Untervermietung ohne Zustimmung: BGH bestätigt Kündigung wegen Gewinnerzielung

Untervermietung ohne Erlaubnis: Der Fall im Überblick

Im konkreten Fall lebte ein Mieter seit 2009 in einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 460 Euro. Während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung jedoch ab 2020 an zwei Untermieter weiter – und verlangte dafür rund 962 Euro kalt bzw. insgesamt etwa 1.100 Euro monatlich.

Das Problem: Die Untervermietung erfolgte ohne Zustimmung der Vermieterin. Diese mahnte den Mieter zunächst ab. Da er die Situation nicht änderte, sprach sie schließlich eine ordentliche Kündigung aus.

Der Fall landete vor Gericht und ging durch mehrere Instanzen bis zum Bundesgerichtshof. Dort wurde entschieden, ob die Kündigung rechtmäßig war und ob der Mieter sich auf ein berechtigtes Interesse berufen konnte.

BGH: Untervermietung ohne Erlaubnis rechtfertigt Kündigung

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Die Untervermietung ohne Erlaubnis kann eine Kündigung rechtfertigen – insbesondere dann, wenn kein berechtigtes Interesse vorliegt.

Ein zentrales juristisches Konzept ist dabei das „berechtigte Interesse“. Dieses liegt beispielsweise vor, wenn sich die Lebensumstände eines Mieters ändern – etwa durch einen vorübergehenden Auslandsaufenthalt oder finanzielle Engpässe. In solchen Fällen kann der Mieter grundsätzlich die Zustimmung zur Untervermietung verlangen.

Im vorliegenden Fall sah das Gericht dieses berechtigte Interesse jedoch als nicht gegeben an. Der Grund: Der Mieter verfolgte mit der Untervermietung in erster Linie eine Gewinnerzielung. Die erheblich höhere Miete zeigte deutlich, dass es ihm nicht darum ging, die Wohnung zu erhalten, sondern Profit zu machen.

Das Gericht stellte klar: Die Untervermietung ohne Erlaubnis darf nicht dazu genutzt werden, Einnahmen zu generieren. Der gesetzliche Anspruch auf Zustimmung dient dem Schutz des Mieters – nicht dazu, wirtschaftliche Vorteile zu erzielen.

Fazit: Warum die Untervermietung ohne Erlaubnis für Sie riskant ist

Das Urteil zur Untervermietung ohne Erlaubnis zeigt deutlich, wie wichtig die Zustimmung des Vermieters ist. Ohne diese riskieren Sie nicht nur eine Abmahnung, sondern sogar die Kündigung Ihrer Wohnung.

Für Sie bedeutet das: Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten möchten, sollten Sie unbedingt vorher die Erlaubnis einholen. Achten Sie außerdem darauf, dass ein berechtigtes Interesse vorliegt – etwa eine berufliche Veränderung oder ein vorübergehender Aufenthalt im Ausland, ohne finanzielle Gewinnerzielung.

Das Urteil schafft klare Grenzen und schützt Vermieter vor Missbrauch. Gleichzeitig zeigt es Mietern, wie wichtig es ist, rechtliche Vorgaben einzuhalten, um den eigenen Wohnraum nicht zu verlieren.

BGH, Urteil vom 28.1.2026, VIII ZR 228/23