Die Spielregeln zur Kostenverteilung beim Wohnungseigentum

Wohnungseigentum & Grundbesitz 9. Juni 2016

Für Ihr Sondereigentum müssen Sie alleine aufkommen. Die übrigen Kosten werden nach dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Häufig ist der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel jedoch in der Praxis ungerecht und muss von der Eigentümergemeinschaft geändert werden.

I. Welche Kosten werden wie verteilt?

1.1. Für das Sondereigentum müssen Sie allein aufkommen

Pauschal ausgedrückt gehört all das zu Ihrem Sondereigentum, was sich innerhalb Ihrer vier Wände befindet, also insbesondere die nichttragenden Wände, der Bodenbelag, der Wand- und Deckenanstrich nebst Tapeten, die Innentüren, die Badausstattung sowie der Bodenbelag Ihres Balkons.

Wird ein neuer Farbanstrich in Ihrer Wohnung erforderlich, müssen Sie die anfallenden Kosten selbst tragen. Ebenso die Kosten für eine neue Badarmatur.

Beziehen Sie Strom, Wasser und Heizenergie direkt von einem Versorgungsunternehmen, müssen Sie diese Kosten ebenfalls selbst tragen.

1.2. Die übrigen Kosten werden umgelegt

Als Wohnungseigentümer gehört Ihnen aber nicht nur Ihre Wohnung. Darüber hinaus sind Sie auch Miteigentümer der Wohnanlage und sonstiger gemeinschaftlicher Einrichtungen. Kosten hierfür werden nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel unter den Wohnungseigentümern umgelegt.

Zu den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gehören

  • Betriebs- und Verwaltungskosten,

  • Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung,

  • Kosten für Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums

  • sowie dessen baulicher Veränderung.

Umgelegt werden auch die Kosten, die beispielsweise für Heizung, Wasser und Strom anfallen, sofern sie zwar von Ihnen verbraucht, aber von der Gemeinschaft angeschafft oder bezogen werden, also die Wohnungseigentümergemeinschaft Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist.

1.3. Welche Bedeutung kommt Ihren Miteigentumsanteilen zu?

Bei der Aufteilung der Wohnanlage in die einzelnen Einheiten wird der Miteigentumsanteil der einzelnen Wohnungseigentümer festgelegt. In aller Regel orientiert er sich an der Größe der jeweiligen Wohnungen. Ihr Miteigentumsanteil besagt also, in welchem Maß Sie im Vergleich zu den anderen Wohnungseigentümern am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt sind.

Beachten Sie: Besondere Ausstattungsmerkmale einer Wohnung können bei gleicher Größe mit einem höheren Miteigentumsanteil berücksichtigt werden.

Ihre Wohnung hat einen Balkon oder eine Dachterrasse oder Ihrer Wohnung ist ein Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Gartenflächen zugeordnet. In diesen Fällen kann der Miteigentumsanteil Ihrer Wohnung höher angesetzt werden als bei einer Wohnung gleicher Größe, die nicht über entsprechende Ausstattungsmerkmale verfügt.

Die Festlegung der Miteigentumsanteile erfolgt in der Praxis überwiegend in Tausendstel oder Zehntausendstel. Die Größe Ihres Miteigentumsanteils finden Sie in Ihrem Wohnungskaufvertrag und auch in Ihrem Wohnungsgrundbuchblatt im Bestandsverzeichnis.

Grundsätzlich ist die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen geregelt (§ 16 Abs. 2 WEG). Laut Gesetz dürfen Sie jedoch von dieser Regel abweichen. In vielen Fällen sehen die Teilungserklärung und/oder die Gemeinschaftsordnung anderweitige Kostenverteilungsschlüssel vor (z.B. nach tatsächlichem Verbrauch, nach der Wohnfläche oder Personenzahl).

Beachten Sie: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung stellen das Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Hier kann in weiten Bereichen von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes abgewichen werden.

Tipp

Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Kostenverteilung. Überprüfen Sie daher stets die Bestimmungen Ihrer Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung auf besondere Regelungen zur Kostenverteilung.

1.4. Wie werden Betriebs- und Verwaltungskosten umgelegt?

Regelmäßige Kostenpunkte

Betriebs- und Verwaltungskosten stellen die bedeutendsten Kostenpositionen dar, weil sie ständig und periodisch anfallen.

Versicherungsprämien werden jährlich gezahlt. Kosten für die Reinigung des Treppenhauses sowie die Pflege des Gartens fallen in bestimmten Abständen regelmäßig an. Für Strom und Wasser fallen meist monatliche Vorauszahlungen an. Der Verwalter bucht in aller Regel ebenfalls monatlich die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung vom gemeinschaftlichen Girokonto ab.

Betriebskosten

Der Begriff der Betriebskosten ist grundsätzlich der gleiche wie beim Mietrecht (§ 16 Abs. 3 WEG). Einzige Ausnahme ist die Grundsteuer, die Sie als Wohnungseigentümer direkt zahlen müssen. Im Bereich des Wohnungseigentums sind die mietrechtlichen Betriebskosten allerdings nicht abschließend. Aber auch wenn theoretisch weitere Betriebskosten anfallen können, stellen die mietrechtlichen Betriebskosten in aller Regel auch solche des Wohnungseigentums dar.

Im Grunde werden die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Betriebskosten, deren Verbrauch durch Zähler erfasst wird, sind jedoch nach Verbrauch zu verteilen. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten muss zwingend nach den Grundsätzen der Heizkostenordnung erfolgen (BGH, Urteil vom 17.2.2012, V ZR 251/10, NJW 2012 S. 1434).

Beachten Sie: Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind dann nicht anzuwenden, wenn ausnahmsweise keine Verbrauchsmessung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt.

  • Der Einbau von Verbrauchsmessern ist aus wirtschaftlichen Gründen unsinnig.

  • Nachtspeicheröfen oder Gasetagenheizungen in den Wohnungen selbst versorgen diese mit Heizung und Warmwasser.

Verwaltungskosten

Typische Verwaltungskosten sind Verwalterhonorare, Kosten für die Durchführung von Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren.

Auch die Verwaltungskosten sind grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Häufig sehen allerdings Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen die Verteilung der Verwaltungskosten nach Wohnungseinheiten vor. Dies scheint auch der gerechteste Verteilungsschlüssel, denn sie fallen für jede Wohnung gleichermaßen und unabhängig von ihrer Größe an.

Beachten Sie: In aller Regel werden die Verwaltergebühren im Verwaltervertrag nach der Anzahl der Wohnungen berechnet und vom Verwalter im Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung verteilt und ausgewiesen. Das ist aber nur zulässig, wenn ein Beschluss oder eine Vereinbarung dies erlaubt. Ansonsten sind auch die Verwaltergebühren unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Folge: Fehlt ein solcher Beschluss oder eine derartige Vereinbarung, sind die entsprechenden Genehmigungsbeschlüsse anfechtbar.

Tipp

Hier lohnt es sich, zu rechnen: Eine Anfechtungsklage ist nur dann wirtschaftlich sinnvoll, wenn Sie bei der Verteilung nach Objekten im Vergleich zur Verteilung nach Miteigentumsanteilen tatsächlich benachteiligt werden. Wichtig: Ihre Anfechtungsklage sollte sich lediglich gegen die fehlerhafte Verteilung des Verwalterhonorars richten, soweit nicht weitere Mängel des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung vorliegen.

1.5. Wer trägt die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung?

Auch hinsichtlich der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie dessen Modernisierung gilt grundsätzlich: Auch sie werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Aber: Nicht selten sind Fälle, in denen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Gegenstände dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet sind, die zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören (z.B. Fenster und Wohnungseingangstüren).

Derartige Regelungen in Gemeinschaftsordnungen oder Teilungserklärungen sind unwirksam (BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, NZM 2014 S. 40). Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende Gegenstände können auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht zum Sondereigentum erklärt werden (BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, NJW 2013 S. 1154).

In Ihrer Teilungserklärung findet sich folgende Bestimmung: Zum Sondereigentum gehören auch die Fenster in den einzelnen Sondereigentumseinheiten.

Da die Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist diese Regelung unwirksam und nicht zu beachten.

Für die Kostenverteilung folgt daraus: Eine solche Vereinbarung kann gegebenenfalls dahingehend umgedeutet werden, dass die jeweiligen Wohnungseigentümer dazu verpflichtet werden sollten, die Kosten für bestimmte Gegenstände zu übernehmen (sogenannte Kostentragungsverpflichtung). Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn sich aus den weiteren Regelungen der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Kostentragungspflicht ergibt (BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, NJW 2013 S. 681). Lediglich die fehlerhafte Zuweisung zum Sondereigentum genügt nicht (BGH, Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, NJW 2012 S. 1722).

In Ihrer Teilungserklärung findet sich zusätzlich folgende Bestimmung: Sämtliche Bereiche, die nach den gesetzlichen Bestimmungen und dieser Teilungserklärung dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugeordnet sind, sind von ihm auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen.

Zwar ist wiederum die erste Regelung unwirksam. Durch die weitere Bestimmung zur ausdrücklichen Kostentragungspflicht müssten Sie hier aber die Reparatur und sogar Austauschkosten für Fenster in Ihrer Wohnung allein tragen.

1.6. Bauliche Veränderungen: keine Zustimmung – keine Kosten

Bauliche Veränderungen dienen im Regelfall nur einzelnen Wohnungseigentümern oder haben Einrichtungen zum Gegenstand, die den bestehenden Standard der Wohnanlage überschreiten. Sie sind keine zur Erhaltung oder Pflege des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen und stellen keine sinnvolle Modernisierung dar.

Wegen unzureichender Versorgung des Kabelbetreibers mit HD-Programmen beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Montage einer gemeinschaftlichen Parabolantenne. Da Sie selbst über kein HD-Fernsehgerät verfügen, enthalten Sie sich Ihrer Stimme oder stimmen gegen den Beschlussantrag.

Die Verteilung von Kosten einer solchen baulichen Veränderung erfolgt daher auch nicht automatisch nach dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel. Es ist vielmehr maßgeblich, ob Sie dem Beschluss über eine bestimmte Maßnahme der baulichen Veränderung zugestimmt haben oder nicht (§ 16 Abs. 6 WEG). Haben Sie einer Maßnahme der baulichen Veränderung nicht zugestimmt, müssen Sie keine Kosten tragen (BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, NJW 2012 S. 603). Sie dürfen dann aber auch keinen Nutzen aus der baulichen Veränderung ziehen.

Nach dem Mehrheitswillen soll die ehemalige Hausmeisterwohnung in eine Schwimmhalle umgebaut werden. Sollten Sie kein Interesse an einer Schwimmmöglichkeit in Ihrer Wohnanlage haben und dem Beschluss nicht zustimmen, so müssen Sie auch keine anteiligen Umbaukosten tragen. Freilich dürfen Sie die Schwimmhalle später auch nicht nutzen – so dies überhaupt überwacht wird.

Beachten Sie: Der Grundsatz Keine Zustimmung – keine Kosten kann allerdings durch eine sogenannte Kostenverteilungsbeschlussfassung durchbrochen werden. Unter den besonderen Voraussetzungen dieser Regelung kann im Einzelfall auch eine vom Gesetz abweichende Kostenverteilung beschlossen werden.

II. Wie können Sie die Kostenverteilung anpassen?

2.1. Sie wollen die Kosten flexibel und eigenverantwortlich verteilen

Häufig stellt sich in der Praxis der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel als ungerecht oder von Anfang an verfehlt dar.

  • In einer Wohnungseigentumsanlage mit drei Häusern existiert lediglich in einem von ihnen ein Fahrstuhl. Hier ist die Verteilung der Fahrstuhlkosten auch unter den Wohnungseigentümern der beiden weiteren Häuser ungerecht. Denn diese haben keinen entsprechenden Nutzen.

  • Regelt Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, dass alle oder bestimmte Kosten nach Personen umzulegen sind, ist Streit unter den Wohnungseigentümern vorprogrammiert: Was ist mit dem Wasserverbrauch von Hund und Katze? Zählt der Säugling bereits als Person? Wie sind Besucher von Wohnungseigentümern zu behandeln, die sich in der Wohnanlage mehrere Wochen aufhalten?

Daher können die Wohnungseigentümer beschließen, den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu ändern (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG). Die Kostenverteilung kann also auch dann geändert werden, wenn dieser eine Vereinbarung – wie beispielsweise die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung – zugrunde liegt (BGH, Urteil vom 9.7.2010, V ZR 202/09, ZMR 2010 S. 775). Diese Befugnis kann Ihnen als Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht genommen werden.

2.2. Sie wollen die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten ändern

Welchen Verteilungsschlüssel dürfen Sie wählen?

Die Wohnungseigentümer haben einen weiten und vom Gericht nur begrenzt überprüfbaren Ermessensspielraum bei der Wahl des gerechtesten oder sinnvollsten Verteilungsschlüssels (BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, NJW 2011 S. 2202). Sie können den Verteilungsschlüssel grundsätzlich und für alle Positionen der Betriebs- und Verwaltungskosten ändern oder sich auf die Änderung einzelner Kostenpositionen beschränken.

Sie dürfen dabei jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG enthält drei Beschlusskompetenzen:

  1. Die Betriebs- und Verwaltungskosten können nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden (z.B. durch den Einbau von Wasserzählern);

  2. die Betriebs- und Verwaltungskosten können nach Verbrauch oder Verursachung verteilt werden (z.B. durch Abrechnung nach dem Zählerstand);

  3. die Betriebs- und Verwaltungskosten können nach einem anderen Maßstab als dem des Verbrauchs oder der Verursachung verteilt werden (z.B. nach der Wohnfläche).

Voraussetzung für einen solchen Änderungsbeschluss ist jedoch immer, dass er den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Allein die Tatsache, dass durch Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels einige Wohnungseigentümer belastet und andere Wohnungseigentümer begünstigt werden, widerspricht diesen Grundsätzen noch nicht. Denn das ist bei einer Änderung der Kostenverteilung immer der Fall.

Ein solcher Beschluss widerspricht aber dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn einige Wohnungseigentümer aus sachfremden Gründen zugunsten der Mehrheit mehr belastet werden oder ohne nachvollziehbare Anhaltspunkte eine Kostenverteilungsänderung ins Blaue hinein erfolgt (BGH, Urteil vom 16.7.2010, V ZR 221/09, NJW 2010 S. 3298).

Einzelnen Wohnungseigentümern sind Kfz-Stellplätze auf dem gemeinschaftlichen Grundstück zur Sondernutzung übertragen worden. Die Mehrzahl der Wohnungseigentümer verfügt allerdings über keinen Stellplatz. Die Eigentümer beschließen daher mehrheitlich, die Kosten des Winterdienstes für die Zuwege zu den Stellplätzen lediglich denjenigen Wohnungseigentümern aufzuerlegen, die über einen Stellplatz verfügen.

Ein derartiger Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Da sämtliche Wohnungseigentümer sowie ihre Besucher berechtigt sind, die Zuwege zu nutzen, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft auch insgesamt dafür sorgen, dass sie verkehrssicher sind. Diese Verkehrssicherungspflicht darf nicht auf die Stellplatznutzer abgewälzt werden. Wer die Zuwege tatsächlich nutzt, spielt keine Rolle.

Es widerspricht des Weiteren den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, Wohnungseigentümer aufgrund eines Kostenverteilungsänderungsbeschlusses überraschend mit Kosten zu belasten, obwohl sie nach den Regelungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung von einer entsprechenden Kostentragungspflicht ausdrücklich ausgenommen sind (BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, NJW 2012 S. 2578).

Nach den Bestimmungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung sind Sie als Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes von den Kosten der Hausreinigung und der Gartenpflege befreit. Diese Kosten können Ihnen nun nicht durch einen Beschluss anteilig aufgebürdet werden. Hierfür bedürfte es vielmehr einer Vereinbarung unter Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Beachten Sie: Von der Beschlussfassung über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels dürfen tatsächlich nur Betriebs- und/oder Verwaltungskosten umfasst sein.

In einer Mehrhausanlage sollen die Kosten des Fahrstuhls nur von den Wohnungseigentümern getragen werden, in deren Haus sich der Fahrstuhl befindet. Hier müssen Sie darauf achten, dass nicht auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von der Beschlussfassung umfasst sind. Ansonsten droht zumindest Teilnichtigkeit des Beschlusses (LG Düsseldorf, Urteil vom 9.6.2009, 16 S 77/08, ZMR 2010 S. 59). Die Kostenverteilung der Instandhaltung und Instandsetzung kann nämlich nur im konkreten Einzelfall geändert werden.

Etwas anderes gilt allerdings, wenn es sich um Wartungskosten handelt, die sich dem Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV zuordnen lassen (LG München I, Urteil vom 18.3.2010, 35 S 4706/09, ZMR 2010 S. 717).

Namentlich betroffen hiervon sind auch die Kosten für die Wartung von Aufzügen und von Warmwassergeräten, Wassermengenreglern und Rückstausicherungen.

Die einfache Mehrheit genügt

Die Wohnungseigentümer können einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit der auf der jeweiligen Wohnungseigentümerversammlung erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer fassen.

Keine Änderung der Kostenverteilung durch Jahresabrechnung

Kostenpositionen in der Jahresabrechnung abweichend vom geltenden Kostenverteilungsschlüssel ohne ausdrücklichen Änderungsbeschluss zu verteilen, ist unzulässig (BGH, Urteil vom 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654). Allein die Genehmigung eines Wirtschaftsplans oder einer Jahresabrechnung, der eine Kostenverteilungsänderung zugrunde liegt, reicht nicht aus.

Tipp

Enthält Ihre Jahresabrechnung derart geänderte Kostenpositionen und wollen Sie das nicht hinnehmen, müssen Sie den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung binnen Monatsfrist nach Beschlussfassung vor dem Amtsgericht anfechten. Beschränken Sie dabei Ihre Anfechtung auf die Kostenpositionen, deren Verteilung ohne gesonderten Beschluss geändert wurde, um das Prozesskostenrisiko zu minimieren. Lassen Sie sich hierbei von einem Rechtsanwalt beraten (z.B. Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht).

Änderungen nur für die Zukunft

Eine Kostenverteilungsänderung kann immer nur für die Zukunft beschlossen werden (sogenannter Vertrauensschutz). Eine rückwirkende Änderung der Kostenverteilung entspricht nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung und kann von Ihnen als Wohnungseigentümer angefochten werden (BGH, Urteil vom 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654).

Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Kosten der Hausreinigung nach der Anzahl der Wohnungen zu verteilen. Im Wirtschaftsplan für das Jahr 2013 waren die Kosten auch nach der Anzahl der Wohnungen verteilt. Im Frühjahr 2014 beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies soll auch für die noch zu erstellende Jahresabrechnung für das Jahr 2013 gelten. Dieser Beschluss ist im Hinblick auf die rückwirkende Kostenverteilung für das Jahr 2013 rechtswidrig, würde also auf eine entsprechende Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers für ungültig erklärt werden.

Wenn die geänderte Kostenverteilung nicht interessengerecht ist

Haben Sie in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft den geltenden Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss abgeändert, kann sich im Nachhinein herausstellen, dass der geänderte Kostenverteilungsschlüssel ebenfalls nicht interessengerecht ist. Dann steht es den Wohnungseigentümern frei, den durch Beschluss geänderten Verteilungsschlüssel erneut durch entsprechenden Beschluss zu ändern (sogenannte Zweitbeschlussfassung).

2.3. Auch Kosten der Instandhaltung, Modernisierung und baulichen Veränderung können Sie anpassen

Grundsätzlich zahlen alle Wohnungseigentümer

Nach dem Gesetz müssen alle Wohnungseigentümer gleichermaßen für Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung aufkommen – und zwar unabhängig davon, ob ihnen die jeweilige Maßnahme überhaupt zugutekommt.

Die Balkons Ihrer Wohnanlage müssen saniert werden. Auch wenn Ihre Wohnung nicht über einen Balkon verfügt, müssen Sie sich grundsätzlich an den Kosten der Sanierung des Balkons Ihres Nachbarn beteiligen.

Um hier eine gewisse Verteilungsgerechtigkeit zu schaffen, können die Wohnungseigentümer die Kosten hierfür unter bestimmten Voraussetzungen gebrauchs- und nutzungsorientiert verteilen.

Bei baulichen Veränderungen sind allerdings nach dem Gesetz alle Wohnungseigentümer von einer Kostentragungspflicht befreit, die der entsprechenden Maßnahme nicht zugestimmt haben. Gleichwohl kann auch hier eine Änderung unter den folgenden Voraussetzungen beschlossen werden.

Änderung der Kostenverteilung nur im Einzelfall möglich

Die Kostenverteilung bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums oder dessen baulicher Veränderung kann immer nur für einen konkreten Einzelfall geändert werden.

Sie können also nicht beschließen, dass die Kosten künftiger Balkonsanierungen stets von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, zu deren Wohnung ein Balkon gehört. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig (BGH, Urteil vom 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 775). Sie können auch nicht die Kostenverteilung hinsichtlich der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage dauerhaft durch Beschluss abändern (BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, NJW 2011 S. 2202).

Wenn einzelne Wohnungseigentümer mit Kosten belastet werden sollen

Ein solcher Beschluss ist nur dann ordnungsgemäß, wenn die Kostenbelastung einzelner Wohnungseigentümer ihrer Gebrauchsmöglichkeit entspricht.

Unzweifelhaft haben allein diejenigen Wohnungseigentümer, zu deren Wohnung ein Balkon gehört, die Möglichkeit, diesen Balkon zu nutzen (sogenannte eigennützige Gebrauchsmöglichkeit). Insoweit können ihnen auch die entsprechenden Kosten auferlegt werden.

Nicht möglich ist es dagegen, beispielsweise dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung die Kosten der Instandhaltung des Daches aufzuerlegen. Auch wenn er dem Dach am nächsten ist, hat er keine eigennützige Gebrauchsmöglichkeit an dem Dach (BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 164/09, NJW 2010 S. 2513).

Beachten Sie: Beschlüsse, die die Kostenverteilung für Maßnahmen der Instandhaltung, Modernisierung und baulichen Veränderung ändern, müssen immer für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen gelten, die die gleiche eigennützige Gebrauchsmöglichkeit haben. Gleichzeitig dürfen sie nur für den konkreten Einzelfall vorgenommen werden.

Auch wenn es grundsätzlich möglich ist, die Wohnungseigentümer mit den Kosten der Instandsetzung ihres Balkons allein zu belasten, muss dies für sämtliche Wohnungseigentümer gleichermaßen gelten, deren Wohnung über einen Balkon verfügt. Ist derzeit von mehreren Balkonen nur einer sanierungsbedürftig und sollen die entsprechenden Kosten dem Balkon-Wohnungseigentümer auferlegt werden, müsste sichergestellt sein, dass im Fall der Sanierung anderer Balkone die Kosten den jeweiligen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Sonst entspräche der Beschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dies wiederum wäre nur möglich, indem die Eigentümer bei der Beschlussfassung gleichzeitig mit regeln, dass im Fall der Sanierungsbedürftigkeit weiterer Balkone die jeweiligen Balkon-Eigentümer allein kostenbelastet wären. Ein derartiger Beschluss aber wäre nichtig, da er gerade nicht einen konkreten Einzelfall zum Inhalt hätte (BGH, a.a.O.).

Folge: Letztlich können Sie und Ihre Miteigentümer also lediglich dann eine Kostenverteilungsänderung herbeiführen, wenn ohnehin nur ein Balkon in der Anlage vorhanden ist oder aber sämtliche vorhandenen Balkone gleichzeitig saniert werden.

(Doppelt) qualifizierte Mehrheit ist erforderlich

Für einen entsprechenden Beschluss müssen drei Viertel der stimmberechtigten und im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen (§ 16 Abs. 4 WEG). Beachten Sie: Hier müssen drei Viertel aller Eigentümer und nicht nur der anwesenden zustimmen. Diese Wohnungseigentümer müssen dabei auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Ihre Eigentümergemeinschaft besteht aus 25 Wohnungseigentümern. In der Eigentümerversammlung sind 21 Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten. 18 von ihnen stimmen für eine Änderung der Kostenverteilung, drei Wohnungseigentümer enthalten sich ihrer Stimme. Die erforderliche Stimmenmehrheit ist damit nicht erreicht. Hierfür hätten 19 Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Beachten Sie: Auch wenn in Ihrer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmrechtsprinzip (z.B. Stimmprinzip nach Miteigentumsanteilen) vereinbart wurde, muss ein Beschluss, der die Verteilung dieser Kosten ändert, zwingend nach dem gesetzlichen Kopfprinzip erfolgen (LG München I, Urteil vom 27.4.2009, 1 S 20171/08, ZWE 2009 S. 318). Hiernach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Wird das Kopfprinzip nicht beachtet, ist der Beschluss zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar.

Wenn eine Öffnungsklausel vereinbart wurde

Häufig findet sich in Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach die in der Gemeinschaftsordnung ursprünglich festgelegte oder im Gesetz vorgegebene Kostenverteilung durch Beschluss abgeändert werden kann (sogenannte Öffnungsklausel). Soweit diese Öffnungsklausel weniger strenge Anforderungen an eine Änderungsbeschlussfassung stellt, ist sie maßgeblich. Sollte sie andererseits strengere Anforderungen stellen, gilt stattdessen das Gesetz (§ 16 Abs. 4 WEG; OLG Hamm, Beschluss vom 19.8.2008, 15 Wx 89/08, NJW-RR 2009 S. 309).

Nach der Teilungserklärung sind auch die Instandsetzungskosten unter allen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die Teilungserklärung enthält die weitere Bestimmung, dass die Kostenverteilung durch Beschluss mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit geändert werden kann.

Da diese Bestimmung weniger streng ist als die gesetzliche Vorgabe, kann eine Kostenverteilungsänderung bereits mit einer Mehrheit von zwei Dritteln aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Eine Drei-Viertel-Mehrheit ist also nicht erforderlich.

2.4. Wenn Sie als einzelner Wohnungseigentümer Änderungen herbeiführen möchten

Nicht jeder Wohnungseigentümer ist mit dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel einverstanden. Sie müssen sich allerdings vor Augen führen, dass die anteilige Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer nicht davon abhängt, ob sie bestimmte gemeinschaftliche Einrichtungen nutzen oder nicht. Ihnen wird nämlich unterstellt, dass Sie beim Erwerb Ihrer Eigentumswohnung wussten, wie die Kostenverteilung konkret ausgestaltet ist.

  • Kaufen Sie sich eine Wohnung im Erdgeschoss einer Wohnanlage mit Fahrstuhl, so müssen Sie anteilig die Kosten dieses Aufzugs tragen, auch wenn Sie diesen niemals benutzen. Gleiches gilt hinsichtlich der Kosten der Tiefgarage, die Sie mitfinanzieren müssen, obwohl Sie gar keinen Garagenstellplatz haben.

  • Auch kann einem Ihrer Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht an einem Bereich des gemeinschaftlichen Gartens eingeräumt sein, ohne dass eine Kostenregelung getroffen wurde. Obwohl Sie die entsprechende Gartenfläche nicht nutzen und im Zweifel nicht einmal betreten dürfen, haben Sie dennoch anteilige Kosten beispielsweise für die Gartenpflege mitzutragen.

Die Grundsätze der Kostenverteilung sind dem Wohnungseigentumsgesetz selbst zu entnehmen. Abweichende Regelungen ergeben sich entweder aus der Teilungserklärung oder aus ihrer nachfolgenden Abänderung. Jeder potenzielle Wohnungserwerber hat das Recht, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer entweder in der Beschluss-Sammlung oder aber in den Niederschriften selbst einzusehen.

Tipp

Verschaffen Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt Klarheit über die Kostenverteilung auch hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen.

Als einzelner Wohnungseigentümer können Sie eine Abänderung der Kostenverteilung nur in den äußerst seltenen Fällen wirklich unbilliger Kostenverteilung durchsetzen. Zwar existiert hierfür keine feste Grenze, man wird aber wohl von einer Kostenmehrbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den übrigen Eigentümern von mindestens 25 % ausgehen müssen (BGH, Urteil vom 11.6.2010, V ZR 174/09, NJW 2010 S. 3296). Maßgeblich ist dabei die Kostenbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers und nicht etwa aller benachteiligter Wohnungseigentümer zusammen.

Dem Wohnungseigentümer in der obersten Etage gehört auch der Dachboden. Im Aufteilungsplan ist dieser als nicht ausgebauter Raum über der Wohnung dargestellt. Die Kostenverteilung erfolgt nach Miteigentumsanteilen. Der Wohnungseigentümer baut den Spitzboden mit behördlicher Genehmigung zu Wohnzwecken aus. Hierdurch ergibt sich eine Kostenmehrbelastung der übrigen Wohnungseigentümer von jeweils 13 Prozent. Keiner der übrigen Wohnungseigentümer könnte wegen dieser Mehrbelastung eine Kostenverteilungsänderung erfolgreich durchsetzen. Denn die Mehrbelastung erreicht den Schwellenwert von 25 % nicht einmal annähernd – auch wenn die Mehrbelastung aller Eigentümer zusammengenommen hier bei 39 % lag.

III. Wie werden die Einnahmen der Gemeinschaft verteilt?

3.1. Wenn Ihre Gemeinschaft Einnahmen erzielt

Neben Kosten und Ausgaben kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch Einnahmen erzielen.

Die Gemeinschaft vermietet Kfz-Stellplätze an einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte und erzielt so Mieteinnahmen. Einnahmen der Gemeinschaft sind auch Zinsen, die im Rahmen der Anlage der Instandhaltungsrücklage auf einem Tagesgeld- oder Festgeldkonto erzielt werden.

Derartige Einnahmen der Gemeinschaft sind als Nutzungen des Gemeinschaftseigentums unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Beachten Sie: Die im einzelnen Jahr erzielten Einnahmen werden im Rahmen der Jahresabrechnung zunächst mit den entstandenen Kosten verrechnet. Einen Anspruch auf Auszahlung anteiliger Einnahmen haben Sie also nicht. Nur wenn sich nach der Abrechnung ein Guthaben ergibt, haben Sie einen Anspruch auf Auszahlung. Allerdings wird auch hier in aller Regel eine Verrechnung mit den aufgrund des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldzahlungen beschlossen.

3.2. Auch die Verteilung der Einnahmen können Sie ändern

Werden die Kosten nach der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund eines Beschlusses nach Objekten verteilt, bietet es sich an, auch die Einnahmen nach Objekten zu verteilen.

Hierzu bedarf es jedoch einer Vereinbarung. Diese setzt das Einverständnis sämtlicher Wohnungseigentümer voraus. Lediglich durch Beschluss kann die Verteilung der Einnahmen nicht geändert werden.

Beachten Sie: Mehrheitlich können Sie allerdings beschließen, dass Miet- oder Zinseinnahmen nicht verrechnet und somit unter den Wohnungseigentümern ausgeschüttet, sondern der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden.