Grundstückskauf: Ist ein muffiger Keller ein Mangel?

Wohnungseigentum & Grundbesitz 13. Februar 2020
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Bei Häusern, die errichtet wurden, als Kellerabdichtungen unüblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Führt die Kellerfeuchtigkeit jedoch zu einem deutlichen Modergeruch im Haus, liegt ein Mangel vor.

Im Frühjahr 2015 stellten die Erwerber einer Immobilie fest, dass nach Regenfällen im Haus ein muffiger bzw. modriger Geruch deutlich wahrzunehmen ist. Ursache dafür war Kellerfeuchtigkeit. Das im Jahr 1914 errichtete Einfamilienhaus war zu einer Zeit errichtet, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich war. Die neuen Eigentümer sahen gleichwohl einen Sachmangel der Immobilie begründet und machten gegen die Verkäuferin Gewährleistungsrechte geltend.

Im Prozess stellte ein Sachverständiger fest, das Haus weise einen für das Gebäudealter und die Art der vorhandenen Kellerkonstruktion bautypischen Zustand auf. Die Instanzgerichte werteten daraufhin uneinheitlich, ob der Erwerber einer solchen Immobilie mit bautypischen Feuchtigkeitserscheinungen rechnen müsse. So hatte der Bundesgerichthof darüber zu befinden, ob ein Sachmangel vorliegt.

Der BGH stellte zunächst fest, nicht jede Feuchtigkeit im Keller begründet einen Sachmangel bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Entscheidend sind viel mehr die Umstände des Einzelfalls (z.B.: Wurde das Haus in einem sanierten Zustand verkauft? Dient der Keller Wohnzwecken? Welcher Zustand war bei der Besichtigung erkennbar? Wie ausgeprägt sind die Feuchtigkeitserscheinungen?).

Die Richter führten exemplarisch aus, wird ein Wohngebäude in einem Exposé als »Luxusimmobilie« bezeichnet, die »nach neustem Stand renoviert wurde«, darf der Erwerber erwarten, dass die Räumlichkeiten keine Feuchtigkeit aufweisen, soweit sie zu Wohnzwecken dienen. Hier war weder eine Sanierung des Kellers versprochen noch diente der Keller Wohnzwecken.

Gleichwohl können die Grundstückskäufer Gewährleistungsrechte geltend machen. Es liegt ein Sachmangel vor: Bedingt durch die Kellerfeuchtigkeit zieht ein modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

BGH, Beschluss vom 10.10.2019, V ZR 4/19