Modernisierungsmieterhöhung: Wann und wie die vorherige Mieterhöhung berücksichtigt werden muss

Mieten & Wohnen 10. Mai 2021
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Wenn eine Mietwohnung modernisiert wird, darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er kann eine höhere Miete für den verbesserten Wohnwert vereinbaren oder die Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Sogar beides zusammen. In Grenzen.

In einer Mietwohnung war eine Toilette zu einem Bad ausgebaut worden. Nachdem die Arbeiten abgeschlossen waren, passte der Vermieter die monatliche Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete an.

Er erhöhte die Kaltmiete um € 30,32. Der Mieter stimmte zu. Das war dem Vermieter aber offenbar zu wenig. Nach einiger Zeit machte er zusätzlich eine Modernisierungsmieterhöhung geltend.

Er erhöhte die Miete noch einmal um weitere € 116, 53. Aufgrund des Einwands des Mieters reduzierte er diesen Betrag um die bereits geltend gemachte Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, sodass sich der Erhöhungsbetrag nun auf € 79,21 verkürzte.

Das war dem Mieter aber immer noch zu viel. Er zahlte zunächst nur unter Vorbehalt.

Die Sache ging vor Gericht, wo der Mieter die vollständige Rückzahlung der Modernisierungsmieterhöhung forderte. Vor dem Bundesgerichtshof verlor er den Prozess letztinstanzlich.

Die Karlsruher Richter entschieden, dass  die beiden Mieterhöhungsverfahren - Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Mieterhöhung ach Modernisierungsmaßnahmen - getrennt voneinander zu betrachten und nebeneinander durchsetzbar seien. Der Vermieter habe verschiedene Möglichkeiten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen die Miete zu erhöhen.

Zum einen könne er ausschließlich die umlagefähigen Kosten zum Gegenstand der Mieterhöhung machen. Er dürfe aber auch ausschließlich nach vorgehen und die Zustimmung zur ortsüblichen Miete für die Modernisierung verlangen. Selbst die Kombination der beiden Erhöhungsvarianten sei zulässig, wobei es dabei keine doppelten Berücksichtigung der Modernisierung geben dürfe.

Ginge der Vermieter zunächst im sogenannten Vergleichsmietenverfahren vor, könne er eine Modernisierungsmieterhöhung nur durchführen, wenn der bereits zuerst geforderte Erhöhungsbetrag berücksichtigt, also abgezogen werde. Da dies hier geschehen war, war auch die zweite Erhöhung gerechtfertigt.

BGH, Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 367/18