Hauskauf: Früherer Schwammbefall muss offengelegt werden

Wohnungseigentum & Grundbesitz • 6. September 2023

Der Befall einer Immobilie mit Hausschwamm ist dem Käufer vom Verkäufer selbst dann zu offenbaren, wenn er diesen fachgerecht beseitigen lassen hat. Denn auch ein früherer Schwammbefall stellt einen Sachmangel dar.

Im Jahr 2014 erwarben die Käufer ein Grundstück samt Haus. Im Kaufvertrag war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Später wurde ein Schwammbefall am Haus festgestellt. Die Erneuerung des Dielenfußbodens im Erdgeschoss konnte klar einem früheren Schwammbefall zugeordnet werden.

Der Verkäufer war seit 2006 Eigentümer des Hauses. Er gab an, von einem Schwammbefall bzw. von etwaigen Baumaßnahmen gegen den Schwammbefall keine Kenntnis zu haben.

Das Oberlandesgericht Rostock musste hier entscheiden, ob eine Haftung des Verkäufers aus arglistiger Täuschung in Betracht kommt. Eine arglistige Täuschung kann auch im Verschweigen eines Mangels liegen, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine Aufklärungspflicht besteht.

Grundsätzlich muss ein Verkäufer nach einer Beseitigung des Mangels durch eine Fachfirma hierauf nicht mehr hinweisen, sofern er der Ansicht ist, dass der Mangel beseitigt ist. Eine Ausnahme gilt für Schwammbefall. Hier trifft den Verkäufer stets eine Offenbarungspflicht.

Folge: Der Befall eines Hauses mit echtem Hausschwamm im Rahmen eines Kaufvertrags muss vom Verkäufer auch dann offenbart werden, wenn der Befall vor Jahren technisch einwandfrei durch eine Fachfirma beseitigt wurde. Denn bei Schwammbefall besteht immer die Gefahr, dass er wieder auftritt. Insofern liegt ein Sachmangel vor.

Die Informationspflicht besteht auch dann, wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar ist.

OLG Rostock, Urteil vom 6.4.2023, 3 U 33/21