Mieterhöhung nach Modernisierung

Streit um die neue Heizung

Im Jahr 2017 wurde in einem Mehrfamilienhaus in Bremen eine Gas-Zentralheizung eingebaut. Die Vermieterin erhöhte daraufhin die Miete. Ein Mieterpaar zahlte die Erhöhung zunächst, klagte aber nach dem Auszug auf Rückzahlung. Ihre Begründung: Die Modernisierung habe keine spürbare Energieeinsparung gebracht – sie hätten jahrelang zu viel Miete gezahlt.

Ein Sachverständiger bestätigte, dass keine Verbrauchsdaten aus der Zeit vor dem Umbau vorlagen und somit keine Einsparung nachgewiesen werden konnte. Das Landgericht Bremen gab den Mietern recht. Doch die Vermieterin legte Revision ein – mit Erfolg.

BGH-Urteil: Erwartbare Einsparung reicht aus

Für eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nicht entscheidend, ob tatsächlich weniger Energie verbraucht wurde. Es genügt, wenn durch die Maßnahme – wie etwa den Einbau einer Zentralheizung – eine Einsparung von Endenergie zu erwarten ist, so der Bundesgerichtshof (BGH).

Vermieter dürfen dabei auf gesetzlich anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen. Der tatsächliche Verbrauch hängt von vielen Faktoren ab, etwa vom Verhalten der Bewohner oder der Witterung. Deshalb ist eine objektive Messung oft nicht möglich oder nicht aussagekräftig genug.

 Warum das Urteil für Mieter wichtig ist

Mieter können eine Mieterhöhung nach Modernisierung nicht allein mit dem Argument ablehnen, dass sie keine spürbare Einsparung feststellen. Entscheidend ist die technische Erwartbarkeit der Einsparung – nicht der individuelle Verbrauch.

Für Mieter bedeutet das: Bei Modernisierungen wie dem Einbau neuer Heizsysteme oder Dämmmaßnahmen kann eine Mieterhöhung rechtens sein, auch wenn die Nebenkosten nicht sinken. Wer seine Rechte kennt, kann besser einschätzen, ob eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

BGH, Urteil vom 26.3.2025, VIII ZR 283/23