Vorgetäuschter und Eigenbedarf auf Vorrat

Im Februar 2021 wurde einer Berliner Mieterin die Wohnung gekündigt, da der Vermieter Eigenbedarf ankündigte. Die Vermieter begründeten die Kündigung damit, ihr Sohn wolle zusammen mit seiner Freundin in die Wohnung ziehen. Das passierte allerdings nicht. Stattdessen zogen zwei andere Personen in die Wohnung ein.

Die ausgezogene Mieterin verklagte daraufhin ihre Ex-Vermieter auf Schadensersatz. Dabei machte sie unter anderem den Mietdifferenzschaden geltend. Dies ist der Betrag, den sie nun für ihre neue Wohnung mehr zahlen muss. 

Das zuständige Amtsgericht Berlin-Kreuzberg gab der Frau recht. Der Eigenbedarf des Sohnes ließ sich nicht hinreichend begründen und sicherstellen, dass dieser tatsächlich beabsichtige in die Wohnung zu ziehen. Der Schadensersatzanspruch sei auch nicht zeitlich beschränkt. Zwar werde vertreten, dass ein Mieter nach einem Zeitraum von drei bis fünf Jahren ausreichend Zeit habe, eine möglicherweise preiswertere Wohnung zu finden und so seine Mehrkosten zu reduzieren. Jedoch gebe es im Schadensrecht keine Vorschrift, die eine zeitliche Begrenzung des Erstattungszeitraums oder eine fixe Obergrenze vorsehe. 

Der Vermieter sei nach Ansicht des Amtsgerichts ausreichend durch die Möglichkeit einer Abänderungsklage geschützt.

Das heißt, der Mieter kann für mehrere Jahre, in denen er keine preiswertere Wohnung findet, die Mietdifferenz als Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Das kann in der Tat sehr teuer werden. 

AG Berlin-Kreuzberg, Urteil vom 17.1.2023, 13 C 104/22

Im zweiten Fall hatte der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung mit der Begründung ausgesprochen, seine derzeit in Schweden wohnende Tochter plane nach Beendigung ihrer Ausbildung nach Hamburg zu ziehen. Sie habe sich dort bereits auf mehrere Jobangebote beworben.

Das Amtsgericht Hamburg hielt die Eigenbedarfskündigung für unwirksam. Es sei nicht klar, ob der Eigenbedarf der Tochter überhaupt umsetzbar sei, da dies einen geeigneten Job in Hamburg voraussetze. Es liege somit eine unzulässige Vorratskündigung vor. Die Tochter müsse zunächst Jobangebote erhalten. Dann erst könne sie prüfen, ob sie den Job annehme und nach Hamburg ziehen wolle.

Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Tochter des Vermieters zu keinem Zeitpunkt die Wohnung besichtigt hatte. Dies sei auch mit Blick auf den Wohnsitz in Schweden zu erwarten gewesen, wenn ein ernsthafter Selbstnutzungswunsch bestanden hätte.

AG Hamburg, Beschluss vom 20.12.2024, 49 C 154/24

Tipp: Dieser Fall verdeutlicht die hohen Anforderungen an Vermieter im Umgang mit ihren Mietern. Insbesondere für private Vermieter, stellt sind die umfangreichen gesetzlichen Anforderungen und gerichtlichen Urteile und Beschlüsse zu umfangreich und undurchsichtig. Wenn man jedoch nicht aufpasst, kann es zu hohen Schadensersatzforderungen kommen. Mit Smartlaw können Sie auch als Privatperson Ihre Mietangelegenheiten regeln wie ein Profi. Von Mietverträgen bis hin zu Kündigungsschreiben sind Sie rundum versorgt. Anhand von ausgewählten Fragen ermittelt Smartlaw Ihre Interessen und passt den Vertragstext oder den Inhalt des Schreibens auf Ihre Bedürfnisse und Ihre Situation an. Hilfreiche Tipps und Hinweise unserer Rechtsexperten leiten Sie dabei durch den Fragen-Antworten-Dialog. Schnell, einfach, ohne Anwaltskosten und sofort zum herunterladen und ausdrucken.