Vermieter schwer beleidigt: Im Härtefall ist fristlose Kündigung dennoch unwirksam

Eine 97-jährige Mieterin lebte zusammen mit ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann seit 1955 in einer Dreizimmerwohnung in München. Das Ehepaar hatte zudem im Jahr 1963 eine im selben Gebäude und Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Die inzwischen bettlägerige Mieterin bewohnt die Dreizimmerwohnung und steht seit einigen Jahren aufgrund einer Demenzerkrankung unter Betreuung. Die Einzimmerwohnung bewohnt seit 2000 der jetzige Betreuer und Pfleger der Frau. Im Jahr 2015 äußerte dieser in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin. Die kündigte daraufhin fristlos die Einzimmerwohnung. Ohne Erfolg.

Der achte Senat des Bundesgerichtshofs stellte fest, dass zu den bei einer fristlosen Kündigung stets die Umstände des Einzelfalls auch auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen sind.

Denn der Gesetzgeber schreibt in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das wiederum kann zur Folge haben, dass im Einzelfall eine fristlose Kündigung trotz einer erheblichen Pflichtverletzung auf Seiten des Mieters nicht gerechtfertigt ist.

So muss in einem Fall wie diesem geprüft werden, ob die Frau auf die Betreuung durch den Mieter der Einzimmerwohnung in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen ist und ob bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerstwiegende Gesundheitsschäden zu besorgen sind.

(BGH, Urteil vom 9.11.2016, Az. VIII ZR 73/16)