Außerordentliche Kündigung wegen Wohnungsverwahrlosung gerechtfertigt

Außerordentliche Kündigung: Der Fall vor dem Bundesverfassungsgericht

Im zugrunde liegenden Fall ging es um einen langjährigen Mieter eines öffentlichen Wohnungsunternehmens. In seinem Mietvertrag war vereinbart, dass die Vermieterin nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen darf, wenn gewichtige berechtigte Interessen die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Genau ein solcher Ausnahmefall lag nach Ansicht der Gerichte vor.

Im April 2022 löste der Mieter einen Brandalarm aus. Er hatte in der Duschkabine auf einer Kochplatte Essen zubereitet und wegen lauter Musik über Kopfhörer den Alarm nicht bemerkt. Die Feuerwehr rückte an. Zwar bestand keine akute Brandgefahr mehr, doch Polizei und Einsatzkräfte beschrieben die Wohnung als „katastrophal“ verwahrlost.

Nach einer Abmahnung kündigte die Vermieterin im Juni 2022 den Mietvertrag außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Begründet wurde dies mit starker Vermüllung, Verdreckung und einer konkreten Gefährdung der Wohnung. Der Fall landete schließlich vor dem Bundesverfassungsgericht.

Warum eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein kann

Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen zulässig. Das bedeutet: Dem Vermieter muss es unzumutbar sein, das Mietverhältnis bis zum regulären Ende fortzuführen. Genau das sahen die Gerichte hier als gegeben an.

Das Bundesverfassungsgericht bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Ausschlaggebend war nicht nur der ausgelöste Feuerwehreinsatz, sondern auch das Verhalten des Mieters in der Vergangenheit. Die Gerichte gingen von einer erheblichen Gefahr für die Bausubstanz aus. Eine drohende Substanzverletzung der Wohnung kann ein gewichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung sein – selbst dann, wenn aktuell kein Schaden entstanden ist.

Damit zeigt das Urteil deutlich: Auch vertragliche Einschränkungen des Kündigungsrechts schützen Mieter nicht grenzenlos, wenn erhebliche Risiken bestehen.

Fazit: Warum dieses Urteil für Sie wichtig ist

Die Entscheidung zur außerordentlichen Kündigung im Mietvertrag betrifft nicht nur Extremfälle. Sie macht deutlich, welche Pflichten Mieter gegenüber der Wohnung haben und wann Vermieter konsequent handeln dürfen. Verwahrlosung, Vermüllung und Brandgefahr können nicht nur das Mietverhältnis, sondern auch die eigene Wohnsituation massiv gefährden. Wer seine Rechte und Pflichten kennt, kann rechtzeitig reagieren und rechtliche Risiken vermeiden.

BVerfG, Beschluss vom 21.7.2025, 1 BvR 1428/24