WEG-Mehrheit kann Kurzzeitvermietung nicht verbieten

Wohnungseigentum & Grundbesitz 21. März 2022
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Die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste oder als Werkswohnung über kurze Zeiträume kann nicht von der Mehrheit eingeschränkt werden.

Eine Wohnungseigentümerin vermietete ihre Wohnung an Feriengäste. Die übrigen Eigentümer fühlen sich durch die wechselnden Mitbewohner im Haus gestört. Mit einer Dreiviertel-Mehrheit untersagten sie per Beschluss die Nutzung von Wohnungen durch Kurzzeitvermietung. Hiergegen wandte sich die Wohnungseigentümerin.

Sie bekam in allen Instanzen Recht. Der Bundesgerichtshof entschied, der Mehrheitsbeschluss ist rechtswidrig. Jeder Eigentümer muss sich darauf verlassen können, dass die Nutzung seiner Wohnung nicht ohne sein Zutun eingeschränkt wird.

Grundsätzlich ist die Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen zulässig, sofern nicht etwas anderes vorab vereinbart wurde. In der vorliegenden Teilungserklärung war die Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung sogar ausdrücklich erlaubt. Dies kann nur mit Zustimmung aller Miteigentümer nachträglich geändert werden.

Zwar ermöglichen sogenannte »Öffnungsklauseln« den Eigentümern häufig Änderungen per Mehrheitsbeschluss. Das gilt aber nicht für sogenannte »mehrheitsfeste« Rechte der Eigentümer, d.h. Rechte, die nur mit der Zustimmung der betroffenen Eigentümer geändert werden können.

Darunter fällt auch die Zweckbestimmung des Wohneigentums. Andernfalls könnte die Mehrheit das Eigentum einzelner stark einschränken, was mit dem Grundrecht auf Eigentum nicht vereinbar ist.

Wenn es in einer Wohnungseigentumsanlage keine Ferien- oder Werkswohnungen geben soll, muss dies also entweder von Anfang an in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt sein oder unter Zustimmung sämtlicher Miteigentümer nachträglich vereinbart werden.

BGH, Urteil vom 12.4.2019, V ZR 112/18