Schönheitsreparaturen: Die meisten Vertragsklauseln sind ungültig

Nebenkosten & Renovierung 3. Juni 2016
Schönheitsreparaturen: Die meisten Vertragsklauseln sind ungültig
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Beim Reizthema „Schönheitsreparaturen“ haben Mieter mehr Rechte, als man denkt. Vermieter müssen sich also vertraglich korrekt absichern, um sicherzugehen, dass eine Renovierung der vermieteten Wohnung bei Auszug durchsetzbar ist.

Schon eine einzige unwirksame Klausel im Mietvertrag zur Renovierungspflicht führt dazu, dass für den Mieter keine Verpflichtung zur Schönheitsreparatur mehr besteht. Vermieter müssen sich also vertraglich korrekt absichern, um sicherzugehen, dass eine Renovierung der vermieteten Wohnung bei Auszug durchsetzbar ist.

Schöheitsreparaturklausel: Was ist nicht erlaubt?

Es hält sich hartnäckig, wie das Gerücht, dass Lesen im Halbdunkel die Augen verdirbt: Mieter, die eine Wohnung verlassen, müssen – vermeintlich – meist streichen, tapezieren, renovieren. „Schönheitsreparaturen“ heißt das Stichwort. Doch bevor die Arbeit beginnt, lohnt sich oft ein Blick in den Mietvertrag.

Schönheitsreparaturklausel vergessen?

Ist eine entsprechende Regelung überhaupt Teil des Mietvertrages? Denn, wenn der Mieter nicht ausdrücklich im Vertrag zu Schönheitsreparaturen aufgefordert wird, dann besteht per Gesetz keine Verpflichtung zur Renovierung. Auch zeigt die aktuelle Rechtsprechung, dass fast alle entsprechenden Klauseln in Mietverträgen ungültig sind.

Klauseln zur regelmäßigen Renovierung

Klauseln, die feste Fristen für die Renovierung der Wohnung vorsehen, sind nicht gültig. Beispiele sind Mietverträge, in denen steht, der Mieter habe das Badezimmer oder die Küche alle drei Jahre zu renovieren.

Der Tipp für Vermieter: Verträge, die es mit der regelmäßigen Renovierungspflicht sprachlich etwas schwammiger angehen, sind dagegen rechtens.

Vermietung von unrenovierten Wohnungen

Häufig kommt es vor, dass Vermieter unrenovierte Wohnungen vermieten und die Renovierung dem Mieter überlassen. Dabei wurden die Mieter durch die generelle Übertragung der Schönheitsreparaturen im Vertrag oft auf die Reparatur der bereits vorhandenen Schäden verpflichtet.

Der BGH hat im März 2015 entschieden, dass eine pauschale Übertragung der Schönheitreparaturen auf den Mieter unrechtmäßig ist, wenn die Wohnung bei der Übergabe unrenoviert war. Das Urteil betrifft nicht nur alle zukünftig geschlossenen Mietverträge, sondern auch alle bereits bestehenden.

Auch eine pauschale Quotenabgeltungsklausel, welche den Mieter vor fälliger Schönheitsreparatur dazu verpflichtet, anteilig die Kosten dafür zu tragen, erklärte das Gericht für ungültig.

Schönheitsreparaturen: Welche Regelungen sind im Vertrag erlaubt?

Der Mieter darf im Mietvertrag nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Zur Vermeidung einer Benachteiligung darf der Mieter nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die in dem Zeitraum vor Vertragsabschluss entstanden sind. Durch diese Regelung wird verhindert, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder ggf. sogar in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Warum ist eine korrekte Klausel im Mietvertrag so wichtig?

Bei Mietverträgen gilt ein „Alles-oder-nichts“-Prinzip: Enthält ein Mietvertrag eine einzelne, rechtlich nicht wirksame Klausel zur Renovierung beim Auszug, besteht gar keine Renovierpflicht mehr für den Mieter. Und zwar ganz unabhängig davon, wie lange der Mieter in der Wohnung gelebt hat.

In diesem Fall muss der Vermieter also aufpassen: Er muss nun selbst renovieren. Im Nachhinein kann der Vermieter nämlich keine Änderung des Mietvertrages mehr fordern.

Sind Smartlaw-Mietverträge sicher?

Ja. Alle Änderungen in der Rechtsprechung wurden von unserem Rechtsexperten für Mietrecht bei der Konzeption und Formulierung der Mietverträge berücksichtigt.

Sie werden im Frage-Antwort-Dialog zu den Mietverträgen gefragt, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird. Wird die Wohnung im nicht renovierten Zustand übergeben, dann wird diesbezüglich im Vertrag klargestellt, dass der Mieter weder eine Anfangsrenovierung noch die Beseitigung von Gebrauchsspuren, welche nicht aus seinem Mietgebrauch resultieren, schuldet.

Bleiben Sie als Vermieter auf der sicheren Seite und vertrauen Sie den Profis: Mit Smartlaw erstellen Sie Mietverträge, die dem aktuellen Stand der Rechtsprechung entsprechen.