Immobilienerwerb: Muss der Verkäufer auf fehlenden Versicherungsschutz hinweisen?

Wohnungseigentum & Grundbesitz 15. Juni 2020
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Der Käufer eines bebauten Grundstücks muss – sofern hierzu im Kaufvertrag nichts vereinbart ist –, den Verkäufer fragen, ob dieser eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und ob diese noch besteht.

Mit notariellem Kaufvertrag wurde am 3.2.2017 ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von € 350.000,- verkauft. In dem Vertrag hieß es: »Der Besitz und die Nutzungen, die Gefahr und die Lasten einschließlich aller Verpflichtungen aus den Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten gehen auf den Käufer mit über mit dem Tag der Kaufpreiszahlung, jedoch nicht vor dem 2.5.2017.«

Mit Schreiben vom 5.4.2017 kündigte die Versicherung des Verkäufers dessen Wohngebäudeversicherung mit Wirkung zum 10.5.2017. Hierüber informierte der Verkäufer den Erwerber nicht. Die Immobilie wurde am 11.4.2017 übergeben.

Am 22.6.2017 erlitt das Dach aufgrund eines Unwetters einen Schaden. Die Reparatur kostete € 38.386,-. Eine Gebäudeversicherung bestand nicht. Er verlangte deshalb vom Verkäufer Schadensersatz. Dieser hätte ihn über den auslaufenden Versicherungsschutz aufklären müssen.

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Der Erwerber hat keine Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer. Dieser war nicht verpflichtet, den Käufer auf die Kündigung der Gebäudeversicherung hinzuweisen.

Zwar tritt der Erwerber eines Grundstücks in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Versicherungsvertrags ein (§ 95 Abs. 1 VVG). Doch liegt es in seiner Verantwortung, rechtzeitig zu klären, ob Versicherungsschutz besteht.

Fragt der Käufer nicht nach, darf der Verkäufer davon ausgehen, dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert. Dies gilt unabhängig davon, ob der Abschluss einer solchen Versicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.

Anders nur, wenn der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages erklärt, dass eine Gebäudeversicherung besteht und das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet wird. Dann muss er grundsätzlich den Käufer hierüber unverzüglich unterrichten. So lag der Fall hier aber nicht.

BGH, Urteil 20.3.2020, V ZR61/19