Neuvermietung: Fakten für Vermieter zur Mietpreisbremse

Welche Änderungen bringt das Gesetz?

Mit der Mietpreisbremse wird es dann in bestimmten Gebieten nicht mehr möglich sein, bei Wiedervermietungen (außer bei Neubauten) Mieten zu vereinbaren, die mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen.

Als Vermieter müssen Sie sich jedoch erst an diese Bestimmungen halten, wenn es auch eine entsprechende Verordnung für das Gebiet gibt, in dem Ihre Wohnung liegt – und genau das ist Ihre Chance als Vermieter, der Mietpreisbremse – zumindest vorerst! – zu entgehen.

Wo gilt die Mietpreisbremse bereits?

Berlin hat als erstes Bundesland sofort auf die Gesetzesänderung reagiert und eine Mietpreisbremse für die Hauptstadt erlassen! Diese gilt ab 1. Juni 2015 und ist vorerst bis Ende Mai 2020 befristet. 

Als Nächstes zogen Hamburg und Nordrhein-Westfalen nach. Dort trat die Mietpreisbremse am 1. Juli 2015 in Kraft. In Rheinland-Pfalz gilt die Verordnung seit dem 22.09.2015 für die Städte Mainz, Trier und Landau.

Brandenburg erkannte ebenfalls Handlungsbedarf. Betroffen sind hauptsächlich Städte und Kommunen im Berliner Umland, welche seit dem 01.09.2015 für mindestens 3 Jahre der sogenannten "Kappungsgrenzenverordnung" unterliegen. Auch Bayern (01.08.2015, 144 Städte), Baden-Württemberg (01.11.2015, 68 Städte), Hessen (27.11.2015) und Bremen (01.12.2015) sowie Schleswig-Holstein (01.12.5015) haben noch in 2015 reagiert.

In Niedersachsen (geplant für 12 Städte und Inselgemeinden) steht sie für 2016 auf dem Plan. Entspannt können Sie erst einmal bleiben, wenn Sie in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt oder im Saarland wohnen. Hier sieht man noch keinen Handlungsbedarf! Thüringen möchte die Bremse vorerst auf die beiden Städte Erfurt und Jena begrenzen, konkrete Pläne liegen allerdings auch hier noch nicht vor. 

Einen aktuellen Stand der Umsetzung in den verschiedenen Bundesländern finden Sie hier.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Vermieter

Mietpreisbremse heißt: Maximal können Sie 110 % des Ortsüblichen fordern. An eine Mietpreisbremse müssen Sie sich nur dann halten, wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen und wenn für die Stadt, in der Sie eine Wohnung vermieten, per Rechtsverordnung eine Mietpreisbremse erlassen wurde. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie in Ihrem Mietvertrag nur maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete von Ihrem Neumieter verlangen, es sei denn, Ihre Wohnung fällt unter eine der Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse.

Beispiel:

Nach dem Berliner Mietspiegel 2013 liegt die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete bei € 5,54 pro Quadratmeter Wohnfläche (kalt). In beliebten Lagen wie z. B. dem Prenzlauer Berg konnten Sie als Vermieter locker nochmals 20 bis 30 % mehr vom Mieter verlangen. Mit der Mietpreisbremse gilt: Ab dem 1.6.2015 können Sie selbst in beliebten Lagen nur maximal € 6,09 von einem neuen Mieter verlangen (= 110 % von € 5,54).

Wann Sie sich als Vermieter NICHT an die Mietpreisbremse halten müssen

Vermieten Sie einen Neubau, gilt die Mietpreisbremse nicht für Sie! Gleiches gilt, wenn Sie erstmalig eine umfassend modernisierte Wohnung vermieten. Diese Ausnahmen regelt § 556f BGB:
Häufiger werden Sie jedoch von dieser Ausnahme profitieren: Hatten Sie mit Ihrem Vormieter schon eine höherer Miete als die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, genießen Sie nach § 556e Abs. 1 BGB Bestandsschutz. Das bedeutet: Sie müssen sich jetzt bei einem neuen Mieter trotz Mietpreisbremse nicht mit weniger zufriedengeben! War die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt zahlte (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete von 110 % des Ortsüblichen, dürfen Sie mit einem neuen Mieter eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren.

Spontan-Erhöhung: Warum das nichts bringt

Wer jetzt aber denkt, er könnte mal eben schnell noch dem derzeitigen Mieter die Miete erhöhen, um später nicht auf der »gebremsten« Miethöhe von 110 % sitzen zu bleiben, sollte Folgendes bedenken: Beim Ermitteln der Vormiete bleiben solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor dem Mietvertragsende vereinbart worden sind.

Das bedeutet: Einigen Sie sich mit Ihrem derzeitigen Mieter auf eine höhere Miete als die 110% des Ortsüblichen, müssen Sie mindestens noch 1 Jahr mit diesem Mieter »durchhalten«, damit Sie später nicht bei Ihren Mietpreisverhandlungen mit einem neuen Mieter »ausgebremst« werden können. Gleiches gilt, wenn Sie gegenüber Ihrem derzeitigen Mieter von Ihrem gesetzlichen Mieterhöhungsrecht nach § 558 BGB Gebrauch machen: Auch das gilt als Mieterhöhungsvereinbarung im Sinne der Vormiete.

Erhöhung trotz Mietpreisbremse?

Selbst wer »versehentlich« beim Mietpreis etwas höher greift, als es die Mietpreisbremse erlaubt, kommt deswegen nicht gleich ins Gefängnis oder wird mit einer saftigen Geldstrafe »bestraft«. Es ist vielmehr so, dass Sie erst dann Ihre Mietzahlungsansprüche aufs zulässige Maß »runterschrauben« müssen, wenn sich Ihr neuer Mieter beschwert.

Zuletzt aktualisiert am 29. Februar 2016