WEG: Verwalter muss Jahresabrechnung selbst erstellen

Wohnungseigentum & Grundbesitz 15. September 2016
WEG: Verwalter muss Jahresabrechnung selbst erstellen
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Der Verwalter einer Wohungseigentümergemeinschaft kann die Eigentümer nicht ermächtigen, einen anderen Verwalter zu beauftragen, die Jahresabrechnung zu erstellen.

Die Verwalterin einer Eigentümergemeinschaft versäumte es, die Jahresabrechnungen für die Kalenderjahre 2011, 2012 und 2013 sowie den Wirtschaftsplan 2014 aufzustellen. Nachdem sie gerichtlich dazu verurteilt worden war, die fehlenden Abrechungen zu erstellen, gingen die Eigentümer schließlich mit Hilfe der Zwangsvollstreckung gegen die Verwalterin vor. Sie beantragten, einen anderen Verwalter mit der Aufgabe betrauen zu dürfen.

Der Bundesgerichtshof lehnte es ab, einen anderen Verwalter die Abrechnungen erstellen zu lassen. Denn die Jahresabrechung für Kalenderjahre, in denen die Verwalterin die Verwaltung geführt hat, ist eine Handlung, die sie nach dem Gesetz persönlich zu leisten hat.

Diese Verpflichtung umfasst nicht nur, dass sie die entprechenden Belege sammelt und auswertet. Sie muss vielmehr auch für ihre Vollständigkeit und Richtigkeit einstehen. Denn jede Jahresabrechung enthält eine (stillschweigende) Erklärung des Verwalters bzw. der Verwalterin, die angefallenen Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen umfassend angegeben zu haben. Dies setzt besondere Kenntnisse voraus, die nur die Verwalterin selbst und kein Dritter haben kann. Es handelt sich also um eine sogenannte „nicht vertretbare Handlung“. Daher kann sie sich nicht durch einen anderen Verwalter vertreten lassen.

Weigert die Verwalterin sich trotz des entsprechenden Urteils weiterhin, die Jahresabrechungen nachzuholen, ist gegen sie ein Zwangsmittel anzudrohen, damit sie doch noch selbst tätig wird.

(Zwangsgeld oder Zwangshaft; BGH, Beschluss vom 23.6.2016, I ZB 5/16)

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