Falsch eingestellte Vorauszahlungen machen die Betriebskostenabrechnung nicht formal unwirksam

Mieten & Wohnen 22. Juli 2016
Betriebskostenabrechnung: Falsch eingestellte Vorauszahlungen machen die Abrechnung nicht formal unwirksam
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Ist eine Betriebskostenabrechnung formal unwirksam, weil sie nicht nachvollziehbar ist, wird die errechnete Nachzahlung nicht fällig und muss vom Mieter nicht bezahlt werden. Aber ganz so einfach ist das nicht.

Mit Schreiben vom 27.8.2013 hatte eine Vermieterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum vom 1.7.2012 bis 31.12.2012 abgerechnet. Hierbei berücksichtige sie lediglich eine Vorauszahlung des Mieters in Höhe von insgesamt 188 Euro. Daraus ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von 872 Euro. Tatsächlich hatte der Mieter im Abrechnungszeitraum Vorauszahlungen von monatlich 188 EUR geleistet. Nachdem der Mieter auf die fehlerhafte Abrechnung so gar nicht reagierte, klagte die Vermieterin den errechneten Nachzahlungsbetrag ein. Mit Erfolg.

Das Landgericht München I stellte fest, die Beanstandung der Abrechnung vom 27.8.2013 sei wegen Versäumung der Einwendungsfrist ausgeschlossen. Denn Einwendungen gegen die Abrechnung sind spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Dieser sehr weitgehende Einwendungsausschluss umfasse nicht nur die einzelnen Rechnungsposten, sondern auch die in der Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen des Mieters. Schließlich gehe es darum, in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche zu schaffen.

Es komme dabei nicht darauf an, worauf der Fehler der Abrechnung beruht. Selbst als „durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter" könne man beim Abgleich der in die Abrechnung eingestellten mit den geleisteten Vorauszahlungen - anhand seiner Unterlagen - unschwer erkennen, ob die Vorauszahlungen zutreffend berücksichtigt sind.

Die Abrechnung sei daher nachvollziehbar. Und da sie nachvollziehbar sei, läge kein Formmangel vor. Die geforderte Nachzahlung sei deshalb fällig geworden und dürfe vom Mieter nicht ignoriert werden.

Die Richter sahen in der Forderung auch keine Treuwidrigkeit seitens des Vermieters, nur weil die das Geld trotz des offenkundigen Fehlers verlangt hatte. Die sei hier schon deshalb nicht gegeben, weil der Mieter die fehlerhafte Abrechnung erst in der mündlichen Verhandlung und damit ca. 21 Monate nach Erhalt diese reklamiert habe.

(LG München I, Urteil vom 2.6.2016, Az. 31 S 1387/16)