Verwirkte Nachbarrechte binden den Grundstückserwerber

Wohnungseigentum & Grundbesitz 13. Juni 2019
Björn Wylezich / stock.adobe.com
Als Grundstückserwerber müssen Sie damit rechnen, dass die vorhandene Situation an der Grundstücksgrenze aufgrund Zeitablaufs unabänderlich ist. Hat der Alteigentümer seine Nachbarrechte verwirkt, rücken Sie in seine Rechtstellung nach.

Im Jahr 2007 wurde entlang einer Grundstücksgrenze eine knapp 2 m hohe und rund 26 m lange hölzerne Sichtschutzwand errichtet. Eine Baugenehmigung lag dafür nicht vor, die Grenzeinrichtung wäre so auch nicht genehmigungsfähig gewesen. Die in diesem Zeitpunkt betroffenen Nachbarn erhoben jedoch keine Einwände gegen die baurechtswidrige Errichtung.

Im Jahr 2011 wurde das Grundstück verkauft. Die neue Eigentümerin erfuhr im Jahr 2015, dass die Sichtschutzwand baurechtswidrig ist. Daraufhin verlangte sie von der zuständigen Baubehörde, eine Beseitigungsverfügung zu erlassen. Die Behörde lehnte dies ab. Zwar sei die Sichtschutzmauer baurechtswidrig, doch der Alteigentümer des Grundstücks habe sich nicht gegen die Bebauung zur Wehr gesetzt. Das müsse sich die Neueigentümerin anrechnen lassen: einmal verwirkt, immer verwirkt.

Diese Rechtauffassung bestätigte das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein. Die Alteigentümer erhoben keine Einwände, als die Sichtschutzmauer errichtet wurde. Durch ihre Untätigkeit und durch Zeitablauf, sind mögliche nachbarrechtliche Ansprüche verwirkt. Die Bauherren durften deshalb im Vertrauen auf das Einverständnis ihrer damaligen Nachbarn die Sichtschutzwand errichten.

Entscheidend ist, dass der Grundsatz der Verwirkung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechts sich auf das jeweils betroffene Grundstück bezieht, nicht auf den jeweiligen Eigentümer. Ein Eigentümerwechsel spielt deshalb keine Rolle. Der Neueigentümer rückt in die Rechtsstellung des früheren nach.

Ergebnis: Die neue Grundstückseigentümerin muss sich entgegenhalten lassen, dass der Voreigentümer keine Einwände gegen die Errichtung eines baurechtswidrigen Grenzzauns erhoben hatten. Die Verwirkung wirkt fort und die Situation an der Grundstücksgrenze bleibt unverändert bestehen.

OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 25.5.2018, 1 LA 44/17