Immobilienerwerb: Haftung auch für Angaben in Exposé

Wohnungseigentum & Grundbesitz 18. Juni 2019
Xuejun li / stock.adobe.com
Feuchte Wände stellen bei einem alten Gebäude einen Mangel dar, wenn es als sanierte »Luxusimmobilie« angepriesen wurde. Eine Haftung trotz vereinbarten Haftungsausschlusses ist möglich, wenn der Verkäufer seine Hinweispflichten verletzt.

Im Internet hatte ein Verkäufer einen rund 300 Jahre alten Bauernhof als »Luxusimmobilie« beworben, die »nach dem neuesten Standard renoviert wurde«. Der Kaufvertrag regelte einen allgemeinen Haftungsausschluss für Sachmängel. Zur Beschaffenheit der Kaufsache wurde vertraglich nichts vereinbart.

Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeit in den Wänden. Die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sind auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen. Um den alten Hof entsprechend abzudichten, werden laut Sachverständigengutachten Kosten in Höhe von € 80.000,- fällig.

Diesen Betrag verlangte der Käufer als Schadensersatz. Der Verkäufer habe die Schäden gekannt und sie ihm verschwiegen. Dieser hielt dagegen, der Käufer hätte bei der Besichtigung des Hofes die Feuchtigkeitsschäden leicht erkennen können.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt ein Sachmangel vor, für den der Verkäufer einzustehen hat. Der BGH widersprach damit den Vorinstanzen. Diese hatten geurteilt, wer einen 300 Jahre alten Bauernhof kauft, darf nicht erwarten, dass dieser frei von Feuchtigkeit und Schimmel ist.

Die obersten Bundesrichter stellten vielmehr darauf ab, dass bei einer laut Internetanzeige »nach dem neuesten Standard renovierten Luxusimmobilie« der Käufer erwarten darf, dass die Wohnräume trocken sind.

Zwar enthielt der Kaufvertrag selbst keine Beschaffenheitsvereinbarung, doch sind auch die Angaben zu den Eigenschaften des Kaufobjekts in einem Exposé oder einer Internetanzeige verbindlich. Somit stellen die Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel dar.

Da der Kaufvertrag jedoch einen Haftungsausschluss für Mängel regelt, haftet der Käufer nur, wenn er den Mangel hätte offenbaren müssen und ihn arglistig verschwiegen hat. War, wie der Verkäufer behauptet, der Feuchtigkeitsschaden für jedermann sichtbar, musste er den Käufer darüber nicht informieren.

Diese Frage muss nun die Vorinstanz klären (z.B. durch Zeugenbefragung, denn angeblich hat eine Putzfrau gesehen, wie Schimmelflecken vor der Besichtigung überstrichen wurden). Deshalb wurde die Sache zurückverwiesen.

BGH, Urteil vom 9.2.2018, V ZR 274/16