"All Risk"-Gebäudeversicherung: Auch Mietausfall darf abgedeckt werden

Mieten & Wohnen 3. Juli 2019
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Wer als Vermieter die Gebäudeversicherung als Betriebskosten in voller Höhe abrechnet, die auch Mietausfälle infolge eines Schadens umfasst, verstößt nicht gegen das Verbot, eine Mietausfallversicherung auf seine Mieter umzulegen.

Die Mieterin einer Wohnung stolperte über eine Klausel in ihrem Mietvertrag. drin heißt es in §4 zu Miete und Betriebskosten:

"Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben: [...] verbundene Gebäudeversicherung [...]."

Der von der Vermieterin war ihr zu weitgehend, da der bestehende Gebäudeversicherungsvertrag eine sogenannte „All Risk“ Versicherung beinhaltet. Das heißt, er deckt auch - zeitlich begrenzt auf 24 Monate - das Risiko eines „Mietverlustes“ infolge des versicherten Gebäudeschadens ab. Die Mieterin war der Ansicht, dass im Hinblick auf das Risiko des Mietausfalls die Kosten der Gebäudeversicherung nicht umlagefähig seien; den betreffenden Prämienanteil habe die Vermieterin nicht herausgerechnet. Die Mieterin fühlte sich berechtigt, die für das Jahr 2012 geltend gemachte Nachforderung von 86,85 Euro sowie den für das Jahr 2013 auf die Position "Versicherungen" entfallenden anteiligen Betrag von 181,30 Euro nicht zu bezahlen.

Die Sache ging bis zum Bundesgerichtshof, wo man der Vermieterin recht gab. Begründung:  Der (anteiligen) Umlage auf die Beklagte stehe nicht entgegen, dass die Versicherung einen etwaigen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens einschließt. Ein infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall sei - anders als bei einer separaten Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden darf - kein eigenständiger Versicherungsfall. Es handele sich vielmehr um einen Bestandteil des Versicherungsfalls, den die Gebäudeversicherung abdecken soll.

Der Ersatz eines Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet - zeitlich begrenzt und unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert – sei zudem seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung.

BGH, Urteil vom 6.6.2018, Az. VIII ZR 38/17