Garagenvermietung: So machen Sie es richtig

Vermieten von Wohnraum & Garage 30. November 2016
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»Soll ich oder soll ich nicht?« Genau vor dieser Frage stehen viele Vermieter, die eine Wohnung samt Garage vermieten. Es geht darum, ob sie beides in einen Mietvertrag »packen« sollen oder besser in zwei getrennte Verträge.

Was Ihnen ein separater Garagenmietvertrag bringt

Der Vorteil von zwei getrennten Verträgen wäre der: Sie können den Garagenmietvertrag ohne Kündigungsgrund kündigen. Außerdem ließe sich so auch leichter die Miete erhöhen. Deswegen schwören viele Vermieter auf zwei getrennte Vertragsformulare.

Allerdings: Damit Sie zwei selbstständige Mietverhältnisse haben, genügt es nicht, wenn Sie einfach zwei Vertragsformulare - einen Wohnungs- und einen Garagenmietvertrag - ausfüllen und vom Mieter unterschreiben lassen. Denn trotz der zwei Formulare mit unterschiedlichen Überschriften geht das Gericht von einem einheitlichen Mietverhältnis aus, wenn offensichtlich ist, dass der Garagenmietvertrag eigentlich mit zur Wohnung gehört und Sie nur deswegen zwei unterschiedliche Formulare verwendet haben, damit der Garagenmietvertrag leichter künd- und erhöhbar ist.

Wohnraum- und Garagenmietvertrag: Bauen Sie ein paar Vertragsabweichungen ein

Wenn Sie nicht möchten, dass ein Gericht beide Mietverhältnisse als ein einheitliches Wohnraummietverhältnis behandelt, sollten Sie ein paar Vertragsabweichungen beim Garagenmietvertrag »einbauen«.

Beispielsweise, wenn es um die Laufzeit des Garagenmietvertrages geht. Ist Ihr Wohnungsmietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, sollten Sie Ihren Garagenmietvertrag zum Beispiel auf 3 Jahre befristen bzw. andere Kündigungsfristen als beim Wohnungsmietvertrag festlegen.

Oder: Sie schließen beide Verträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten ab bzw. vermieten die Wohnung an beide Ehepartner, die Garage aber nur an einen von beiden.

Was gilt, wenn beide Verträge eine Einheit bilden

Mit diesen kleinen »Tricks« erhöhen Sie Ihre Chance, dass getrennt bleibt, was getrennt bleiben soll. Und wenn's dennoch nicht klappt? Dann gilt für Ihren Wohnungs - und Garagenmietvertrag einheitlich Wohnraummietrecht. Das bedeutet unter anderem: Sie können beide Verträge grundsätzlich nur gemeinsam kündigen (es gilt die Kündigungsfrist für Wohnraummietverträge) und auch nur die Miete geme insam erhöhen.

Was Ihr Mieter alles in seiner Garage lagern darf

Ist die Vertragsfrage erst einmal gelöst, scheiden sich die Geister darüber, was der Mieter alles in seiner Garage lagern darf. Vermieten Sie nur einen Tiefgaragenstellplatz, darf der Mieter nicht einfach seine Sprudelkisten an die Rückwand stellen. Dagegen sind die Gerichte bei einer abgeschlossenen Garage wesentlich großzügiger!

Grob gesagt darf Ihr Mieter dort alles hineinstellen, was zum Auto gehört: die Winter- und die Sommerreifen, den Dachträger und die Dachgepäckbox. Und natürlich auch die Fahrräder und seine Ski.

Achtung Steuer: Wie Sie nicht zum Steuerhinterzieher werden

Sicherlich wollen auch Sie keinen Ärger mit dem Finanzamt. Den könnten Sie aber bei einer Garagenvermietung schneller bekommen, als Ihnen lieb ist. Der Grund ist die Umsatzsteuer, die Sie als Garagen- bzw. Stellplatzvermieter treffen kann.

Was viele Vermieter nämlich nicht wissen: Vermieten Sie die Garage separat zum Wohnungsmietvertrag, zählt die Garage noch als Gewerberaum. Und dafür gelten auch beim Finanzamt andere Regeln, als wenn Sie eine Wohnung zusammen mit einer Garage an den gleichen Mieter vermieten.

Also noch ein Grund, besser immer beides in einen Vertrag zu »packen«. Denn mal ehrlich: Wie oft geraten Sie in die Situation, dass Sie die Garage oder den Stellplatz separat kündigen wollen? Und selbst in solchen Fällen gibt es noch eine Lösung: Entweder mit dem Mieter reden oder Sie führen eine Teilkündigung nach § 573 b BGB durch.