WEG: Beschlusszwang für bauliche Veränderungen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Parteien mit je einer Doppelhaushälfte. Das dazugehörige Grundstück steht im Gemeinschaftseigentum der beiden Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaftsordnung von 1971 sieht vor, dass sich das Verhältnis der Eigentümer untereinander nach dem Gesetzt bestimmt. Dabei haben beide Eigentümer ein Sondernutzungsrecht für den Teil des Gartens, der an ihre jeweilige Haushälfte anschließt.

Die Teilungserklärung wurde später insoweit ergänzt, als dass jeder Wohnungseigentümer allein für Reparaturen und Instandhaltungen verantwortlich und kostenpflichtig ist. Einer der Eigentümer begann nun – gegen den Willen des anderen Eigentümers – mit dem Bau eines Swimmingpools in »seiner« Gartenhälfte. Der andere Eigentümer geht daher gerichtlich gegen den Bau des Pools vor.

Der Bundesgerichtshof entschied, der Wohnungseigentümer muss den Bau des Pool unterlassen, da  dem Bau kein Gestattungsbeschluss zugrunde liegt. Er hätte einen Gestattungsbeschluss herbeiführen müssen, bevor er begann, den Pool zu bauen (§ 20 Abs. 1 WEG).  Denn der Bau eines Swimmingpools geht über die übliche Nutzung eines Gartens hinaus und stellt weder eine Instandsetzung noch eine Reparatur dar.

Auch wenn den Eigentümern ein Sondernutzungsrecht an »ihrem« Teil des Gartens zustand, berechtigt das keinen der beiden Eigentümer zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche ohne einen solchen Beschluss.

Dabei kann ein Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn

• keine weiteren Eigentümer beeinträchtigt werden oder
• alle Wohnungseigentümer damit einverstanden sind, deren Rechte dadurch über »das bei einem geordneten Zusammenlegen unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden« (§ 20 Abs. 3 WEG).

Verweigert die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Gestattungsbeschluss, muss der bauwillige Eigentümer den Beschluss durch eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 S. 2) herbeiführen, bevor er zu bauen beginnt. Anderenfalls haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch hinsichtlich des Bauvorhabens.

BGH, Urteil vom 17.3.2023, V ZR 140/22