren Gerichtsverfahren führen. Wer frühzeitig plant und rechtlich korrekt handelt, spart Zeit, Geld und Nerven.
BGH, Urteil vom 6.8.2025, VIII ZR 161/24
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