Immobilienerwerb: Besteht eine Hinweispflicht auf versteckte Mängel?

Wohnungseigentum & Grundbesitz 11. Mai 2022
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Ja, auch dann, wenn im Vertrag die Mängelhaftung ausgeschlossen ist. Andernfalls kann der Käufer Schadensersatz verlangen, wenn er beweisen kann, dass dem Verkäufer die Mängel tatsächlich bekannt waren.

Ein Ehepaar erwarb im Jahr 2016 ein Wohnhaus und zog anschließend dort ein. Zuvor hatten die Verkäufer selbst über viele Jahre in dem Haus gewohnt.

Fünf Jahre nach Einzug behaupteten die Käufer, die Dämmung am Dach sei mangelhaft. Es seien ungeeignete Dämmplatten angebracht worden, außerdem fehle es an einer sogenannten »Dampfsperre«. Die Käufer verlangten daraufhin Schadensersatz von den Verkäufern. Diese sollten einen Vorschuss für die ordnungsgemäße Dämmung leisten. Begründung: Sie hätten auf diese »versteckten Mängel« hinweisen müssen.

Die Richter am Landgericht Frankenthal sahen dies anders. Die Haftung der Verkäufer für »versteckte Mängel« in Falle eines Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag setzen arglistiges Verhalten voraus. Dass die Verkäufer Mängel am Dach des Wohnhauses bewusst verschwiegen haben, steht aber keinesfalls fest.

Dazu hätten Sie die Mängel kennen müssen, was nicht bewiesen ist. Denn das Dach ist nachweislich weder undicht noch feucht. Die Anforderungen an den Wärmeausweis sind erfüllt.

Die Verkäufer haben in dem Haus über zehn Jahre selbst gewohnt und dabei auch das Dachgeschoss genutzt. Sie hatten dabei keinerlei Einschränkungen. Folglich kann nicht angenommen werden, dass ihnen bekannt war, dass die Dachdämmung fehlerhaft war. Hier gilt: Für Mängel, die sich lediglich aufdrängen müssen, muss der Verkäufer nicht einstehen.

LG Frankenthal, Urteil vom 24.11.2021, 6 O 129/21