Gewerberäume mieten: 6 Punkte, die Sie vor der Unterschrift beachten sollten

Schlechte Vertragsbedingungen bei Gewerberaummietverträgen können teuer werden und unter Umständen sogar zum Verlust der wirtschaftlichen Existenz führen. Einen dem für Wohnungsmieter vergleichbaren Schutz durch das gesetzliche Mietrecht gibt es bei der Geschäftsraummiete nicht. Deshalb sollten Sie diese sechs Punkte berücksichtigen, bevor Sie den Mietvertrag für ein neues Büro oder einen Lagerraum unterschreiben.

1. Schriftform beachten

Im Regelfall werden Gewerberaummietverträge nicht auf unbestimmte Zeit, sondern für eine bestimmte Dauer abgeschlossen. Zu beachten ist, dass ein Mietvertrag, der über eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, kraft Gesetzes der Schriftform bedarf.

Zwar ist der für eine längere Dauer abgeschlossene Mietvertrag nicht unwirksam, wenn diese Form nicht beachtet wurde, er gilt aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann deshalb unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, also spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter gekündigt werden.

2. Mietgegenstand genau bestimmen

Im Mietvertrag sollte genau bezeichnet sein, welche Räume und Freiflächen und gegebenenfalls welches Inventar vermietet werden. Als Mieter obliegt Ihnen nämlich die Verkehrssicherungspflicht für den Mietgegenstand. Sinnvoll ist es, dem Mietvertrag Grundrisspläne und gegebenenfalls ein Verzeichnis des mitgemieteten Inventars als Bestandteil beizufügen.

3. Geschäftszweck genau festlegen

Im Gewerberaummietvertrag wird regelmäßig auch der Geschäftszweck festgelegt, also der Zweck, für den Sie als Mieter die Räume nutzen dürfen (z. B. Nutzung als Büro oder Lagerhalle). Dieser vertraglich vereinbarte Geschäftszweck wird dann auch Inhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs der Gewerberäume.

Aus der Sicht des Mieters ist es wichtig, dass der Geschäftszweck nicht zu eng formuliert wird. Andernfalls ist er bei Betriebsänderungen oder -erweiterungen eingeschränkt und muss mit dem Vermieter über eine Änderung des Mietvertrags verhandeln. Bei einer eigenmächtigen Änderung des Geschäftszwecks muss der Mieter mit einer Abmahnung, unter Umständen sogar mit einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags rechnen.

4. Konkurrenzschutz vereinbaren

Zwar belebt Konkurrenz das Geschäft, vielleicht möchten Sie als Gewerbetreibender oder Freiberufler aber doch lieber darauf verzichten. Sie genießen als Mieter zwar auch ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag einen begrenzten Konkurrenzschutz (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz), dieser bezieht sich allerdings nur auf den Kern Ihrer geschäftlichen Aktivitäten. Für den grundsätzlichen Umfang des Konkurrenzschutzes ist wieder der im Mietvertrag vereinbarte Geschäftszweck maßgebend.

Je genauer dieser im Mietvertrag beschrieben ist, desto kleiner wird grundsätzlich der Spielraum des Vermieters, an Konkurrenten des Mieters zu vermieten. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz individuell oder durch allgemeine Geschäftsbedingungen zu konkretisieren oder zu erweitern.

5. Auf Mietanpassungsklausel achten

Bei einem für eine bestimmte Dauer abgeschlossenen Mietvertrag hat der Vermieter regelmäßig ein Interesse daran, dass er im laufenden Mietverhältnis unter bestimmten Umständen einseitig die vereinbarte Miete erhöhen darf. Neben einer Staffelmietvereinbarung erfolgt die Anpassung der Miete in der Praxis häufig aufgrund einer sogenannten Wertsicherungsklausel. Dabei wird die Miete automatisch entsprechend der Veränderung der Lebenshaltungskosten angepasst.

Achtung: Eine solche Klausel im Mietvertrag ist nur wirksam, wenn die Laufzeit des Vertrags mindestens zehn Jahre beträgt. Diese Laufzeit kann auch dadurch erreicht werden, dass der Mieter den Vertrag per Optionsrecht einseitig auf zehn Jahre verlängern kann oder aber das Kündigungsrecht des Vermieters zehn Jahre ausgeschlossen ist. Die Klausel darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Nach dem Preisklauselgesetz liegt eine solche Benachteiligung u. a. vor, wenn einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt oder wenn nur eine Vertragspartei das Recht hat, eine Anpassung zu verlangen.

6. Möglichkeit zur Untervermietung regeln

Untervermieten dürfen Sie als Mieter die Gewerberäume nur, wenn dies der Vermieter ausdrücklich gestattet. Sinnvoll kann es sein, die Notwendigkeit einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters und die Pflichten des Mieters bei einer erlaubten Untervermietung bereits in den Mietvertrag aufzunehmen.