Betriebskosten, obwohl Leistung nicht erbracht?

Im Jahr 2023 hatte eine Wohnungsmieterin vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte ihre Vermieterin auf Mängelbeseitigung und Rückzahlung überzahlter Miete verklagt. Sie zahlte eine Miete von insgesamt € 3.000,–. Hintergrund der Klage war, dass die Mieterin für die Sicherung der Mietsache, der Hausreinigung, der Müllentsorgung und der Gartenpflege Betriebskosten zahlte, die Vermieterin diese Leistungen aber gar nicht erbracht hatte.

Das Landgericht Berlin II entschied in zweiter Instanz zugunsten der Mieterin. Das Gericht stellte fest, zahle der Mieter die Betriebskosten für Leistungen des Vermieters, die der Vermeidung oder Beseitigung von Gebrauchsbeeinträchtigungen dienen würden, so sei der Mieter nicht auf die betriebskostenrechtlichen Rückzahlungsansprüche beschränkt, wenn der Vermieter seiner Leistungspflicht nicht nachkomme.

Der Mieter könne zudem Mängelbeseitigung verlangen und eine Mietminderung geltend machen. Denn laut Landgericht schuldet der Vermieter gerade bei höherpreisigem Wohnraum auch dann die Einhaltung eines gewissen Mindeststandards, wenn die Parteien dazu keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen haben. Von höherpreisigem Wohnraum sei bei einem geschuldeten Gesamtmietzins von € 3.000,– und mehr auszugehen.

Hier entspreche die Sicherung des Gebäudes, die Müllentsorgung, die Hausreinigung und die gärtnerische Pflege des Objekts nur dann dem üblichen Mindeststandard, wenn sie durchgängig, nachhaltig, gewissenhaft und im Wesentlichen beanstandungsfrei erfolge.

LG Berlin II, Urteil vom 11.6.2024, 67 S 100/24

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