Keine Maklerprovision bei unwirksamer Verlängerung des Alleinauftrags

Verträge kündigen & beenden 17. Juni 2020
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Einem Immobilienmakler kann grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Alleinauftrag erteilt werden, der sich um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht binnen vier Wochen gekündigt wird. Ausnahmen bestätigen die Regel.

Eine Eigentümerin wollte ihre Wohnung verkaufen und schloss mit einer Maklerin eine als "Alleinverkaufsauftrag" bezeichnete Vereinbarung. Der vorformulierte Auftrag war zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. Der Auftrag enthielt zudem "Informationen für den Verbraucher". Dabei handelte es sich um drei von der Maklerin ebenfalls vorformulierte Anlagen außerhalb des Vertrags. In einer dieser Anlagen hieß es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Maklerin von der Wohnungseigentümerin und dem Erwerber eine Provision erhalten.

Die Eigentümerin kündigte die Maklervereinbarung zwar nicht, beauftragte jedoch kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser fand eine Käuferin und erhielt sowohl von der Verkäuferin als auch von der Käuferin eine Provision. Die Maklerin klagte daraufhin Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen ein. Ohne Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, grundsätzlich wirksam ist. Auch eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten sei zulässig. Das gelte sogar für eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung. Selbst eine vierwöchige Kündigungsfrist eines einfachen Makleralleinauftrags sei nicht unangemessen benachteiligt.

Aber der Hinweis auf die Kündigungsfrist befand sich nur in der Anlage zum Vertrag, sodass er kein Vertragsbestandteil geworden ist. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen für Verbraucher" seien zu "beachten", ändere daran nichts. Und da die Verlängerungsklausel hier nach dem Willen der Maklerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit laut BGH insgesamt unwirksam.

BGH, Urteil vom 28.5.2020, I ZR 40/19