Mietmangel Heizungsausfall - Wann der Vermieter dem Mieter einheizen muss

Mieten & Wohnen 7. Oktober 2016
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Wenn es draußen kalt und unangenehm wird, stellt sich die Frage, welche Mindesttemperaturen der Vermieter einer Wohnung in den Mieträumen garantieren muss. Entsprechendes gilt auch für das Warmwasser.

Ein Heizungsausfall oder Warmwasserausfall während der Heizperiode im Winter stellt einen erheblichen Mietmangel dar. Ein paar Tage kann es dann schon mal dauern, bis die Heizung repariert ist, insbesondere, wenn sich das Unglück an den zahlreichen Feiertagen zum Jahreswechsel ereignet. Der Mieter der Wohnung hat dann das Recht auf eine Minderung der Miete, sobald der Vermieter von dem Mangel weiß.

Als Mieter den Mangel unverzüglich anzeigen

Was Sie als Mieter beim Auftreten eines solchen oder anderen Mietmangel tun können, erfahren Sie in unserem Ratgeber-Dialog zu Mietmängeln. Dort können Sie zeitgleich auch ein Anschreiben zur Anzeige des Mietmangels erstellen.

Auch ohne Heizungsausfall müssen angenehme Temperaturen herrschen

Es muss nicht immer ein Komplettausfall sein, selbst eine verminderte Heizleistung kann einen Mieter dazu berechtigen, die Miete zu mindern. Deshalb sollten Vermieter auch bei funktionierender Heizung schauen, dass die von der Rechtsprechung geforderten Wohlfühltemperaturen gewährleistet sind.

Es muss so geheizt werden, das die Mindesttemperaturen in Aufenthaltsräumen bei 20° C bis etwa 22° C liegen. In Küche, Schlafräumen, Hausflur und nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen darf die Temperatur auch darunter liegen (18° – 20° C).

Macht sich der Heizungsausfall nur in der Nacht bemerkbar, liegt das in der Regel an der Nachtabsenkung. Verbleiben die Temperaturen in der Zeit von ca. 23 Uhr abends bis 6 Uhr morgens bei ca. 16° – 18° C, ist der Mieter damit nicht zur Mietminderung berechtigt.

Als Vermieter schnell handeln

Als Vermieter der betroffenen Wohnung oder des Hauses sollten Sie, nachdem Sie von dem Mangel erfahren haben, schnell für eine Reparatur der defekten Heizung sorgen. Denn Verzögerungen können besonders in den Wintermonaten teuer werden. In extremen Fällen, bei denen sich die Reparatur der Heizanlage über einen Monat in der Heizperiode hinzog, wurde dem Mieter eine Mietminderung von 60 Prozent zugesprochen.

Streit über die Raumtemperatur

Natürlich kommt es dann zwischen Mietern und Vermietern häufig zum Streit darüber, welche Temperaturen denn nun noch zu ertragen sind, ohne dass die Heizung wieder angestellt werden muss. Im Wesentlichen geht es hier um die Dauer der Heizperiode. Das Problem: Es gibt keine fest verankerte gesetzliche Regelung darüber, wie lange diese Heizperiode dauern muss. Schließlich können die Temperaturen im Jahresschnitt je nach klimatischen Bedingungen variieren, auch innerhalb Deutschlands.

Keine gesetzliche Regelung

Wegen der fehlenden gesetzlichen Verankerung hat die deutsche Rechtsprechung die Dauer der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April festgelegt (unter anderem LG Düsseldorf , Az.: BlGBW 55, 31; AG Düsseldorf, Az.: ZMR 56, 332). Diese kommt vor allem dann zur Anwendung, wenn die Dauer einer Heizperiode nicht im Mietvertrag festgehalten ist. Der Vermieter einer Wohnung sollte also darauf achten, dass im Mietvertrag eine grundsätzliche Aussage zur Dauer der Heizperiode in der vermieteten Wohnung getroffen wird.

Außerhalb der Heizperiode

Für die Dauer der Heizperiode gilt dann, dass der Vermieter dafür sorgen muss, dass in der vermieteten Wohnung bestimmte Temperaturen erreicht werden können. Diese liegen am Tag zwischen 20 und 22 Grad sowie nachts bei 18 Grad. Außerhalb der Heizperiode gilt, dass die Raumtemperatur nicht für eine längere Zeit unter 16 Grad sinken darf. Auch dieser Zeitraum ist nicht explizit festgelegt; es kommt also auf den jeweiligen individuellen Fall an.

Wie muss der Vermieter die Heizung über die Wintermonate einstellen?

Es muss nicht immer ein Komplettausfall sein, selbst eine verminderte Heizleistung kann einen Mieter dazu berechtigen, die Miete zu mindern. Deshalb sollten Vermieter auch bei funktionierender Heizung schauen, dass die von der Rechtsprechung geforderten Wohlfühltemperaturen gewährleistet sind.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Heizung das ganze Jahr zu betreiben. Während der Heizperiode muss der Vermieter dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6:00 und 23:00 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20° bis 22° C in Wohnräumen sowie Küchen und 23° C in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z. B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18° C üblicherweise als angemessen angesehen.

Macht sich der Heizungsausfall nur in der Nacht bemerkbar, liegt das in der Regel an der Nachtabsenkung. Verbleiben die Temperaturen in der Zeit von ca. 23 Uhr abends bis 6 Uhr morgens bei ca. 16° – 18° C, ist der Mieter damit nicht zur Mietminderung berechtigt.

Hat der Mieter auch außerhalb der Heizperiode Anspruch auf eine beheizbare Wohnung?

Außerhalb der Heizperiode trifft den Vermieter eine Heizpflicht spätestens dann, wenn die Innentemperatur in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und Türen unter 18° C sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger anhält. Wenn die Außentemperaturen unter 16° C sinken, muss die Heizungsanlage vom Vermieter sofort angestellt werden.

Welche Folgen hat es für den Vermieter, wenn die Heizung defekt ist bzw. die Mindesttemperaturen nicht erreicht werden?

Ist die Mietwohnung nur unzureichend beheizt oder gar nicht beheizbar, liegt ein Mietmangel vor. Dem Mieter steht dann das Recht auf Mietminderung zu, wenn er den Vermieter erfolglos aufgefordert hat, den Mangel zu beseitigen. Die Höhe der Mietminderung ist davon abhängig, wie lange der Heizungsausfall dauert und wie tief die Temperatur in der Wohnung sinkt.

  • Fällt die Heizung im Winter komplett aus, so ist eine Mietminderung um bis zu 100 Prozent je Tag der Störung zulässig, fällt sie im Sommer aus, kommt keine Minderung in Betracht.

  • Ist das Schlafzimmer nicht beheizbar, kann der Mieter die Miete um 20 Prozent mindern; Gleiches gilt, wenn in der Küche eine Heizungsmöglichkeit fehlt oder die Raumtemperatur in der Wohnung nur zwischen 16° und 18° C beträgt.

  • Fällt die Heizung im Oktober an 20 Tagen bei Außentemperaturen von 9° C aus, kommt eine Mietminderung von 25 Prozent in Betracht.

Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt und drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu heizen?

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, seine Wohnung zu heizen. Er kann also selbst entscheiden, ob er in einer kuschelig warmen oder frostig kalten Wohnung wohnen möchte.

Allerdings muss der Mieter dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung durch zu niedrige Raumtemperaturen eintreten. Bleibt eine Wohnung im Winter ungeheizt, können Wasserleitungen einfrieren und zu einem Rohrbruch führen. Ferner besteht die Gefahr, dass sich Feuchtigkeit an den abgekühlten Wänden niederschlägt und sich dort gesundheitsschädlicher Schimmel ausbreitet. Für Schäden, die auf eine unzureichende Beheizung zurückzuführen sind, haftet der Mieter dem Vermieter auf Schadensersatz.

Welche Warmwassertemperaturen müssen gewährleistet sein?

Ist die Wohnung vom Vermieter mit einer Warmwasserversorgung ausgestattet, so muss die Wassertemperatur mindestens 40° bis 50° C erreichen. Bei niedrigeren Temperaturen ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Warmwasser muss aber nicht sofort die Mindesttemperatur erreichen. Es genügt, wenn diese Temperatur nach zehn Sekunden bzw. fünf Litern Wasserverbrauch erreicht wird. Andernfalls ist eine Minderung der Miete möglich. Muss der Mieter z. B. fünf Minuten warten, bis das Wasser 40° C warm ist, kann er die Miete um zehn Prozent kürzen.