Wohnungsübergabe: Vermieter dürfen nicht jeden Schaden ersetzt verlangen

Wohnungsübergabe: Wann Vermieter Schadensersatz verlangen können

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses stellte ein Vermieterpaar seinem ehemaligen Mieter eine hohe Rechnung aus. Aus ihrer Sicht war die Wohnung in einem deutlich schlechteren Zustand zurückgegeben worden als bei der Übergabe zu Mietbeginn. Neben verschmutzten Wänden und Decken beanstandeten die Vermieter unter anderem Schimmel, Schäden an Bodenbelägen und Türzargen. Insgesamt verlangten sie rund 9.600 Euro Schadensersatz sowie weitere Kosten für Gutachten, Nutzungsausfall und Anwälte.

Der Mieter widersprach. Er machte geltend, die Wohnung sei bereits bei seinem Einzug nicht mangelfrei gewesen. Zudem sei der Schimmel nicht durch sein Verhalten entstanden. Auch die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung zur Endrenovierung hielt er für unwirksam.

Vor Gericht spielte insbesondere die Wohnungsübergabe eine wichtige Rolle. Obwohl der Mieter die Schlüssel bereits einige Tage vor Mietende eingeworfen hatte, fand keine gemeinsame Abnahme statt. Stattdessen wurde ein Protokoll durch eine beauftragte Firma erstellt.

Endrenovierungsklausel unwirksam: Normale Abnutzung bleibt Vermietersache

Das Amtsgericht Bochum kam nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem Ergebnis, dass tatsächlich einzelne Schäden vorhanden waren. Deshalb sprach es den Vermietern einen Teil ihres Anspruchs zu.

Entscheidend war jedoch die Unterscheidung zwischen echten Schäden und gewöhnlicher Abnutzung. Nach Ansicht des Gerichts müssen Mieter nicht für sämtliche Gebrauchsspuren aufkommen, die durch normales Wohnen entstehen. Solche Abnutzungen gehören zum üblichen Risiko eines Vermieters.

Besonders relevant war die sogenannte Endrenovierungsklausel im Mietvertrag. Sie verpflichtete den Mieter dazu, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. Das Gericht hielt diese Regelung für unwirksam, weil sie auch die Beseitigung von gewöhnlichen Nutzungsspuren verlangte. Deshalb konnten die Vermieter keine Ansprüche für Schönheitsreparaturen geltend machen.

Auch weitere Forderungen scheiterten. So erhielten die Vermieter weder den geltend gemachten Mietausfall noch verschiedene Nebenkosten ersetzt. Nach Auffassung des Gerichts hatten sie dem Mieter teilweise zu kurze Fristen gesetzt und anschließend über Monate hinweg keine weiteren Maßnahmen ergriffen. Zudem konnten sie einige Kostenpositionen nicht ausreichend nachweisen.

Fazit: Warum die Wohnungsübergabe für Mieter und Vermieter so wichtig ist

Das Urteil des Amtsgerichts Bochum verdeutlicht, wie wichtig eine sorgfältige Wohnungsübergabe ist. Nicht jede Verschmutzung oder Gebrauchsspur stellt automatisch einen ersatzpflichtigen Schaden dar. Vermieter müssen konkrete Schäden nachweisen und können sich nicht ohne Weiteres auf unwirksame Vertragsklauseln berufen.

Für Mieter zeigt die Entscheidung, dass sie nicht jede Forderung akzeptieren müssen. Gerade bei Renovierungspflichten lohnt sich ein genauer Blick in den Mietvertrag. Gleichzeitig sollten beide Seiten den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug möglichst umfassend dokumentieren. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll kann helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden und Klarheit über mögliche Ansprüche zu schaffen.

AG Bochum, Urteil vom 05.01.2026, Az. 70 C 79/24