Eigentümerbeschluss darf auf andere Dokumente verweisen

Wohnungseigentum & Grundbesitz • 12. Juli 2016

In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann auf ein Dokument Bezug genommen werden, um die getroffene Regelung näher zu bestimmen. Allerdings muss das Dokument, auf das verwiesen wird, ohne jeden Zweifel bestimmt sein.

Die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage genehmigten auf der Eigentümerversammlung im März 2008 die Jahresabrechnung für 2007. Gleichzeitig beschlossen sie, den für die verschiedenen Kosten jeweils verwendeten Verteilerschlüssel auch in Zukunft für die Abrechnungen zu verwenden. Sie legten also einen neuen Verteilerschlüssel fest. Daher wurde auch für die Jahresabrechnung 2012 der Verteilerschlüssel von 2007 verwendet. Hiergegen wendet sich einer der Eigentümer. Er ist der Meinung, die Kostenverteilung sei 2008 nicht wirksam geändert worden. Also sei die Kostenverteilung in der Abrechnung 2012 falsch.

Es darf auf ein anderes Dokument Bezug genommen werden

Der Bundesgerichtshof entschied, dass in einem Beschluss auf ein anderes Dokument Bezug genommen werden kann, sofern das Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Nach Auffassung des Gerichts dürfen Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses grundsätzlich dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. So darf der Wortlaut des Beschlusses inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen, um den Beschluss selbst näher zu erläutern. Dies geschieht beispielsweise bei der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan oder oft auch bei Sanierungsbeschlüssen nach einem Kostenvoranschlag.

Allerdings muss das Dokument, auf das Bezug genommen wird, zweifelsfrei bestimmt sein. Denn nicht nur die Wohnungseigentümer, die den Beschluss gefasst haben, sondern auch beispielsweise spätere Käufer müssen in der Lage sein, dem Beschluss seinen Inhalt zu entnehmen.

Das war hier der Fall. Im März 2008 war ohne Zweifel beschlossen worden, dass sich zukünftige Abrechnungen nach dem Verteilungsschlüssel der Jahresabrechnung von 2007 richten sollen. Da der Beschluss damit die Gemeinschaftsordnung ändert, muss er auch in die Beschluss-Sammlung (oder in eine Anlage zu dieser) aufgenommen werden. Somit ist er auch für etwaige Rechtsnachfolger einzusehen (BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 104/15).