Die Eigentümerversammlung: Hier fallen die wichtigsten Entscheidungen

Wohnungseigentum & Grundbesitz 9. Juni 2016

Verwaltungsleiter, Verwaltungsbeirat, Beschlussfassung und Beschlussanfechtung – was Sie über Einberufung und Ablauf der Eigentümerversammlung wissen müssen.

I. Alle Jahre wieder

Auch wenn Sie das Glück haben, Teil einer friedfertigen und gut funktionierenden Eigentümergemeinschaft zu sein, soll mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung stattfinden, und zwar regelmäßig in den ersten Monaten bis spätestens zur Mitte (Monat Juni) des folgenden Kalender- oder Wirtschaftsjahres. Dabei geht es in erster Linie um die jährliche Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, aber auch um Änderungen der Kostenverteilung bei Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Aber auch die in Eigentümergemeinschaften sonst bestehenden großen und kleinen Probleme – vom Anbringen eines Fahrradständers bis hin zur Fassadenrenovierung – können hier diskutiert und gegebenenfalls durch Beschlüsse gelöst werden. Dazu gehören insbesondere notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie nach den neuen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes auch Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik.

Und wenn es zum Beispiel um Regelungen zur Tierhaltung oder Musikausübung geht, ist die Eigentümerversammlung ebenfalls das richtige Forum. Schließlich ist sie das Organ, das über alle Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet. Sie ist also gewissermaßen das Parlament der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Deshalb ist es wichtig, dass die Beschlüsse, die hier gefasst werden, rechtlich auf sicheren Füßen stehen. Und das ist nur sicher, wenn alles mit rechten Dingen zugegangen ist. Das heißt, die formalen Voraussetzungen für die Versammlung sind unbedingt einzuhalten.

Außerdem kommt es darauf an, ob die jeweiligen Beschlüsse als solche rechtlich wirksam sind. Wenn dies nicht der Fall ist, steht Anfechtbarkeit oder gar Nichtigkeit im juristischen Raum.

Hinzu kommt, dass nicht alle Verwalter Profis sind. Deshalb ist es ganz gut, wenn Sie einen Überblick über die notwendigen Formalitäten haben. Aber auch wenn Sie einen Verwalter haben, der sein Metier beherrscht, gilt die Devise: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser .

Da die Möglichkeiten, Beschlüsse zu fassen, vielfältig sind, verschaffen Sie sich am besten anhand unseres Beitrags WEG-Beschlüsse – eine alphabetische Übersicht die nötigen Informationen für Ihren Einzelfall.

II. Die Tücken bei der Einberufung der Versammlung nicht unterschätzen

2.1. Die Formalitäten sind unbedingt einzuhalten

Wann wird üblicherweise einberufen?

Die Eigentümerversammlung soll – nicht muss! – mindestens einmal im Jahr einberufen werden (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus ist eine Versammlung einzuberufen, wenn

  • eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Beispiel in der Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung dies für bestimmte Fälle vorsieht (z.B. bei dringenden Reparaturmaßnahmen am Dach, die noch keine Notfälle sind) oder

  • mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung einer Versammlung verlangt. Wichtig: Dieses Recht darf nicht durch Vereinbarung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen werden.

Wer beruft ein?

Die Einberufung erfolgt grundsätzlich durch den Verwalter. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich, kann die Versammlung auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder seinem Vertreter einberufen werden, soweit ein Beirat besteht (§ 24 Abs. 3 WEG).

Einzelne Wohnungseigentümer dürfen dies nicht, selbst wenn ein Verwaltungsbeirat fehlt (KG Berlin, Urteil vom 27.8.1986, 24 W 1747/86 ). Ausnahmen: Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass einzelne Wohnungseigentümer zur Einberufung ermächtigt sind.

Ausnahmsweise hat auch der einzelne Wohnungseigentümer die Möglichkeit, durch Gerichtsentscheidung die Einberufung zu erzwingen.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt der Verwalter aufgrund der ihm regelmäßig übertragenen Stimmrechtsvollmachten stets über eine Mehrheit von mehr als drei Viertel der Stimmen. Wenn sich daher der Verwalter weigert, eine Versammlung einzuberufen, besteht keine Möglichkeit, dass sich die Minderheit mit ihrem Verlangen nach Einberufung einer Versammlung durchsetzen kann, weil sie nicht über die vom Gesetz für diesen Fall verlangte Mehrheit von mehr als einem Viertel der Stimmen nach Köpfen verfügt. Deshalb wäre es reine Förmelei, wollte man einen einzelnen Eigentümer oder die Minderheit auf diesen gesetzlich vorgesehenen Weg verweisen. Stattdessen ist hier der direkte Weg zum Gericht eröffnet.

Spontane Zusammenkünfte oder Versammlungen von einzelnen Wohnungseigentümern sind keine Versammlung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Beschlüsse, die hier gefasst werden, sind nichtig. Sie brauchen nicht einmal angefochten zu werden. Das heißt, sie dürfen ignoriert werden. Ausnahme: Wenn alle Eigentümer teilnehmen und damit einverstanden sind, dass die Zusammenkunft als Eigentümerversammlung angesehen wird.

Wer muss eingeladen werden?

Einzuladen sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Sind Eheleute oder Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft jeweils zur Hälfte Eigentümer, müssen beide eingeladen werden.

Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Eigentümer erst dann teilnahmeberechtigt bzw. einzuladen, wenn er im Grundbuch steht. Das gilt auch dann, wenn er durch eine Vormerkung gesichert und die Wohnung bereits übergeben worden ist.

Tipp

In dieser Zwischenphase können Sie als Erwerber mit dem alten Wohnungseigentümer vereinbaren, dass er Sie bevollmächtigt, ihn bei der Versammlung zu vertreten und für ihn das Stimmrecht auszuüben.

Eine derartige Regelung lässt sich in den Kaufvertrag mit aufnehmen. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur dann, wenn keine Vertretungsbeschränkung in der Teilungserklärung geregelt ist. Ist dagegen die Vertretung beispielsweise auf den Kreis der Eheleute, der Miteigentümer und auf den Verwalter beschränkt, kann dem Erwerber im Kaufvertrag zwar das Vertretungsrecht eingeräumt werden, er kann es jedoch nicht rechtswirksam ausüben.

Wer nicht Eigentümer, sondern nur Nießbraucher ist, ist ebenfalls nicht einzuladen (BGH, Urteil vom 7.3.2003, V ZB 24/01 ), darf aber wie der Erwerber bevollmächtigt werden.

Wie muss die Einberufung aussehen und welche Frist ist zu beachten?

Die Einberufung muss schriftlich erfolgen. Es reicht eine kopierte oder anderweitig vervielfältigte Form. Grundsätzlich ist aber eine Einladung per Fax oder E-Mail zulässig, wenn auch in der Praxis kaum gebräuchlich.

Die Einberufungsfrist beträgt ab dem 1.7.2007 mindestens zwei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG n.F.). Ausnahme: besondere Dringlichkeit, wenn zum Beispiel ein Beschluss über eine Dachsanierung nach einem Sturm schnell herbeigeführt werden muss.

Aber auch hier gilt, dass in einer vorfristig angesetzten Versammlung gefasste Beschlüsse nur dann anfechtbar sind, wenn die Nichteinhaltung der Frist einen Einfluss auf den Beschluss hatte.

Wo und zu welchem Tageszeitpunkt muss die Versammlung stattfinden?

Die Versammlung soll grundsätzlich in der Nähe der Wohnungseigentumsanlage stattfinden, selbst wenn die Mehrheit der Eigentümer außerhalb des Ortes der Anlage wohnt (OLG Köln, Beschluss vom 6.1.2006, NZM 2006 S. 227). Üblich sind hier zum Beispiel Nebenzimmer von Lokalen. Denn wegen der Nichtöffentlichkeit der Versammlung sind offene Gasträume oder Restaurants nicht zulässig.

Wichtig ist, dass den Eigentümern die Teilnahme nicht unnötig erschwert wird oder unzumutbar ist. So ist zum Beispiel ein Versammlungsort im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ohne Aufzug unzumutbar, wenn gehbehinderte Eigentümer deswegen nicht an der Versammlung teilnehmen können (LG Bonn, Beschluss vom 3.11.2003, 8 T 113/03, ZMR 2004 S. 218).

Unzumutbar darf natürlich auch der Zeitpunkt nicht sein. Dabei ist insbesondere die Situation berufstätiger Wohnungseigentümer zu berücksichtigen. Konkret: Normalerweise wird ein Zeitpunkt am frühen Abend an einem Werktag gewählt, wobei 17:00 Uhr oft noch zu früh ist, um Berufstätige zu berücksichtigen (AG Köln, Beschluss vom 22.3.2004, 202 II309/02, ZMR 2004 S. 546).

Auf die Urlaubsplanung einzelner Wohnungseigentümer kann dagegen keine Rücksicht genommen werden. Ausnahme: zum Beispiel die Zeit zwischen den Jahren in kleineren Anlagen (OLG Hamm, Beschluss vom 12.12.2000, 15 W 109/00, ZMR 2001 S. 383).

Da aber keiner der Beteiligten normalerweise ein Interesse daran hat, dass Beschlüsse anfechtbar werden, wird in aller Regel ein vernünftiger Termin gewählt. Dennoch heißt es aufpassen, wenn zu befürchten ist, dass missliebige Eigentümer gerade durch einen exotischen Ort oder Termin ausgebootet werden sollen .

Muss eine Tagesordnung sein?

Sollen auf einer Eigentümerversammlung wirksame Beschlüsse gefasst werden, gehören die Punkte, über die entschieden werden soll, in das Einladungsschreiben (§ 23 Abs. 2 WEG).

So können Sie als Eigentümer entscheiden, ob Sie unbedingt bei der Versammlung dabei sein wollen oder nicht. Außerdem haben Sie so die Möglichkeit, sich besser auf die Erörterung und die Diskussion zu dem anstehenden Beschluss vorzubereiten. Einzelheiten eines beabsichtigten Beschlusses braucht das Einladungsschreiben dagegen nicht zu beinhalten (BayObLG, Beschluss vom 19.12.2002, 2 ZBR 104/02, DWE 2003 S. 52). Es genügt eine schlagwortartige Beschreibung.

Es ist zulässig, unter dem Tagesordnungspunkt Verwalterbestellung auch über eine Vergütungsregelung zu beschließen, ohne dass dies ausdrücklich in der Tagesordnung genannt worden ist.

Achtung: Häufig findet sich in Tagesordnungen auch der Punkt  Verschiedenes. Alles was hierunter fällt, ist nicht für Beschlüsse geeignet. Hier darf alles erörtert werden, was im Zusammenhang mit der Eigentumsanlage steht, zum Beispiel eine Anregung für eine Hofbegrünung.

Ob Sie als einzelner Eigentümer einen Anspruch darauf haben, dass ein bestimmter Punkt auf die Tagesordnung kommt, ist umstritten.

Tipp

Da die Tagesordnung normalerweise Sache des Verwalters ist, sollten Sie sich bei besonderen Wünschen rechtzeitig mit Ihrem Anliegen an ihn wenden. Selbstverständlich können Sie auch den Weg über den Verwaltungsbeirat gehen.

2.2. Was gilt, wenn die Formalien nicht eingehalten worden sind?

Wird eine der Ladungsformalitäten nicht beachtet, kann das Auswirkungen auf die Beschlüsse der Versammlung haben, muss es aber nicht. So tritt wegen Formmangels auf keinen Fall Nichtigkeit, also Unbeachtlichkeit des Beschlusses, ein. Die Rechtssicherheit geht hier vor (BayObLG, Urteil vom 30.6.2004, 2Z BR 113/04, DWE 2004 S. 131).

Unwirksam werden die Beschlüsse erst, wenn sie erfolgreich angefochten worden sind. Und das setzt voraus, dass sich der Ladungsfehler auf den Beschluss ausgewirkt hat (BGH, Urteil vom 23.9.1999, V ZB 17/99, NJW 1999 S. 3717). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Beschluss nachweislich anders zustande gekommen wäre, wenn die zu ladende Person mitgestimmt hätte (OLG Celle, Urteil vom 15.1.2002, 4 W 310/01 ).

Ausnahme: Es ist ein Eigentümer bewusst nicht eingeladen worden oder man hat wissentlich gegen sonstige Ladungsvorschriften verstoßen, um jemanden von der Versammlung auszuschließen. In diesem Fall sind die gefassten Beschlüsse nicht nur unwirksam, sondern nichtig (OLG Köln, Beschluss vom 3.12.2003, 16 Wx 216/03, ZMR 2004 S. 299).

Da die meisten Ladungsfehler allerdings nicht bewusst erfolgen oder der Zusammenhang zwischen Nichteinladung und Beschlussergebnis, also die Kausalität, strittig sein kann, kommt in aller Regel nur die Anfechtung infrage. Informieren Sie sich deshalb über weitere Einzelheiten der Anfechtung, wenn ein Beschluss nicht in Ihrem Sinne ist.

III. Der Ablauf der Versammlung

3.1. Die Versammlung braucht einen Leiter

Der Verwalter hat den Vorsitz

Den Vorsitz führt der Verwalter bzw. bei einer Verwaltungsgesellschaft der Geschäftsführer oder rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter. Fehlt der Verwalter oder weigert er sich – aus welchen Gründen auch immer – die Versammlung zu leiten, übernimmt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates oder dessen Stellvertreter die Aufgabe. Im Übrigen kann die Wohnungseigentümerversammlung aufgrund eines entsprechenden Antrages zur Tagesordnung auch einen anderen Versammlungsleiter aus dem Kreis der anwesenden Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss wählen.

Da die Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich sind und deshalb Außenstehende nur in Ausnahmefällen daran teilnehmen dürfen, darf auch nur in Ausnahmefällen die Versammlungsleitung einem Nichtwohnungseigentümer übertragen werden.

Bestehen unter den Wohnungseigentümern zu einem einzelnen Beschlussantrag kontroverse Auffassungen und stehen sich deshalb verschiedene Interessengruppen gegenüber, oder sind möglicherweise schwierige und strittige Rechtsfragen zu diskutieren, kann es aus Gründen der Wahrung der Neutralität angebracht sein, auch einen außenstehenden Dritten, beispielsweise einen Rechtsanwalt, mit der Versammlungsleitung zu betrauen.

Die Beschlussfähigkeit muss festgestellt werden

Der Versammlungsleiter muss zunächst feststellen, ob die anwesenden und die von ihnen durch Vollmacht vertretenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf sich vereinigen. Nur dann ist die Versammlung beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG). Herrscht ein Kommen und Gehen während der Versammlung, muss die Beschlussfähigkeit zwischendurch neu festgestellt werden.

Sollte Beschlussunfähigkeit vorliegen, muss der Verwalter eine Zweitversammlung mit der gleichen Tagesordnung einberufen. Diese darf dann auch ohne Rücksicht auf die oben beschriebene Anwesenheitsquote wirksam Beschlüsse fassen (§ 25 Abs. 4 WEG).

Deshalb helfen sich Verwalter oft vorsorglich damit, die Einladung zur Erstversammlung mit einer Eventualeinladung zu koppeln. Das heißt, bei festgestellter Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung soll eine Zweitversammlung mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung stattfinden (z.B. eine halbe Stunde später). Diese Vorgehensweise ist grundsätzlich unzulässig und führt zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse .

Ausnahme: Bleibt zum Beispiel ein Mehrheitseigentümer bewusst einer Versammlung fern, um die Beschlussfähigkeit zu verhindern, kann sich eine Anfechtung wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben nicht darauf stützen.

Aus diesem Grund finden sich in Gemeinschaftsordnungen bzw. Teilungserklärungen oder später getroffenen Vereinbarungen Regelungen, die eine Eventualeinladung zulassen. Eine derartige Regelung ist zulässig (OLG Köln, Beschluss vom 30.12.1998, 16 WX 187/97 ), bedarf jedoch einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F.

Nachdem die Beschlussfähigkeit festgestellt worden ist, wird dann über die einzelnen Tagesordnungspunkte diskutiert, abgestimmt und ein entsprechender Beschluss gefasst.

3.2. Die Beschlussmodalitäten müssen klar sein

Wer ist stimmberechtigt?

Für das Stimmrecht gilt das Kopfprinzip. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – und zwar unabhängig von der Zahl der in seinem Eigentum stehenden Wohnungen und unabhängig von der Höhe der auf die Wohnung entfallenden Miteigentumsanteile (§ 25 Abs. 2 WEG).

Das gilt auch dann, wenn eine Wohneinheit mehreren Eigentümern wie zum Beispiel bei Ehepaaren gemeinschaftlich zu ideellen Anteilen zusteht. In diesem Fall haben beide gemeinsam nur eine Stimme und können ihr Stimmrecht deshalb auch nur einheitlich ausüben. Nimmt nur einer an der Versammlung teil, braucht er keine Vollmacht des anderen Miteigentümers nachzuweisen, sofern an der Bevollmächtigung keine Zweifel bestehen (OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 7.8.1996, 20 W 543/95 ).

In der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung gibt es aber oft Regelungen, die vom Kopfprinzip abweichen. Am häufigsten ist die Vereinbarung, die das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen regelt.

Aber auch eine Vereinbarung, nach der die Anzahl der Wohnungen entscheidet, kommt vor. Folge: Ein einzelner Eigentümer, der mehrere Wohnungen besitzt, kann die Stimmenmehrheit auf sich vereinigen, sodass er Beschlüsse nach seinen Vorstellungen durchzusetzen vermag (sog. Majorisierung). Dies kommt am häufigsten dann vor, wenn der Bauherr der Anlage noch Eigentümer ist und noch nicht alle Wohnungen verkauft hat.

Was gilt, wenn ein Eigentümer besonders viele Stimmanteile auf sich versammelt?

Liegt ein Fall von Majorisierung vor, haben die anderen Eigentümer oft Angst vor einem Missbrauch. Missbrauch liegt aber nicht automatisch vor, auch wenn grundsätzlich die Gefahr besteht (BGH, Beschluss vom 19.9.2002, V ZB 30/02 ). Von einer rechtsmissbräuchlichen Stimmrechtsausübung ist immer nur dann auszugehen, wenn die betreffende Person sich dadurch einen nicht gerechtfertigten Vorteil verschaffen will.

  • Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Mehrheitseigentümer gegen die anderen Eigentümer die Abwahl eines Verwalters durchsetzt. Denn dies muss wegen der langfristigen Verwalterbestellung grundsätzlich möglich sein. Anders sieht es dagegen aus, wenn weitere Umstände hinzukommen, die das Ganze anrüchig aussehen lassen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6.5.2002, 3 Wx 244/01, DWE 2003 S. 53), wie das nächste Beispiel zeigt.

  • Ein Bauherr, der noch Mehrheitseigentümer ist, droht, bei der Eigentümerversammlung die Wiederwahl der Verwalterin zu vereiteln, wenn sie wegen Baumängeln rechtlich gegen ihn vorgehen will (AG Hann. Münden, Beschluss vom 6.12.2002, 70 II 412/02, ZMR 2003 S. 962).

Erklärt der Versammlungsleiter trotz rechtsmissbräuchlicher Stimmrechtsausübung den so zustande gekommenen Mehrheitsbeschluss als angenommen, muss er angefochten werden. Nur dann erwächst er nicht in Rechtskraft. Erfolgt keine Anfechtung, erwächst er in Bestandskraft und bindet alle Eigentümer.

Dürfen sich einzelne Eigentümer vertreten lassen?

Grundsätzlich dürfen Sie sich als Wohnungseigentümer durch jeden beliebigen Dritten auf der Eigentümerversammlung vertreten lassen (OLG Hamm, Beschluss vom 3.12.2002, 15 W 312/02 ). Das kann sowohl der Ehegatte sein, ein Miteigentümer, der Verwalter, aber auch ein Rechtsanwalt, Steuerberater oder Mieter, der in der Wohnung wohnt. Diese Personen dürfen sogar, wenn nichts anderes vereinbart ist, selbst Untervollmacht erteilen (BayObLG, Beschluss vom 5.4.1990, 2 Z 14/90 ), falls sie wiederum verhindert sind.

Zulässig ist auch eine Vereinbarung, nach der der Verwalter generell für alle Abwesenden oder nicht vertretenen Eigentümer das Stimmrecht ausübt.

Allerdings sind Regelungen zulässig, nach denen nur bestimmte Personen wie zum Beispiel der Ehepartner die Vertretung übernehmen dürfen. Die Vertretung darf allerdings nicht auf den Verwalter allein beschränkt werden. Eine Vertretungsbeschränkung ist ebenfalls zu weit gehend, wenn ein langjähriger nicht ehelicher Lebensgefährte ausgeschlossen ist (OLG Köln, Beschluss vom 8.12.2003, 16 Wx 200/03, DWE 2004 S. 131).

Besteht aber ein wirksames Vertretungsverbot, gilt dies nicht nur für die Abstimmung, sondern generell für die aktive Teilnahme an der Versammlung – zum Beispiel durch Erklärungen oder Anträge (BGH, Beschluss vom 29.1.1993, V ZB 24/92, ZMR 1993 S. 287).

Tipp

Überprüfen Sie bei Bedarf, ob die Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung oder eine später beschlossene Vereinbarung derartige Regelungen enthalten. Denn der Verwalter braucht auf ein Vertretungsverbot in der Einladung nicht hinzuweisen (KG, Urteil vom 26.7.2004, 24 W 360/02, DWE 2004 S. 131).

EigentümerversammlungStimmrecht Ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, darf er auch andere Eigentümer nicht vertreten (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.3.2002, 3 W 184/01 ).

Im Normalfall erfolgt die Vertretung aufgrund einer schriftlich erteilten Vollmacht, die der Niederschrift über die Versammlungsbeschlüsse beigefügt werden muss. Es genügt aber, wenn die Vollmacht nachträglich vorgelegt wird. Bei Ehegatten ist sie in der Regel nicht erforderlich. Dasselbe gilt für nicht eheliche Lebensgemeinschaften.

Wenn Sie einer bevollmächtigten Person Weisungen für die Abstimmung erteilen, ist diese selbstverständlich daran gebunden. Dasselbe gilt auch, wenn die bevollmächtigte Person eine Unterbevollmächtigung ausspricht (BayObLG, Beschluss vom 23.12.2002, 2 Z 93/02 ).

Dürfen einzelne Eigentümer von der Abstimmung ausgeschlossen werden?

In bestimmten Fällen ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt (§ 25 Abs. 5 WEG). Dieser Fall ist dann gegeben, wenn es bei der Beschlussfassung

  • um ein Rechtsgeschäft mit dem Eigentümer selbst geht, das sich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht (z.B. soll möglicherweise ein Wohnungseigentümer den Auftrag zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen bekommen, ist er von der Beschlussfassung ausgeschlossen).

  • um die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Eigentümer gegen ihn geht, oder wenn

  • ihm nach § 18 WEG rechtskräftig das Stimmrecht entzogen worden ist.

Hausgeldrückstände berechtigen dagegen nicht, einen Wohnungseigentümer vom Stimmrecht auszuschließen (BayObLG, Beschluss vom 5.11.1998, 2 Z BR 131/98 ).

Dürfen außenstehende Personen an der Versammlung teilnehmen?

Der eine oder andere Wohnungseigentümer hat den Wunsch, in der Versammlung sich durch einen Nichteigentümer beraten und ihn gegebenenfalls auch mündliche Ausführungen machen zu lassen. Zulässig ist das, wenn hieran ein berechtigtes Interesse besteht (BGH, Beschluss vom 29.1.1993, V ZB 24/92, ZMR 1993 S. 287). Dies wird zum Beispiel bei hohem Alter oder geistiger Gebrechlichkeit oder schwierig zu beurteilenden Rechtsfragen grundsätzlich zugestanden (BayObLG, Urteil vom 16.5.2002, 2 Z BR 32/02 ). Das gilt selbst dann, wenn zum Beispiel die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung beinhaltet, nach der Besucher auf der Versammlung nichts zu suchen haben.

Liegen die genannten Voraussetzungen nicht vor, darf die Eigentümergemeinschaft Dritte ausschließen. Schließlich handelt es sich ja um eine nicht öffentliche Versammlung.

3.3. Wenn es zur Beschlussfassung kommt

Wie wird abgestimmt?

Ob mündlich oder schriftlich, geheim oder offen abgestimmt wird, entscheiden die Eigentümer in der Versammlung mehrheitlich, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nicht schon eine entsprechende Regelung beinhaltet. Die Abstimmung selbst erfolgt durch

  • Zustimmung, das heißt Ja-Stimmen

  • Ablehnung, das heißt Nein-Stimmen

  • Enthaltung.

Bei der Feststellung, ob ein Beschluss zustande gekommen ist, kommt es nur auf die Ja- und Nein-Stimmen an, Enthaltungen werden nicht mitgezählt (BGH, Urteil vom 8.12.1988, V ZB 3/88 ). Achten Sie darauf, dass nicht nur die Nein-Stimmen, sondern auch die Ja-Stimmen wirklich ermittelt werden. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 3.4.2000, 3 Wx 465/99, DWE 2000 S. 70).

Wann reicht ein Mehrheitsbeschluss aus?

Bei allen Angelegenheiten der laufenden Verwaltung reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus. Das heißt, es reicht, wenn mehr als die Hälfte der Ja-Stimmen, die von den erschienenen und durch Vollmacht vertretenen Wohnungseigentümern abgegeben worden sind, vorliegen. Bei Stimmengleichheit gilt ein Beschluss als nicht zustande gekommen.

Über welche Angelegenheiten im Einzelnen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden darf, können Sie der nachfolgenden Übersicht entnehmen.

  • Aufstellen einer Hausordnung

  • Ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

  • Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert

  • Die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

  • Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung

  • Die Aufstellung eines Wirtschaftsplanes

  • Die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind

  • Gebrauchsregelungen, sofern nicht das Gesetz oder eine Vereinbarung entgegenstehen

  • Bestellung und Abberufung eines Verwalters einschließlich seiner Wiederbestellung und vorzeitigen Abberufung aus wichtigem Grund

  • Vorlage des Wirtschaftsplans, der Abrechnung und der Rechnungslegung und

  • Bestellung eines Verwaltungsbeirates.

Seit dem 1.7.2007 ist es gesetzlich zulässig, auch über eine Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten mehrheitlich zu entscheiden. Sie dürfen dabei zum Beispiel einen Maßstab festlegen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Dasselbe dürfen Eigentümer auch jetzt, wenn sie bei der Umlage von Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen oder baulichen Veränderungen einen anderen Verteilungsmaßstab wollen.

  • Änderung der Verteilung der Wasserkosten:

    Wohnungseigentümer können durch einfachen Mehrheitsbeschluss die verbrauchsabhängige Wasserkostenabrechnung auch dann einführen, wenn nach einer Vereinbarung bisher nach Wohnfläche oder nach Personenzahl abgerechnet werden musste.

  • Änderung der Verteilung der Verwaltervergütung:

    Nach bisher geltendem Recht musste die Verwaltervergütung unter den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, wenn keine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. bestand. Nunmehr kann die Vergütung nach Wohneinheiten geregelt werden. Auch hierfür reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

  • Änderung der Kostenverteilung bei konkreten Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen:

    Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Fenster instand zu setzen, kann für diese konkrete Maßnahme beschlossen werden, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandsetzung seiner Fenster selber trägt. Erforderlich hierfür ist jedoch eine Mehrheit von drei Viertel der stimmberechtigten Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten müssen. Eine solche von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichende Verteilung kann jedoch stets nur für die konkrete Maßnahme beschlossen werden. Eine generelle Änderung des Verteilungsschlüssels für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abweichend von der gesetzlichen Regelung bedarf nach wie vor einer Vereinbarung, also der Zustimmung aller Eigentümer und der Eintragung in das Grundbuch.

Grundsätzlich ist es aber auch zulässig, durch Vereinbarung allgemein oder für bestimmte Angelegenheiten eine sogenannte qualifizierte Mehrheit, also eine Dreiviertel- oder Zweidrittelmehrheit, vorzuschreiben. Dabei kann es auf die Anzahl aller im Grundbuch eingetragenen oder die Zahl der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer ankommen.

Eine solche qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) reicht seit dem 1.7.2007 auch aus, wenn es um Maßnahmen geht, die das Gemeinschaftseigentum auf den Stand der Technik bringen sollen wie zum Beispiel ein Fahrstuhleinbau oder Energiesparmaßnahmen.

Wann muss ein einstimmiger Beschluss gefasst werden?

Einstimmigkeit ist immer dann erforderlich,

  • wenn es sich um Gebrauchsregelungen und Verwaltungsmaßnahmen handelt, die über den ordnungsgemäßen Gebrauch bzw. die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, oder

  • wenn eine Vereinbarung die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorschreibt.

  • Einstimmigkeit muss auch dann herrschen, wenn es um bauliche Veränderungen geht, von denen alle Eigentümer nachteilig betroffen sind wie zum Beispiel bei einer Fassadenneugestaltung.

Wichtig: Einstimmigkeit heißt, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Es reichen also nicht alle in der Versammlung Anwesenden.

Aber: Wenn Einstimmigkeit vorgeschrieben ist, kann ein Mehrheitsbeschluss wirksam werden – vorausgesetzt, er ist nicht innerhalb der vorgegebenen Frist angefochten und für ungültig erklärt worden. Man spricht hier von einem vereinbarungsersetzenden oder auch gesetzes- bzw. vereinbarungswidrigen Mehrheitsbeschluss (BGH, Beschluss vom 20.9.2000, V ZB 58/99 ).

Selbst wenn nur die Mehrheit über ein Tierhaltungsverbot beschließt, wird dieses wirksam, wenn der Beschluss nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird.

Da nicht immer ganz klar erkennbar ist, ob ein Mehrheitsbeschluss reicht oder Einstimmigkeit vorliegen muss, machen Sie sich am besten anhand unseres Beitrags WEG-Beschlüsse – eine alphabetische Übersicht kundig.

Wann reicht eine schriftliche Beschlussfassung?

Wohnungseigentümer können grundsätzlich auch außerhalb der Versammlung Beschlüsse fassen – und zwar im schriftlichen Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 WEG).

Sie erhalten vom Verwalter ein Schreiben, in dem es heißt, Schriftlicher Beschluss der Wohnungseigentümer: Wir, die Eigentümer der Eigentumswohnanlage ... in ..., beschließen einstimmig und schriftlich, dass ab ... die in der Anlage beigefügte Hausordnung gelten soll.

Wirksam wird ein schriftlicher Beschluss aber nur dann, wenn alle Eigentümer zustimmen. Andernfalls ist der Beschluss nichtig (BayObLG, Urteil vom 19.9.2001, 2Z BR 89/01, ZMR 2002 S. 138).

Es spielt keine Rolle, ob es sich um Beschlüsse handelt, die mehrheitlich oder einstimmig gefasst werden müssen. Selbst die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung darf keine Regelung beinhalten, die hier eine bloße Mehrheit ausreichen lässt.

Der Beschluss wird erst mit Eingang der letzten Zustimmungserklärung und seiner Verkündung wirksam.

Wann ist eine Vereinbarung erforderlich?

Eine Vereinbarung – kein Beschluss! – muss immer mit Zustimmung aller Eigentümer gefasst werden, wenn die Gemeinschaft

  • von einer gesetzlichen Regelung abweichen oder

  • eine in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung schon bestehende Regelung abändern

will. Um dies zu erreichen, ist die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erforderlich. Darüber hinaus muss diese Vereinbarung in das Grundbuch eingetragen werden, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer (Sondernachfolger) gilt. Erfolgt keine Eintragung, entfällt bei einem Eigentümerwechsel ihre Rechtswirkung nicht nur gegenüber dem neuen Eigentümer, sondern auch unter den übrigen Eigentümern. Demzufolge kann eine Vereinbarung wiederum nur durch eine Vereinbarung aufgehoben, geändert oder ergänzt werden (BGH, Beschluss vom 20.9.2000, V ZB 58/99 ).

Ganz wichtig: Die bis zum Jahr 2000 bestehende Möglichkeit, Regelungen in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss wirksam abzuändern (sog. Ersatzvereinbarung), besteht nicht mehr. Dieser Verfahrensweise hat der Bundesgerichtshof eindeutig einen Riegel vorgeschoben (BGH, Beschluss vom 20.9.2000, V ZB 58/99 ). Derartige Ersatzvereinbarungen sind nichtig und brauchen deshalb auch nicht angefochten zu werden.

Ausnahmen: Seit 1.7.2007 ist es erlaubt, insbesondere die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten per Mehrheitsbeschluss zu ändern. So haben Sie durch die Neuregelung jetzt eine Chance, von ungerechten Vereinbarungen zur Kostenverteilung wegzukommen, die bislang unabänderlich schienen.

3.4. Wenn ein Beschluss gefasst wird

Beschlüsse müssen hinreichend bestimmt sein

Der beste Beschluss nützt nichts, wenn er inhaltlich zu vage ist. Dann ist er nichtig (BayObLG, Urteil vom 24.11.2004, 2Z BR 156/04, ZMR 2005 S. 639).

Eine Eigentümergemeinschaft hatte zugestimmt, als einer der Eigentümer beantragt hatte, seine Terrasse überdachen zu dürfen. Konkrete Pläne legte er nicht vor. Es folgte ein umfangreicher Umbau der Terrasse mit hölzernem Unterbau und Wandverschalung. Pech für den vorwitzigen Eigentümer. Der Beschluss war hier wegen mangelnder Bestimmtheit nichtig und ein Rückbau fällig.

Beschlüsse müssen schwarz auf weiß festgehalten werden

Zunächst ist über die Beschlüsse eine Niederschrift anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG). Bestimmte Formvorschriften gibt es zwar nicht. Trotzdem müssen gewisse Mindestangaben festgehalten werden, um die Beschlüsse später im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens nachprüfbar zu machen. So gehören in die Abschrift

  • Ort, Tag und (laufende) Nummer der Versammlung,

  • Vorsitzender Leiter der Versammlung,

  • Angabe und Feststellung der ordnungsgemäßen Einladung (Datum der Einladung und Angabe der Tagesordnung),

  • Teilnehmer (Teilnehmerliste und Angabe der durch Vollmacht vertretenen Eigentümer und Beifügung der Vollmachten),

  • Feststellung der Beschlussfähigkeit,

  • kurze Inhaltsangabe zu den einzelnen Tagesordnungspunkten und genaue Formulierung des Beschlusstextes,

  • Ergebnis der Beschlussfassung unter Angabe der Ja-Stimmen, Nein-Stimmen.

BeschlusssammlungDie Eigentümergemeinschaft muss außerdem eine Beschlusssammlung führen, in der die im Laufe der Zeit gefassten Beschlüsse der Reihe nach abzulegen sind. Aber: Die Sammlung ist lediglich eine Dokumentation. Die Wirksamkeit der Beschlüsse hängt nicht davon ab. Sie werden also nicht erst mit der Eintragung in das Beschlussbuch wirksam, sondern sind es von Anfang an. Erst durch eine erfolgreiche Anfechtung werden sie rückwirkend unwirksam.

BeschlussbuchEs ist Aufgabe des Verwalters, das Beschlussbuch zu führen. Das kann schriftlich oder auch elektronisch erfolgen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, liegt darin sogar ein wichtiger Grund für seine Abberufung (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

Gibt es keinen Verwalter, etwa in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat im Zweifel der Vorsitzende der Versammlung die Beschlusssammlung zu führen. Oder: Die Aufgabe wird auf einen anderen Eigentümer übertragen.

Wenn mit einer Anfechtung zu rechnen ist

EigentümerversammlungAnfechtung AnfechtungWichtig sind die Mindestangaben, um den einzelnen Wohnungseigentümern zu ermöglichen, innerhalb der gesetzten Anfechtungsfrist die Anfechtung nicht nur inhaltlich zu ermöglichen, sondern auch die Beweisführung zu erleichtern.

Außerdem muss gerade derjenige Wohnungseigentümer, der nicht an der Versammlung teilgenommen hat, sich informieren können. Die Niederschrift ist deshalb binnen einer angemessenen Frist vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist, spätestens jedoch vor dem tatsächlichen Ablauf, fertigzustellen und den Wohnungseigentümern zur Einsichtnahme bereitzustellen bzw. vorzulegen.

Aber: Die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung hängt davon nicht ab (s.o.). Alle Eigentümer sind an die Beschlüsse gebunden. Sie werden nur ungültig, wenn sie innerhalb eines Monats nach Beschlussdatum beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden. Der Beschluss bleibt auch bestehen, solange das Gericht keine Entscheidung getroffen hat.

Die Eigentümerversammlung hat den neuen Wirtschaftsplan für das kommende Jahr beschlossen. Einem der Eigentümer erscheint jedoch die neue Höhe der Vorauszahlungen zu hoch. Er ficht den Beschluss an. Dennoch müssen alle Eigentümer zunächst der beschlossenen höheren Vorauszahlungspflicht nachkommen. Ist die Anfechtung erfolgreich, müssen die zu viel gezahlten Beträge zurückerstattet werden.

Verstößt ein Beschluss allerdings gegen zwingende gesetzliche Vorschriften, bedarf es keiner Anfechtung. Derartige Beschlüsse sind automatisch nichtig und haben deshalb keinerlei Rechtswirkung. Sie dürfen sich in diesem Fall auf die Nichtigkeit berufen und sind nicht an irgendwelche Fristen gebunden.

Der Verwaltervertrag ist per Beschluss für die nächsten zehn Jahre verlängert worden, obwohl nur fünf Jahre maximal zulässig sind.

IV. Was müssen Sie wissen, wenn Sie einen Beschluss anfechten wollen

EigentümerversammlungAnfechtung Anfechtungsklage Beschluss anfechtenIn diesem Fall müssen Sie eine Anfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG erheben. Klagen dürfen Sie wie jeder andere Wohnungseigentümer und der Verwalter.

Die Wohnungseigentümer sind in der Klageschrift zu benennen. Es reicht aber auch aus, wenn Sie zunächst das gemeinschaftliche Grundstück als Klagegegner angeben. Die namentliche Bezeichnung muss aber spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgen. Sie sind deshalb unter Umständen gezwungen, sich die Eigentümerliste vom Verwalter zu beschaffen. Anspruch haben Sie auf jeden Fall darauf.

Es geht auch – wenn Sie die Eigentümerliste haben – sich selbst von der Liste zu streichen, sie dann dem Gericht vorzulegen und zur Bezeichnung der Beklagten darauf zu verweisen. Außerdem ist der als Zustellungsvertreter fungierende Verwalter zu benennen.

Die Anfechtung ist nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussanfechtung möglich. Das heißt, innerhalb dieses Monats muss die Klage beim zuständigen Gericht eingegangen und den Beklagten zugestellt worden sein. Dazu genügt es, wenn die Klageschrift fristgerecht bei Gericht eingeht und sie dann demnächst zugestellt wird. Unter demnächst verstehen die Gerichte circa zwei Wochen. Die Zustellung wiederum erfolgt nur, wenn Sie den Gerichtskostenvorschuss rechtzeitig leisten (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 1.10.2008, 14 S 4986/08, NZM 2008 S. 651).

Nach Ablauf eines weiteren Monats müssen Sie die Anfechtungsklage begründen.

Versäumen Sie die Anfechtungsfrist ohne eigenes Verschulden, haben Sie noch die Möglichkeit, bei Gericht binnen zwei Wochen seit Beseitigung des Hindernisses einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Zustand zu stellen.

Tipp

Nachdem das Anfechtungsverfahren durch die WEG-Reform nicht mehr nach den Grundsätzen der Freiwilligen Gerichtsbarkeit behandelt wird, sondern nach der Zivilprozessordnung, herrscht eine starke Formalisierung. Insbesondere der sogenannte Amtsermittlungsgrundsatz gilt nicht mehr. Deshalb sollten Sie in nicht ganz einfach gelagerten Fällen unbedingt einen Anwalt hinzuziehen. Am besten ist es hier, einen Anwalt zu wählen, der auf WEG-Sachen spezialisiert ist.