Wenn Ihr Mieter vom Vertrag zurücktreten will

Ist ein Mietvertrag erst einmal unterschrieben und der Mieter eingezogen, gilt: »Pacta sunt servanda«, und das bedeutet: Verträge – und das betrifft auch Mietverträge – müssen eingehalten werden.

Wenn der Mieter widerrufen will: Das geht nur bei einem »Haustürgeschäft«

Mieter, die gleich nach dem Einzug wieder aus ihrem Mietvertrag rauswollen, versuchen es häufig mit einem Widerruf des Mietvertrags. Tatsächlich haben sich hier in letzter Zeit die Vorschriften zugunsten der Verbraucher bei den so genannten »Haustürgeschäften« verschärft und davon profitiert auch Ihr Mieter!

Wer bei dem Wörtchen »Haustürgeschäft« noch an zwielichtige Zeitschriftenwerber an der Haustür denkt, liegt jedoch falsch: Auch bei einem Mietvertragsabschluss und erst recht bei allen danach abgeschlossenen Mietvertragsvereinbarungen, wie zum Beispiel einer Mieterhöhungs- oder Modernisierungsvereinbarung, kann es sich um ein sogenanntes Haustürgeschäft handeln.

Die gute Nachricht lautet jedoch: Sie als privater Vermieter sind selten als »Unternehmer« einzustufen, sodass ein Widerrufsrecht des Mieters wegen eines Haustürgeschäfts oft schon daran scheitert. Darüber, ab wieviel Wohnungen Sie bereits »unternehmerisch vermieten«, sind sich die Gerichte noch etwas uneins: Die Bandbreite geht ab 4 bzw. 8 Wohnungen.

Auch wenn Sie in diesem Sinne als »Unternehmer« gelten, entfällt bei einem Neuvertragsabschluss das Widerrufsrecht des Mieters, wenn der Mieter zuvor die Wohnung besichtigt hat. Hier wird unterstellt, dass der künftige Mieter nicht überrumpelt worden und deshalb nicht zu schützen ist.

Kommen Sie anhand dieses Beitrags zu dem Schluss, dass Ihr Mieter ein Widerrufsrecht hat, sollten Sie Ihren Mieter darüber korrekt belehren. Ansonsten könnte er noch innerhalb eines Jahres und 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen.

Eine günstigere Wohnung ist noch kein Anfechtungsgrund

Den Mietvertrag anfechten? Das geht nur, wenn Ihr Mieter einen Anfechtungsgrund parat hat. Eine arglistige Täuschung oder ein Irrtum über eine wesentliche Eigenschaft wären laut Gesetz ein Anfechtungsgrund. Doch dafür reicht es noch nicht, dass Ihr Mieter zwischenzeitlich eine andere, günstigere Wohnung gefunden hat oder eine, die ihm besser gefällt.

Selbst die Tatsache, dass die angemietete Wohnung plötzlich zu groß ist, weil sich das nette Mieterpärchen kurz vor dem Einzug getrennt hat, ist noch kein gesetzlich anerkannter Grund, einen Mietvertrag anzufechten.

Rücktritt statt Widerruf – nur ausnahmsweise

Für Sie als Vermieter besteht normalerweise kein Grund, im Mietvertrag eine Rücktrittsklausel zu vereinbaren. Deshalb kann sich Ihr Mieter nur in einem besonderen Ausnahmefall auf das gesetzliche Rücktrittsrecht berufen. Zum Beispiel, wenn Sie die Mieträume trotz Nachfristsetzung nicht bis zu dem vereinbarten Übergabetermin in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt haben.

Wie schnell der Mieter kündigen kann

Ein Mieter, der möglichst schnell wieder aus einem unterschriebenen Vertrag raus will, bleibt meist nur eines: den Mietvertrag gleich wieder zu kündigen. Dazu muss er sich lediglich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. Das bedeutet: Frühestens nach 3 Monaten kann der Mieter raus – und das sogar ohne Kündigungsgrund.

Hat Ihr Mieter einen Zeitmietvertrag oder einen Mietvertrag mit Kündigungsverzichtunterschrieben, sind beide Seiten daran gebunden: So ein Mietvertrag lässt sich dann nicht mit einer »normalen« ordentlichen Kündigung wieder beenden. Das geht dann nur mit einer fristlosen Kündigung.