Immobilienerwerb: Wann ist ein Dach komplett erneuert?

Ein Kaufvertrag über ein im Jahr 1974 gebautes Haus enthielt einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Im Maklerexposé stand, bei dem Haus sei im Jahr 2009 »das Dach komplett erneuert« worden. Wie sich herausstellte, waren nur die Bitumenbahnen erneuert worden. Die Erwerber einer Immobilie monierten, das Dach habe den Stand von 1974 und entspreche nicht der Energiesparverordnung. Sie forderten vom Verkäufer deshalb Schadensersatz in Höhe von € 20.337,– für die Dachrenovierung.

Die Frage, wann ein »Dach komplett erneuert« ist, beschäftigte die Instanzen, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kamen. Das Landgericht gab den Erwerbern recht, das Oberlandesgericht sah keinen Mangel. Die Käufer haben das Exposé falsch verstanden. Es gelte der allgemeine Sprachgebrauch, wonach ein erneuertes Dach nur die Erneuerung der Bitumenbahnen bedeute.

Dieser Auslegung folgte der Bundesgerichtshof nicht. Je nach Quelle gibt es unterschiedliche Antworten, was unter einem »Dach« zu verstehen ist (z.B. DUDEN, Wikipedia oder die EnEV). Einen allgemeinen Sprachgebrauch, dass unter »Dach« immer nur die äußere Dachschicht zu verstehen ist, gibt es nicht. Die deutsche Sprache unterliegt zudem Veränderungen.

Somit lässt sich auch nicht allgemein bestimmen, was unter einer »kompletten Dacherneuerung« zu verstehen ist. Das hängt im Ergebnis vom Dachtyp und Dachaufbau ab. Wird in einem Exposé das Jahr der Dacherneuerung angegeben, kommt es auch auf die energetischen Vorschriften an, die dabei zu beachten waren.

Für die Frage, ob ein Sachmangel vorliegt, für den der Verkäufer haftet, kommt es darauf an, ob ein durchschnittlicher Käufer aufgrund des Exposés eine komplette Erneuerung des Dachs einschließlich Unterkonstruktion und Dämmung erwarten konnte.

Der BGH konnte das im vorliegenden Fall nicht selbst klären, da aus dem Exposé nicht ersichtlich war, wie Art und Aufbau des Daches beschaffen sind. Das muss das zuständige Oberlandesgericht beurteilen, an das zurückverwiesen wurde.

BGH, Urteil vom 6.12.2024, V ZR 229/23

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