Kein Kostenersatz: Fenster auf eigene Kosten erneuert

Wohnungseigentum & Grundbesitz 29. Juli 2019
New Africa / stock.adobe.com
Wenn Sie auf eigene Kosten sanieren, können Sie dafür nicht nachträglich die Eigentümergemeinschaft zur Kasse bitten.

Der Eigentümer einer Wohnung in einer Anlage mit 212 Wohnungen ließ im Jahre 2005 die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahre 1972 durch 3-fach isolierte Kunstofffenster ersetzen. Auch andere Wohnungseigentümer hatten ihre Wohnungen bereits mit modernen Kunstofffenstern versehen. Aufgrund einer Regelung in der Teilungserklärung gingen die Eigentümer irrtümlich davon aus, die Erneuerung der Fenster auf eigenen Kosten vornehmen zu müssen.

In einem ähnlich gelagerten Fall entschied der Bundesgerichtshof im Jahre 2012, der Austausch von Fenstern ist gemeinschaftliche Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Von diesem Grundsatz kann auch nicht abgewichen werden. Der Wohnungseigentümer verlangt nun von der Eigentümergemeinschaft die Kosten für die Erneuerung der Fenster ersetzt, da er irrtümlich davon ausgegangen sei, diese selbst tragen zu müssen.

Der Bundesgerichtshof entschied, dem Eigentümer steht kein Anspruch auf Ersatz der damaligen Kosten zu. Ein Ausgleich liefe den schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer entgegen. Auch wenn man als Miteigentümer immer damit rechnen muss, dass es zu unvorhergesehenen Ausgaben kommt (z.B. durch ein plötzlich undichtes Dach), kann man den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zumuten, sich finanziell so abzusichern, dass sie irgendwann einmal für längst abgeschlossene Arbeiten, auf die sie keinen Einfluss hatten, aufkommen können.

Gerade eine jahrelang falsch ausgelegte Teilungserklärung würde sonst häufig zu einem endlosen Ausgleich zwischen den Eigentümern und der Eigentümergemeinschaft führen. Denn häufig müsste in solchen Fällen vielen Eigentümern ein Erstattungsanspruch zugestanden werden.

BGH, Urteil vom 14.6.2019, V ZR 254/17

Allerdings steht es den Eigentümern frei, zu regeln, dass der jeweilige Sondereigentümer die Kosten für den Austausch der Fenster zu übernehmen hat, auch wenn die Fenster selbst im Gemeinschaftseigentum stehen. Eine solche abweichende Regelung zur Kostentragungspflicht muss aber klar und eindeutig geregelt sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Regelung und die Gemeinschaft hat für die Kosten aufzukommen.