Aufklärungspflicht beim Verkauf von alten Häusern

Ein Immobilienkäufer erwarb für € 390.000,- ein Wohnhaus mit einem im Jahre 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Käufer an, den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen zwar auf Feuchtigkeitsschäden hin, jedoch war nicht offensichtlich, dass bei Starkregen Wasser durchs Mauerwerk dringt. Diese Tatsache offenbarte der Verkäufer auch nicht.

Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart.

Bereits kurz nach der Übergabe des Hauses stellt sich heraus, dass der Keller heftigen Regengüssen nicht standhält und Wasser eindringt. Daraufhin erklärte der Erwerber den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen des verschwiegenen Mangels.

Das Oberlandesgericht Hamm bestätigte, der Erwerber ist zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Das Haus ist mangelhaft, weil der Keller bei Starkregen regelmäßig überflutet wird.

Damit muss ein Käufer auch nicht beim Erwerb eines Hauses Jahrgang 1938 rechnen. Er durfte davon ausgehen, den Keller zumindest als Lagerraum nutzen zu können.

Der Immobilienverkäufer kann sich nicht auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss für Sachmängel berufen, da er selbst den Mangel arglistig verschwiegen hat. Der Gewährleistungsausschluss ist somit unwirksam und der Erwerber darf aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten.

Der Verkäufer hat es bewusst unterlassen, den Erwerber bei der Kellerbesichtigung über dessen Makel aufzuklären als dieser äußerte, den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen.

Der Erwerber selbst konnte anlässlich der Besichtigung nicht erkennen, dass er bei Starkregen mit breitflächigem Wassereinbruch im Kellergeschoss rechnen muss. Feuchtigkeitsspuren an den Mauern sind in einem alten Keller dafür kein ausreichendes Indiz.

OLG Hamm, Urteil vom 18. 7. 2016, 22 U 161/15

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