WEG: Jahresabrechnung muss weder Einzelabrechnungen noch Hausgeldrückstände ausweisen

Wohnungseigentum & Grundbesitz 26. März 2019
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Übersichten über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Hausgeldrückstände muss der Verwalter der Jahresabrechnung nicht beifügen. Selbst dann nicht, wenn er angekündigt hat, dass sie beiliegen.

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres beschlossen. Bei der Übersendung der Abrechnung wies der Verwalter auf die beigefügten Übersichten hin. Diese sollten das Abrechnungsergebnis jeder einzelnen Wohnung sowie die jeweiligen Hausgeldrückstände enthalten. Er legte jedoch keinerlei Übersichten zu den einzelnen Wohnungen bei und holte das auch bei der Beschlussfassung nicht nach. Einer der Eigentümer strengte deswegen eine Anfechtungsklage gegen die mehrheitlich gefassten Beschlüsse an.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Jahresabrechnung trotzdem Bestand hat. Übersichten über die Abrechnungsergebnisse der einzelnen Wohneinheiten und Hausgeldrückstände können zwar durchaus zweckmäßig sein, sind aber kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung. Hinsichtlich Inhalt und Richtigkeit der Jahresabrechnung kommt es nur darauf an, dass die Grundsätze der Abrechnungserstellung eingehalten werden.

Der Jahresabrechnung können die Eigentümer entnehmen, inwieweit die im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten durch die gezahlten Hausgelder gedeckt wurden. So kann die Höhe der laufenden Hausgelder an die tatsächlichen Kosten angepasst werden.

Dazu bedarf es lediglich einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die für alle Wohnungseigentümer verständlich und selbsterklärend ist. Alle darüber hinaus vom Verwalter zur Verfügung gestellten Aufstellungen und Übersichten sind freiwillig. 

So muss die Jahresabrechnung nicht erkennen lassen, ob ein eventuelles finanzielles Minus auf Rückstände bei Hausgeldzahlungen zurückzuführen ist. Denn jeder Wohnungseigentümer kann beim Verwalter nachfragen, worauf die Differenz beruht. Auch hat jeder Eigentümer den Anspruch, in die Einzelabrechnungen der anderen gegebenenfalls Einsicht zu nehmen.

BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 189/16