Umbauten ohne Zustimmung des WEG
Wohnungseigentum & Grundbesitz
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27. Oktober 2025
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Alberto Masnovo / stock.adobe.com
Wenn Mieter ohne Zustimmung Umbauten vornehmen, kann das für Vermieter teuer werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Eigentümer haften, wenn sie nicht rechtzeitig eingreifen. Besonders bei Gewerbeeinheiten ist Vorsicht geboten.
Umbauten: Shisha-Bar statt Restaurant
In einer Wohnungseigentumsanlage war eine Gewerbeeinheit vermietet, die zuvor als Restaurant genutzt wurde. Der neue Mieter plante, dort eine Shisha-Bar zu eröffnen und begann 2020 mit Umbauarbeiten. Dabei wurden unter anderem Deckenplatten und die Fassade durchbohrt, um eine Lüftungsanlage zu installieren – ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümergemeinschaft forderte die Beseitigung der baulichen Veränderungen. Die Eigentümerin der Einheit argumentierte, dass ein Anspruch auf Gestattung bestehe. Doch das genügte dem Bundesgerichtshof nicht.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH stellte klar: Die Eigentümerin haftet für die Beseitigung der Umbauten. Sie hätte den Mieter auf die notwendige Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft hinweisen oder gegen die Maßnahmen einschreiten müssen. Dass sie die Nutzungsabsicht des Mieters kannte, verschärfte ihre Verantwortung.
Auch wenn theoretisch ein Anspruch auf bauliche Veränderungen besteht, müssen die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden. Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum bedarf eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Wird dieser nicht eingeholt, haftet der Eigentümer – selbst wenn die Umbauten vom Mieter durchgeführt wurden.
Warum das Urteil für Vermieter wichtig ist
Vermieter müssen bei Umbauten durch Mieter wachsam sein. Wer bauliche Maßnahmen duldet oder nicht rechtzeitig reagiert, kann haftbar gemacht werden – auch ohne eigenes Zutun. Besonders bei Gewerbeeinheiten, in denen Umbauten häufig vorkommen, ist eine klare vertragliche Regelung und rechtzeitige Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft entscheidend.
BGH, Urteil vom 21.03.2025, Az. V ZR 1/24
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