Ein Wegerecht besteht nicht aus Gewohnheit – auch nicht nach Jahrzehnten

Wohnungseigentum & Grundbesitz 4. Februar 2020
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Der BGH hat die Grundlagen für das Entstehen eines Wegerechts klargestellt. Es gibt nur drei mögliche Quellen: Grundbuch, vertragliche Vereinbarung oder Gesetz. Durch jahrzehntelange Übung allein kann hingegen kein Wegerecht entstehen.

Folgende Grundstückssituation lag einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde: Drei nebeneinander liegende Grundstücke sind mit drei aneinandergrenzenden Häusern bebaut. Im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke befinden sich Garagen, die Mülltonnen und ein gewerblicher Mieter betreibt dort Werkstatt und Lager. Der Weg dorthin führt allerdings über das Grundstück eines anderen Nachbarn.

Bereits in den 40er Jahren wurden die Garagen ohne Baugenehmigung errichtet. Die Nutzung funktionierte jahrzehntelang reibungslos. Aus den Jahren 1969 und 1973 gibt es Schriftstücke, die das belegen. Im Grundbuch wurde nie ein Wegerecht eingetragen.

Im Jahr 2016 kündigten die Erben der Zufahrt plötzlich den Vertrag über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht. Sie errichteten eine Toranlage und versperrten damit den Nachbarn den Weg.

Die drei betroffenen Grundstückseigentümer beriefen sich auf ein zu ihren Gunsten bestehendes Wegerecht, reklamierten hilfsweise ein Notwegerecht für sich und wollten mit ihrer Klage erreichen, dass die Sperrung des Weges unterlassen wird.

Die Instanzgerichte sprachen ihnen das Wegerecht aufgrund eines Gewohnheitsrechts zu. Das verneinte der Bundesgerichtshof jedoch in der Revision trotz der seit fast 80 Jahren dauernden Nutzung.

Einige wenige Grundstückseigentümer (hier: drei) sind zu wenige für das Entstehen eines Gewohnheitsrechts. Es kann vielmehr nur dann entstehen, wenn es eine Vielzahl von Personen betrifft und eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entsteht (z.B. eine Gemeinde).

In allen anderen Fällen kann sich das Wegerecht nur aus einer Eintragung ins Grundbuch, einer vertraglichen Vereinbarung der Grundstückseigentümer oder dem gesetzlichen Notwegerecht (§ 917 BGB) ergeben.

Letzteres scheidet jedoch mit Blick auf die illegal errichteten Garagen hier aus. Die Vorinstanz muss nun prüfen, ob etwas anderes für die gewerblich genutzte Garage gilt. Die Richter stellten zugleich fest, die Nachbarn, über deren Grundstücke der Weg führt, dürfen dafür Geld verlangen.

BGH, Urteil vom 24.01.2020, V ZR 155/18