„Kauf bricht nicht Miete“: Grundsatz nicht auf andere Übertragungsarten anwendbar

Mieten & Wohnen 31. Mai 2019
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Mieter sollen keinen Nachteil dadurch erleiden, dass der Eigentümer die Immobilie verkauft und ein neuer Vermieter Vertragspartner wird. So will es das Gesetz. Diese Regelung gilt aber nicht für andere Übertragungsarten. So will es der BGH.

Ein Ehepaar besaß zusammen ein Zweifamilienhaus. Eine der Wohnungen war vermietet. Nachdem die Ehefrau durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleigentümerin des Hauses geworden war, kündigte sie das Mietverhältnis. Der Mieter war der Ansicht, die Frau dürfe nicht allein das Mietverhältnis kündigen. Zurecht.

Laut BGH ist das Mietverhältnis durch die nur seitens der Frau ausgesprochenen Kündigung nicht beendet worden. Die Kündigung hätte vielmehr auch vom früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen. Der sei nämlich trotz Übertragung seines Miteigentumsanteils auf die Frau Vermieter der Wohnung geblieben. Die Eigentumsübertragung habe zu keinem Vermieterwechsel geführt. Schließlich sei im Gesetz ausdrücklich die Rede von Veräußerung an einen Dritten erfolgen müsse. Der Erwerber dürfe also nicht bereits Vermieter gewesen sein. Sinn und Zweck der Vorschrift sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust der Wohnung infolge der Veräußerung der Mietsache. Im Ergebnis bleibt der Ehemann hier neben seiner Frau in der Vermieterposition, sodass eine Kündigung nur vor beiden ausgesprochen werden kann. Die nur von der Frau ausgesprochene Kündigung war somit unwirksam.

BGH, Beschluss vom 9.1.2019, VIII ZB 26/18