Modernisierungsmieterhöhung: Bei Einzelmaßnahmen auch nach Bauabschnitten erlaubt

Mieten & Wohnen 14. Januar 2022
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Umfassende Modernisierungen bestehen häufig aus Einzelmaßnahmen, die unabhängig voneinander sind. In diesem Fall darf der Vermieter die Miete schrittweise je nach Bauabschnitt erhöhen. Er muss nicht das Ende der Gesamtsanierung abwarten.

Ein Mieter stritt sich mit seinem Vermieter über eine  Mieterhöhung wegen verschiedener Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter hatte zuvor mehrere Mieterhöhungen infolge der voneinander unabhängigen Maßnahmen in einem Schreiben angekündigt. Nachdem die ersten Maßnahmen abgeschlossen waren, gab es die erste Erhöhung auf Basis der bereits abgeschlossenen Arbeiten. Der Mieter zahlte die höhere Miete unter Vorbehalt. Er sah die in der Ankündigung aufgeführten Maßnahmen als Einheit an.

Deswegen hielt er die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht beendet. Der Vermieter hatte seiner Meinung nach deswegen noch keinen Anspruch auf eine höhere Miete. Der Mieter klagte auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlte Mieterhöhung. Die Sache ging bis zum Bundesgerichtshof. Ohne Erfolg für den Mieter.

Die Richter hielte die Erhöhung für rechtens, obwohl einige der angekündigten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen waren. Der Vermieter habe alle Vorschriften zur Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen eingehalten. Das Gericht führte aus, dass ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden kann. Wenn aber die angekündigten Maßnahmen unabhängig voneinander bewertet werden könnten, dürfe für die jeweils abgeschlossene Maßnahme bereits eine Erhöhung verlangt werden. Schließlich profitiere der Mieter bereits von den abgeschlossenen Maßnahmen. Daher sei es angemessen, hierfür bereits eine Modernisierungsmieterhöhung zu verlangen, um so den Mieter an den bereits entstandenen Kosten zu beteiligen. Zudem standen hier die einzelnen Maßnahmen in keinem Zusammenhang zueinander. Es handelte sich jeweils um unterschiedliche Gewerke.

Es spielte für das Gericht keine Rolle, dass der Vermieter alle Maßnahmen in einem Schreiben angekündigt hatte. Dieses Schreiben habe lediglich dem Mieter ermöglichen sollen zu prüfen, ob er die geplanten Maßnahmen dulden muss.

BGH, Urteil vom 28.4.2021,  VIII ZR 5/20