Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug: Vermieter können sich Zeit lassen

Mieterhöhung & Mietbeendigung • 21. Juli 2016

Zahlt ein Mieter seine Miete nicht ordentlich, muss er mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Und die muss nicht sofort erfolgen. Hierfür gibt es im Mietrecht keine angemessene Frist.

Im entschiedenen Fall hatte die Mieterin, eine Küsterin, die Mieten für Februar und März 2013 nicht gezahlt. Ein klarer Fall für die Kündigung meinte die Vermieterin, die Kirchengemeinde, bei der die Mieterin früher in Brot und Arbeit stand: Sie kündigte das Mietverhältnis fristlos im November desselben Jahres und erhob Räumungsklage.

Klage in zweiter Instanz abgewiesen

Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin in ersten Instanz zur Räumung. Das Landgericht wollte es der Vermieterin nicht so leicht machen und wies die Klage in zweiter Instanz ab. Hier war man der Auffassung, dass die Kündigung wegen des achtmonatigen Abwartens der Vermieterin unwirksam war. Sie hätte trotz ihres Kündigungsrechts zu lange damit gewartet.

Das sah der BGH in der dritten Runde nicht so. Dauerschuldverhältnisse, zu denen auch das Mietverhältnis zählt, können von beiden Vertragspartnern aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Hierzu ist es zwar erforderlich, dass die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist ausgesprochen wird, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund erfahren hat. Diese allgemeine Regel gilt aber nicht im Wohnraummietrecht.

Hier regeln die §§ 543, 569 BGB abschließend das Recht zur fristlosen Kündigung. Und die sehen wiederum keine zeitliche Grenze für den Kündigungsausspruch vor. Andernfalls hätte der Gesetzgeber dies ausdrücklich bestimmen können. Stattdessen hat er bei der Mietrechtsreform im Jahr 2001 bewusst von Beschränkungen des Kündigungsrechts in zeitlicher Hinsicht abgesehen.

Zeitraum war angemessen

Zudem sah man anders als beim Landgericht die knapp acht Monate später erfolgte Kündigung keineswegs als außerhalb der „angemessenen Zeit" erfolgt an. Die Vermieterin hatte mit der langen Wartezeit vielmehr trotz fortbestehender Mietrückstände auf den Mieter Rücksicht genommen und diesem nicht sofort gekündigt.

Eine Verwirkung des Kündigungsrechts lehnte der BGH ebenfalls ab. Die Verwirkung eines Anspruchs setzt nämlich voraus, dass auf der anderen Seite, hier bei der Mieterin, ein „vertrauensbildendes Umstandsmoment" entstanden ist. Dass es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde und bei der Mieterin um ihre ehemalige Küsterin handelt, konnte jedenfalls nicht das Vertrauen begründen, im Fall eines Zahlungsverzugs nicht gekündigt zu werden.

(BGH, Urteil vom 13.7.2016, Az. VIII ZR 296/15)