Mietminderung wegen Schimmelpilzgefahr: nicht in älteren Gebäuden bei zulässigem Bauzustand

Mieten & Wohnen 9. Januar 2019
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Ältere Wohnhäuser sind oft nicht optimal isoliert. Deshalb kann es zur Schimmelbildung kommen. Wegen dieser abstrakten Gefahr darf der Mieter allerdings nicht die Miete mindern, solange der Bauzustand dem damaligen Standard entspricht.

Zwei Mieter bemängelten ihre jeweilige Wohnung (Baujahr 1968 bzw. 1971) wegen der Gefahr der Schimmelpilzbildung durch Kältebrücken. Zum einen wollten sie die monatliche Miete mindern, zum anderen verlangten sie einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung. Tatsächlich sah es gar nicht so schlecht aus für die Mieter, bis die Sache zum BGH kam. Hier bekam der Vermieter recht.

Die Karlsruher Richter entschieden, dass Kältebrücken in den Außenwänden kein Sachmangel einer Mietwohnung sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Ein Mangel, der ein Recht zur Mietminderung gebe sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung begründe, setze eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand voraus.

Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien könne ein Mieter daher nur erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei. Gebe es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, sei deren Einhaltung geschuldet.

Dabei sei nach gefestigter Rechtsprechung des Mietrechtssenats bei BGH der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Folglich seien beide Wohnungen mangelfrei. Denn diesem Maßstab würden die Wohnungen der beiden Mieter entsprechen. In den Jahren 1968 bzw. 1971 habe schließlich noch keine Verpflichtung bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Demgemäß seien Kältebrücken allgemein üblicher Bauzustand gewesen.

Das hier zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung erforderliche Lüftungsverhalten sei zumutbar. Vorliegend hatte ein Sachverständige im konkreten Fall festgestellt, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten bzw. ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreicht, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden. Durch „Querlüften“ (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) ließe sich die erforderliche Lüftungszeit sogar auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduzieren.

BGH, Urteil vom 5.12.2018, Az.  VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18