Zum Schadensersatzanspruch nach einem gescheiterten Immobilienerwerb

Wohnungseigentum & Grundbesitz 13. Juni 2022
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Kann ein Käufer den Grundstückskaufvertrag erfolgreich anfechten, umfasst der Schadensersatzanspruch auch die vom ihm gezahlte Maklerprovision und Grunderwerbsteuer. Die Erstattungsansprüche sind abzutreten.

Eine Frau kaufte ein Grundstück mit Wohnhaus und einem Betriebsgebäude zu einem Preis von € 710.000,–. Dafür musste sie eine Maklerprovision in Höhe von rund € 25.000,– entrichten. Für das erworbene Grundstück bezahlte sie zudem Grunderwerbsteuer in Höhe von knapp € 23.000,–.

Die Grundstückskäuferin erklärte wenig später die Anfechtung des Kaufvertrages, weil sie vom Verkäufer arglistig getäuscht worden war. Sie verlangte vom Verkäufer die Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz für die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer – jeweils Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums und der eigenen Ansprüche gegen den Makler und an das Finanzamt.

Der Verkäufer akzeptierte zwar die Anfechtung und die damit verbundene Rückabwicklung des Kaufvertrages. Er lehnte es aber ab, der Käuferin auch die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer zu erstatten. Da beide Kostenposten nach der Anfechtung des Kaufvertrags nicht mehr anfielen, war er der Ansicht, die Käuferin solle sich ihr Geld direkt vom Makler und dem Finanzamt zurückholen.

Der Rechtsstreit ging durch alle Instanzen. Der Bundesgerichtshof hatte das letzte Wort und stellte fest: Ein Erstattungsanspruch schließt einen Schaden nicht aus. Bei der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer handelt es sich um ersatzfähige Schadenspositionen.

Der Erwerberin der Immobilie steht aufgrund der Anfechtung zwar ein Anspruch gegen den Makler auf Rückzahlung der Provision und gegen den Fiskus auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer zu. Sie muss sich aber nicht auf Rückzahlungsansprüche gegen Dritte verweisen lassen.

Sie hat als Geschädigte in dieser Situation vielmehr ein Wahlrecht. Es steht ihr frei, wen er in Anspruch nehmen will. Sie kann sich an die Dritten wenden, muss aber den Aufwand nicht auf sich nehmen. Sie muss auch nicht das Insolvenzrisiko des Dritten tragen.

Verlangt sie Ersatz vom Verkäufer, muss sie diesem jedoch Zug um Zug auch ihre Ersatzansprüche abtreten.

BGH, Urteil vom 24.9.2021, V ZR 272/19