Untervermietung: Darf ich die Miete erhöhen?

Mieterhöhung & Mietbeendigung 5. Januar 2017
Untervermietung:  Wann Sie die Miete erhöhen dürfen
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Dass eine Wohnung nicht ohne die Erlaubnis des Vermieters untervermietet werden darf, ist den meisten Mietern klar. Weniger bekannt ist ihnen, dass Sie als Vermieter für die Untervermietung einen Zuschlag zur Miete verlangen können.

Mieter kommen immer wieder in die Situation, dass ihnen ihre Wohnung zu teuer wird. Sei es durch Trennung vom Partner, sei es durch Arbeitslosigkeit. Eine billigere andere Wohnung zu nehmen, ist aber nicht für jeden die richtige Lösung. Viele ziehen die Untervermietung vor.

Echte Untervermietung nicht ohne Ihre Erlaubnis

Ohne Ihre Zustimmung ist eine Untervermietung grundsätzlich unzulässig. Aber nicht alles, was so aussieht wie eine Untervermietung, ist eine. Untervermietung heißt Folgendes:

  • Eine andere Person als der Mieter bewohnt die Wohnung für mehr als vier Wochen mit.
  • Die Person ist nicht der Ehe- oder Lebenspartner des Mieters.
  • Zwischen dieser Person und dem Mieter besteht keine besonders enge familiäre Bindung.
  • Die Person zahlt dem Mieter Geld für die Überlassung des Wohnraums.
  • Die von dieser Person genutzten Räume darf der Mieter nur mit deren Zustimmung betreten.

Erst wenn diese Voraussetzungen vorliegen, braucht der Mieter Ihre Zustimmung zur Untervermietung. Aber selbst dann dürfen Sie sie nicht einfach nach Gutdünken verweigern.

Sie müssen zustimmen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Das wiederum hat er, wenn

  • das Einkommen des Mieters gesunken ist (z. B. wegen Arbeitslosigkeit),
  • die Anzahl der Bewohner wegen Trennung oder Tod vermindert ist,
  • der Mieter aus beruflichen Gründen die Wohnung vorübergehend nicht nutzen kann.

Zudem muss das Interesse des Mieters an der Untervermietung nach Abschluss seines eigenen Mietvertrages entstanden sein. Wusste er schon beim Abschluss des Mietvertrags, dass er untervermieten muss, brauchen Sie die Untervermietung nicht zu gestatten.

Selbst wenn sich Ihr Mieter nur selten in der Wohnung aufhält, brauchen Sie ihm die Erlaubnis nicht zu erteilen (BGH, Urteil vom 23.11.05, Az. VIII ZR 4/05). Des Weiteren können Sie verlangen, dass Ihr Mieter einen konkreten Untermieter benennt. Eine personenunabhängige Erlaubnis kann er Ihnen nicht abverlangen.

Kann die Miete bei Untervermietung erhöht werden?

Auf jeden Fall sollten Sie von Ihrem Recht Gebrauch machen, die Miete zu erhöhen. Was Sie dazu wissen sollten, zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Hauptsache, die ortsübliche Vergleichsmiete wird nicht überschritten

Ein Mieter stritt mit seinem Vermieter über die Frage, ob ein Zuschlag zur Miete gerechtfertigt sei, wenn der Vermieter einer Untervermietung zustimmt. Denn ohne Zuschlag wollte der Vermieter keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen.

Der Streit ging vor Gericht. Das Landgericht Berlin entschied, dass der Vermieter sehr wohl einen Anspruch auf einen Zuschlag habe, da der Mieter ein Zimmer der Wohnung einer dritten Person zur Verfügung stellte.

Es handele sich hier um ein echtes Untermietverhältnis. Deshalb habe der Vermieter nach § 553 Abs. 2 BGB auch Anspruch auf eine erhöhte Miete.

In § 553 Abs. 2 BGB heißt es: »Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnisd avon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt«.

Dieser Zuschlag diene nicht als Ausgleich für eine stärkere Wohnungsnutzung und/oder steigende Betriebskosten. Der Zuschlag sei ein echter Anteil des Vermieters an den Einnahmen des Mieters aus dem Untermietverhältnis.

Dafür seien allgemein 20% von der für die Untervermietung erzielten Miete angemessen. Im Ausnahmefall dürfe es mehr sein. Der Anteil könne auch auf bis zu 25 % steigen, solange durch diesen Zuschlag die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige (LG Berlin, Urteil vom 7.7.2016, Az. 18 T 65/16).

Haben Sie dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, umfasst diese Erlaubnis nicht die zeitweise Untervermietung an Touristen. In diesem Fall darf dem Mieter wegen unberechtigter Untervermietung gekündigt werden (BGH, Urteil vom 8.1.14, Az. VIII ZR 210/13). Denn die unbefugte Überlassung der Wohnung durch den Mieter ist gesetzlich ausdrücklich ein anerkannter Grund für eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) - immer vorausgesetzt, Sie haben ihn zunächst abgemahnt.