So finden Sie die richtigen Mieter

Vermieten von Wohnraum & Garage 17. Mai 2016
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„Drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht doch was Bessres findet“ lautet eine alte Weisheit, die Eltern gerne zitieren, wenn es um die Partnerwahl des Kindes geht. Ganz ähnlich ist es bei der Auswahl eines Mieters.

Auch hier sollte sorgfältig geprüft werden, wem man seine Wohnung anvertraut. Das strapaziert letzten Endes nicht nur den Geldbeutel des Vermieters, sondern auch seine Nerven.

Welche Fragen des Vermieters an den Wohnungsinteressenten sind zulässig und welche nicht?

Zulässig sind neben Fragen, die die Bonität betreffen, solche nach dem Familienstand des Interessenten, aus welchen Gründen er seine alte Wohnung aufgeben und die neue Wohnung beziehen will, welchen Beruf er ausübt und seit wann, wie viele Personen in die Wohnung einziehen wollen und ob er Haustiere halten will. Im Zusammenhang mit dem Bestehen eines Arbeitsverhältnisses ist auch die Frage danach zulässig, ob es sich um einenbefristeten oder einen unbefristeten Arbeitsvertrag handelt oder ob sich der Mietinteressent noch in der Ausbildung oder in der Probezeit befindet.

Welche Fragen darf der Vermieter NICHT stellen?

Grundsätzlich nicht zulässig sind Fragen nach der Familienplanung, zur sexuellen Orientierung, zur Religionszugehörigkeit, zur Mitgliedschaft in einem Mieterverein, zum Bestehen einerSchwangerschaft oder zur Anhängigkeit eines staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahrens.

Achtung: Eine unzulässige Frage muss der Wohnungsinteressent nicht beantworten. In diesem Fall besteht für ihn allerdings die Gefahr, dass er die Wohnung nicht bekommt. Deshalb wird er unter Umständen solche Fragen wahrheitswidrig beantworten. Die Falschbeantwortung hat für den Interessenten keine negativen rechtlichen Folgen.

Welche Fragen darf der Vermieter im Rahmen der Bonitätsprüfung des Wohnungsinteressenten stellen?

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, Daten zu erheben, die ihm eine Beurteilung erlaubt, ob der Wohnungsinteressent in Zukunft in der Lage sein wird, die monatliche Miete zu entrichten. Generell gilt, dass alle Fragen zu den Vermögens- und Einkommensverhältnissen berechtigte und deshalb zulässige Fragen des Vermieters zur Bonität des Mietinteressenten sind.

Insbesondere folgende Fragen werden in diesem Zusammenhang als zulässig angesehen: Fragen danach,

  • über welches Nettoeinkommen der Bewerber verfügt,
  • ob über das Vermögen des Mietinteressenten das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist,
  • ob eine Einkommenspfändung vorliegt,
  • ob das Sozialamt oder ein anderer Grundsicherungsträger die Mietkosten übernimmt,
  • ob ein Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen besteht bzw. einmal bestand.

Welche Folgen hat es, wenn der Wohnungsinteressent eine zulässige Frage des Mieters wahrheitswidrig beantwortet?

Auf eine zulässige Frage des Vermieters muss der Mietinteressent wahrheitsgemäß antworten.

Andernfalls hat es für ihn nachteilige rechtliche Konsequenzen:

Hat der Mieter die Wohnung noch nicht bezogen, liegt der Tatbestand einer rechtswidrigen arglistigen Täuschung vor. Der Vermieter kann den Mietvertrag anfechten und unter Umständen Schadensersatz (z. B. die Kosten für ein neues Inserat in der Tageszeitung) verlangen. Der Mietvertrag ist nach erklärter Anfechtung unwirksam.

Entdeckt der Vermieter die Lüge des Mieters erst nach dessen Einzug, ist eine Anfechtung des Mietvertrags nicht mehr möglich. In diesem Fall kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, sofern ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Pflichtverletzung des Mieters (z. B. wegen der Lüge bei der Selbstauskunft) unzumutbar wäre. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich die Falschauskünfte dahin gehend auswirken, dass die berechtigten Interessen des Vermieters an regelmäßigen Zahlungseingängen beeinträchtigt werden oder in Zukunft beeinträchtigt sein könnten.

Darf der Vermieter vom Wohnungsinteressenten einen Einkommensnachweis verlangen?

Die Erkundigung nach den Einkommensverhältnissen des Mietinteressenten, also insbesondere nach dem Betrag seines Einkommens, der ihm abzüglich laufender monatlicher Verbindlichkeiten zur Begleichung der Miete zur Verfügung steht, ist grundsätzlich zulässig, da sie für die Beurteilung der Bonität des Mieters erforderlich sind.

Einen Einkommensnachweis kann der Mietinteressent insbesondere durch Vorlage von Lohn- und Gehaltsabrechnungen, Kontoauszügen oder durch eine entsprechende Bescheinigung des Arbeitgebers über die Richtigkeit der Angaben zu seinem Nettoeinkommen erbringen. Im Regelfall dürfen dabei die letzten drei Gehaltsabrechnungen des Mietinteressenten als Nachweis gefordert werden.

Achtung: Erst wenn sich der Vermieter für einen bestimmten Mietinteressenten entschieden hat, darf er von diesem konkrete Nachweise zu seinen Einkommensverhältnissen verlangen.

Warum sollte der Vermieter auf eine Bonitätsauskunft einer Auskunftei bestehen?

Ein bestehendes Arbeitsverhältnis und ein regelmäßiges Gehalt sagen nichts über die Zahlungsmoral des Mietinteressenten aus. Wie es damit bestellt ist, kann zuverlässig weder der Selbstauskunft des Mietinteressenten noch einer Vormieterbescheinigung entnommen werden. Hier können Informationen von Auskunfteien helfen. In Betracht kommt insbesondere die SCHUFA, die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung.

Der Vermieter sollte vom Mietinteressenten neben Einkommensnachweisen und einer Selbstauskunft zusätzlich eine Bonitätsauskunft der SCHUFA, der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, verlangen. Damit kann der Mietinteressent seine Kreditwürdigkeit gegenüber dem künftigen Vermieter untermauern.

Achtung: Eine Bonitätsauskunft darf der Vermieter erst dann verlangen, wenn der Abschluss des Mietvertrags mit dem Bewerber nur noch vom positiven Ergebnis einer entsprechenden Auskunft abhängt.